“통정허위표시라며 소송 건 형제들…” 가족간 부동산 매매 이체 내역 없어도 집 지키는 법
"가짜 계약 아니냐"며 소송 건 형제들… 뺏기지 않고 방어하는 법
"어머니가 살아계실 때 분명히 어머님으로부터 산 아파트인데, 이제 와서 형들이 '가짜 계약'이라며 내놓으라고 합니다."
지금 이 글을 읽고 계신다면, 아마 부모님이 돌아가신 슬픔이 채 가시기도 전에 날아온 소송 때문에 뜬눈으로 밤을 지새우고 계실 겁니다.
특히 소장 내용 중 통정허위표시(민법 제108조)라는 낯선 법률 용어가 눈에 띄었을 것입니다.
쉽게 말해, 당신과 부모님이 짜고 가짜로 매매한 척 했으니 등기는 무효이고, 집을 다시 토해내라는 주장입니다.
상대방이 이렇게 나오는 이유는 명확합니다.
단순히 유류분(최소 상속분)을 받는 것으로는 만족지 못하고, 부동산 자체를 다시 가져와서 완전히 새로 나누고 싶기 때문입니다.
형제들의 '무효 주장'을 방어하고 내 집을 지키는 실전 전략을 말씀드리겠습니다.
부모자식 간 부동산 매매, 의심 받을까요?
형제들의 단골 공격: "시세보다 싸게 샀으니 가짜다?
금융 내역(돈 보낸 증거)이 있더라도 형제들은 이렇게 공격해 올 겁니다.
"10억짜리 아파트를 7억에 샀다고? 말도 안 된다. 이건 헐값에 넘긴 거니 정상적인 매매가 아니다. 고로 통정허위표시다!"
👉 예상 방어 논리 : 세법이 허용하는 범위 내의 가격일 뿐, 계약 자체가 없는 허위는 아닙니다.
[방어의 핵심 기준: 30% 또는 3억 원] 상속세 및 증여세법상 가족 간 거래라도 시가의 30% 또는 최대 3억 원까지는 싸게 거래하는 것은 인정해 줍니다. (상속세 및 증여세법 시행령 제26조)
만약 귀하가 이 범위(예: 시세 10억인데 7억에 매수) 내에서 거래했다면, 이는 가족 간의 특수성을 고려한 유효한 매매이지, 가짜 계약이 아닙니다.
오히려 세법 기준을 지키기 위해 가격을 산정한 정황을 들어, 당사자들이 진지하게 매매 계약을 체결할 의사가 있었음을 역으로 증명할 수 있습니다.
형제들이 노리는 것: 매매가 아니라, 무효로 만들어라!
통정허위표시 인정되면 상속에서 매우 불리해집니다.
형제들이 주장하는 통정허위표시는 매우 강력한 공격입니다.
① 상대방과 통정한 허위의 의사표시는 무효로 한다.
② 전항의 의사표시의 무효는 선의의 제삼자에게 대항하지 못한다.
만약 당신이 부모님께 부동산을 받을 때, 증여세를 아끼거나 다른 이유로 '증여'가 아닌 '매매' 형식을 취했다면 통정허위표시에 해당하여 무효가 될 수 있습니다.
상대방의 논리: 돈이 오간 내역(매매대금)이 없다. 고로 이 매매 계약은 가짜(허위)다. 등기는 무효이므로 이 부동산은 다시 상속 재산이 되어야 한다."
최악의 결과: 법원이 이를 인정하면, 당신의 명의 등기가 말소됩니다. 집은 상속 재산으로 돌아가고, 당신은 형제들과 똑같이 1/N로 다시 나눠야 합니다.
계좌 이체 내역, 과연 핵심증거일까?
형제들의 공격을 막아내기 위해 가장 좋은 것은 당연히 매매 대금이 오고 간 계좌 이체 내역입니다. 이 한 장이면 소송은 싱겁게 끝납니다.
하지만 가족 간 거래 특성상, 현금으로 드렸거나, 부모님의 빚을 대신 갚아주는 식으로 처리하여 통장 내역이 불분명한 경우가 훨씬 많습니다.
이때는 당황하지 말고 아래 3가지 대체 증거를 확보해야 합니다.
① 자금 출처 소명
돈을 보낸 내역이 없다면, '돈을 보낼 능력이 있었다는 것을 입증해야 합니다.
당시 귀하의 소득 증빙(근로소득원천징수영수증), 예금 해지 내역 등을 통해 "나는 충분히 이 집을 살 자력이 있었다"는 점을 어필해야 합니다.
반면, 소득이 전혀 없는 상태였다면 방어가 어려워질 수 있습니다.
② 채무 승계 약정
가장 강력한 방어 수단입니다. 혹시 해당 부동산에 대출이 있었거나 전세 세입자가 있었나요?
부모님의 대출을 귀하가 승계했거나, 전세 보증금 반환 의무를 귀하가 떠안았다면, 법원은 이를 실질적인 대금 지급으로 봅니다.
이를 '부담부 증여' 또는 유상 매매의 실질로 인정받을 수 있습니다.
③ 생활비 및 병원비 부담 내역
"집값을 한 번에 드린 건 아니지만, 매달 200만 원씩 10년간 생활비를 드렸고 그 대가로 집을 받기로 했다."
만약 이런 주장을 하여 인정받으려면 말뿐이 아닌, 매월 송금한 내역과 부모님의 병원비를 결제한 카드 내역 등을 긁어모아 '정산의 대가'였음을 주장해야 합니다.
매매가 안 되면 증여로라도 인정받아야 합니다.
만약 금융 내역이 부족해 매매주장이 깨질 위기라면, 빠르게 태세를 전환해야 합니다.
집을 뺏기는 것보다는 유효한 증여로 인정받아 일부 소유권이라도 지키는 것이 이득이기 때문입니다.
아니요, 절대 포기하면 안 됩니다. 이때 등장하는 구원투수가 바로 은닉행위 법리입니다.
📖 매도인이 경영하던 기업이 부도가 나서 그가 주식을 매도할 경우 매매대금이 모두 채권자은행에 귀속될 상황에 처하자 이러한 사정을 잘 아는 매수인이 매매계약서상의 매매대금은 형식상 금 8,000원으로 하고 나머지 실질적인 매매대금은 매도인의 처와 상의하여 그에게 적절히 지급하겠다고 하여 매도인이 그와 같은 주식매매계약을 체결한 경우, 매매계약상의 대금 8,000원이 적극적 은닉행위를 수반하는 허위표시라 하더라도 실지 지급하여야 할 매매대금의 약정이 있는 이상 위 매매대금에 관한 외형행위가 아닌 내면적 은닉행위는 유효하고 따라서 실지매매대금에 의한 위 매매계약은 유효하다.
대법원 1993. 8. 27. 선고 93다12930 판결
백번 양보해서 매매 대금이 오가지 않았다고 칩시다. 그렇다면 이건 아버님이 자식에게 집을 물려주겠다는 증여의 의사가 있었던 것입니다. 형식은 매매였을지라도, 실질은 증여이므로 등기는 유효합니다.
매매 계약이 허위(가장행위)라 할지라도 그 이면에 재산을 넘겨주려는 진정한 증여 의사(은닉행위)가 입증된다면 소유권 이전 등기는 유효합니다.
즉, 형제들은 "매매가 가짜니까 무효!"라고 공격하지만, 우리는 매매가 가짜라도 증여가 진짜니까 유효!라고 방어하여 집 자체를 뺏기는 최악의 상황을 막아내는 것입니다.
단, 이 경우 증여로 인정되면 상속 재산에 가액이 합산되어 유류분 반환 액수는 다소 늘어날 수 있습니다.
하지만 집을 뺏기는 것과는 비교할 수 없이 나은 결과입니다.
통정허위표시 주장, 이렇게 방어했습니다
상대방이 부동산을 이미 제3자(배우자)에게 넘겨버려, 지분 자체를 찾아오기는 어려운 상황이었습니다.
저희는 전략을 부동산 반환이 아닌 금전적 손해배상으로 신속하게 수정했습니다.
이행불능 법리 구성으로 승부수
피고(오빠)가 원고(의뢰인)에게 지분을 돌려주거나 대가를 지급해야 할 의무가 있음에도, 고의로 배우자에게 명의를 이전해 약속 이행이 불가능해진 상태임을 입증했습니다.
따라서 "지분을 내놔라"가 아니라 지분을 못 주게 된 만큼 돈으로 물어내라는 손해배상 청구로 전환했습니다.
가족 간 구두 약속의 증거화
계약서가 없는 약점을 파고들 상대방에 대비해, 통화 녹취와 메신저 대화 흐름을 정밀 분석했습니다.
"언제까지 주겠다", "미안하다"라는 피고의 발언을 찾아내, 이것이 단순 증여가 아닌 대가성 있는 약정이 었음을 법원에 확신시켰습니다.
👉 이현 성공사례｜형제간 부동산 증여 분쟁, 말바꾸기와 이중양도에 흔들리지 않는 방법
통정허위표시 방어
상대방은 "그때 쓴 계약서는 보여주기식 가짜(통정허위표시)"라고 주장하며 책임을 회피하려 했습니다.
저희는 문서 작성 전후의 대화 맥락을 제시하며, 피고의 주장이 거짓임을 논리적으로 반박했습니다.
소장은 이미 날아왔고, 시간은 우리의 편이 아닙니다.
상대방이 통정허위표시를 주장하며 소송을 걸었다는 것은, 이미 법적으로 치밀하게 준비를 마쳤다는 뜻입니다.
어설프게 "내가 돈 줬다"라고 주장하다가 증거 부족으로 패소하면, 부모님이 물려주신 집의 등기가 말소되는 돌이킬 수 없는 결과를 초래합니다.
지금은 감정적으로 억울해할 때가 아니라, 매매의 실질을 증명하거나 증여의 법리로 우회하여 소유권을 지켜낼 전략을 짜야 할 골든타임입니다.
당신의 상황에서 '매매 주장'을 유지하는 게 유리할지, 빠르게 '증여'를 인정하고 소유권 방어에 집중하는 게 유리할지 판단이 서지 않는다면
전문가의 진단을 받아보시기 바랍니다. 집을 지키는 싸움, 저희가 가장 잘하는 분야입니다.