깡통전세 사기, 승소 이후의 진짜 생존 전략
"승소 판결문이 종이조각이 되지 않으려면”
전세 사기나 깡통전세 피해를 입으신 분들이 제 사무실을 찾아오셔서 가장 많이 하시는 질문이 있습니다.
변호사님, 소송해서 이기면 뭐 합니까?
집주인이 돈 없다는데, 그 종이 쪼가리(판결문)가 무슨 소용인가요?
맞습니다. 냉정하게 말씀드리면, 깡통전세 사건에서 보증금 반환 청구 소송은 누구나 할 수 있는 기초적인 단계일 뿐입니다.
진짜 싸움은 판결문을 손에 쥐고 난 뒤, 임대인의 숨통을 어떻게 조여서 결국 돈을 뱉어내게 만드느냐에 달려 있습니다.
깡통전세사기, 지금 당장은 돈 못 받아요
값이 전세금보다 낮아져서 경매에 넘겨도 내 돈을 다 못 받을 것 같다.
임대인이 "나도 돈 없다, 배 째라, 소송할 테면 해라"며 당당하게 나온다.
이미 다른 세입자들도 소송을 준비 중이라 마음이 급하다.
변호사를 사도 실익이 없을까 봐 비용 고민만 하며 시간을 보내고 있다.
위 항목 중 하나라도 해당된다면, 이 글을 끝까지 읽어주시면 좋겠습니다.
10년 이상을 기다려야할지도 모르는 외로운 싸움이 될지 모릅니다.
승소 판결 이후 10년의 소멸시효를 어떻게 관리하고, 상대방의 신용을 어떻게 무너뜨려 돈을 받아내는지 그 '실무의 기술'을 공개합니다.
(글 설명에 링크 넣어주세요; https://realestate.ehyun.ai.kr/lease/realestate-lease-12)
깡통전세 대처방법, 10년의 기다림
왜 지금 당장은 돈을 받기 힘든가요?
많은 분이 "경매 넘기면 되는 거 아니냐"고 묻습니다.
하지만 깡통전세는 다음과 같은 이유로 즉시 회수가 어렵습니다.
자산 가치의 하락: 집값보다 보증금이 더 높습니다.
의도적인 현금 은닉: 전세 사기범이나 악성 임대인들은 본인 명의의 통장에 현금을 두지 않습니다.
경매의 장기화: 소송부터 경매 낙찰까지 최소 1년 이상 소요됩니다. 임대인은 이 기간을 벌며 재산을 빼돌리려 합니다.
그래서 전략을 바꿔야 합니다.
지금 당장 집을 팔아 돈을 만드는 게 아니라, 임대인의 미래를 압류하는 전략입니다.
왜 나중에는 반드시 받을 수 있나요?
임대인이 평생 경제적 좀비로 살 수 있을까요? 절대 그렇지 않습니다.
10년이라는 강력한 족쇄: 민사 승소 판결문은 10년간 유효합니다. 그리고 이 시효는 소송을 통해 10년씩 계속 연장할 수 있습니다.
임대인의 경제적 재기 포착: 판결문이 있다면 그 순간을 놓치지 않고 월급 압류, 상속 재산 압류를 진행할 수 있습니다.
금융거래의 전면 차단: 평생 현금만 쓰고 살 수 있는 사람은 극히 드뭅니다. 결국 본인이 불편해서라도 합의를 요청하게 됩니다.
깡통전세 감별기도 못하는 것은?
어렵게 변호사 선임해서 소송 이겼는데, 임대인이 "돈 없으니 마음대로 해라"라고 나오면 하늘이 무너지는 기분일 겁니다.
하지만 절대 여기서 멈추시면 안 됩니다.
깡통전세 임대인들이 가장 바라는 게 바로 여러분이 '귀찮아서, 혹은 돈이 안 될 것 같아서' 포기하는 것입니다.
지금부터 제가 실무에서 사용하는 임대인 압박 3단계 풀코스를 아주 상세히 짚어드리겠습니다.
이 과정은 단순히 돈을 달라고 비는 과정이 아니라, 임대인의 일상을 법적으로 마비시키는 과정입니다.
채무불이행자 명부 등재
승소 판결이 확정되고 6개월이 지났는데도 보증금이 입금되지 않는다면, 즉시 법원에 채무불이행자 명부 등재를 신청합니다.
이건 단순히 리스트에 이름이 올라가는 게 아닙니다.
신용카드 사용 정지: 현대 사회에서 신용카드 없이 산다는 건 불가능에 가깝습니다.
신규 대출 및 연장 불가능: 전세 사기꾼들이 가장 무서워하는 게 자금줄이 막히는 겁니다.
할부 거래 차단: 핸드폰 기기 변경부터 가전제품 렌탈까지 모든 할부 거래가 거부됩니다.
심리적 압박: "언젠가 갚으면 되겠지" 하던 임대인들이 본인 명의의 카드가 정지되는 순간, 부랴부랴 합의를 요청하며 연락해 오는 경우가 많습니다.
재산명시 및 재산조회
임대인이 "진짜 돈 없다"고 우기나요? 그럼 법의 힘으로 주머니를 털어야죠.
재산명시 신청: 법원이 임대인에게 직접 "네 재산 목록을 다 적어내라"고 명령합니다.
재산조회 실시: 명시 절차 이후에도 부족하다면, 국토교통부, 금융기관, 보험사 등을 상대로 전방위 조사를 시작합니다.
보험 해약환급금: 의외로 사기꾼들이 보험은 탄탄하게 들어놓는 경우가 많습니다. 이걸 압류해서 추심합니다.
주식 및 코인 계좌: 최근에는 거래소 계좌 압류를 통해 회수하는 사례가 늘고 있습니다.
타 지역 부동산: 깡통전세 건물 외에 임대인 부모에게 상속받은 시골 땅이나 자투리 토지까지 찾아내서 경매를 진행합니다.
10년의 추적
깡통전세의 핵심은 지금 당장이 아니라 끝까지입니다.
연 12%의 고율 이자: 민사 판결의 지연손해금은 연 12%입니다.
1억 원이면 1년에 이자만 1,200만 원씩 복리로 쌓입니다.
임대인이 5년 뒤에 정신 차리고 돈을 갚으려 할 때, 빚은 이미 걷잡을 수 없이 불어나 있을 겁니다.
시효 연장 소송
10년이 지나기 직전, 다시 소송을 걸어 시효를 또 10년 연장합니다.
사실상 임대인은 죽을 때까지 이 빚에서 자유로울 수 없습니다.
사회 활동 포착
임대인이 취업하여 월급을 받거나, 사업자를 내서 카드가맹점 매출이 발생하면 즉시 채권압류 및 추심명령을 내립니다.
"이제는 잊었겠지" 싶을 때쯤 통장을 묶어버리는 것이 저희가 가장 잘하는 일입니다.
포기하기 전, 이것만은 확인하세요
임대인이 무자력을 주장한다고 해서 포기하는 것은 임대인에게 면죄부를 주는 일입니다.
판결문을 통해 '영구적 채권자'의 지위를 확보하고, 임대인의 신용을 파괴하여 협상 테이블로 끌어내야 합니다.
채무불이행 명부 등재 요건: 판결 확정 후 6개월 경과 (가장 강력한 압박 수단).
재산조회 범위: 1금융권뿐만 아니라 제2금융권, 보험사, 한국예탁결제원까지 포함.
단기간 내 전액 회수는 어려울 수 있으나, 임대인이 사회 활동을 재개하는 시점(재취업, 상속 등)에 강력한 한 방을 날릴 수 있습니다.
소송 비용 또한 패소자 부담 원칙에 따라 추후 임대인에게 함께 청구 가능합니다.
깡통전세 확인 10년을 대신 관리해 줄 전문가
보증금 반환 소송에서 이기는 건 그리 어렵지 않습니다.
하지만 진짜 문제는 그 이후입니다. 임대인이 "돈 없다"고 버티기 시작하면, 많은 의뢰인이 1~2년 정도 시도해 보다 지쳐서 결국 포기하곤 합니다.
하지만 잊지 마세요. 여러분이 포기하는 순간, 가장 기뻐하는 사람은 바로 여러분의 소중한 돈을 떼먹은 그 임대인입니다.
10년이라는 시간, 혼자서 감당하실 수 있겠습니까?
민사 채권의 소멸시효는 10년입니다.
이 10년이라는 시간 동안 여러분은 새로운 직장을 구하고, 이사를 하고, 때로는 결혼이나 육아로 정신없는 일상을 보내게 될 겁니다.
"그때 그 판결문 시효가 언제까지였지?"
"임대인이 새로 취직했다는데, 지금 압류하면 되나?"
"시효 연장 소송은 또 어떻게 해야 하지?"
일상에 치이다 보면 1억, 2억이라는 큰돈도 어느덧 희미해지고, 결국 10년의 시효가 지나버려 돈을 영영 받을 수 없게 되는 최악의 상황이 실제로 빈번하게 일어납니다.
저희가 10년 관리 시스템을 고집하는 이유
저희 사무실은 단순히 판결문을 받아드리는 데서 업무를 끝내지 않습니다.
의뢰인이 잊고 지내는 순간에도, 저희의 추심 엔진은 멈추지 않습니다.
시효 관리 자동 알림 시스템
판결문이 휴지조각이 되지 않도록 10년의 소멸시효를 철저히 관리합니다.
시효 만료 전 적절한 시점에 시효 연장 소송을 대행하여 채권을 영구적으로 보존합니다.
주기적 신용 및 재산 모니터링:
저희는 정기적으로 임대인의 신용 상태와 재산 변동을 체크합니다.
임대인이 "이제는 안전하겠지" 싶어 본인 명의로 작은 적금을 들거나, 중고차 한 대를 사는 순간을 포착합니다.
지속적인 심리 압박 대행
채무불이행자 명부 등재는 한 번으로 끝나는 게 아닙니다.
임대인이 경제활동을 재개하려는 신호가 보일 때마다 적절한 법적 조치를 가해 "돈을 갚지 않고는 정상적인 삶이 불가능하다"는 점을 끊임없이 상기시킵니다.
의뢰인님은 일상에 집중하십시오. 임대인을 괴롭히고 돈을 찾아내는 '악역'은 저희가 10년 동안 대신하겠습니다.
깡통전세 지속적 추심의 힘
당장 회수가 어렵다면 장기전으로 전환해야 합니다.
깡통전세 사건의 80%는 임대인의 재취업이나 상속 등 '시간'이 해결해 주는 경우가 많습니다.
이때를 위해 판결문을 살아있는 무기로 관리하는 것이 핵심입니다.
저희와 함께할 때 얻을 수 있는 것
🚨 전담 추심 매니저 배정: 사건 종료 후에도 담당자가 배정되어 시효를 관리합니다.
🚨 정기 리포트 발송: 임대인의 신용 변동 상황을 주기적으로 공유해 드립니다.
🚨 원스톱 시효 연장: 번거로운 추가 소송 절차를 간소화하여 대응합니다.
깡통전세 임대인은 여러분이 지치기를 기다립니다.
하지만 저희와 함께라면, 지치는 쪽은 임대인이 될 것입니다.
여러분의 소중한 보증금, 10년이 걸리든 20년이 걸리든 끝까지 추적해서 받아내겠습니다.
지금 당장 돈이 안 나온다고 포기하지 않길 바랍니다.
그 배짱이 언제까지 가는지 저희가 증명해 보이겠습니다.
여러분은 잊어도 우리는 잊지 않습니다.