공동담보목록 확인방법, 세입자 필독! 깡통전세 피하기

혹시 방금 뽑아본 등기부등본 을구란에 이런 문구가 적혀 있지 않던가요?

"공동담보목록 제202X-XXX호"

부동산 중개인에게 물어보면 대개 이렇게 말할 겁니다.

"아, 이거 집주인이 건물 여러 개 가지고 있어서 같이 묶인 거예요. 이 집 시세가 높아서 안전해요. 걱정 마세요."

정말 그럴까요?

단도직입적으로 말씀드립니다. 그 말만 믿고 도장 찍었다가 경매 넘어가서 저희를 찾아오시는 분들이 한 트럭입니다.

공동담보 뜻

잠시 멈추고 확인해보세요.

하나라도 해당된다면 이 글을 끝까지 읽으셔야 합니다.

• 등기부등본에 채권최고액(빚)이 집값에 비해 너무 높게 잡혀 있어 불안하다.

• 중개사가 "공동담보가 5개 잡혀 있어서 N분의 1 하면 융자가 적은 편"이라고 설득한다.

• 인터넷 등기소에서 등기부등본을 떼봤는데, 정작 '어떤 부동산'이 같이 묶였는지는 안 나온다.

• 이대로 계약해도 내 보증금을 100% 지킬 수 있을지 확신이 안 선다.

공동담보란?

공동담보라는 건, 쉽게 말해 이 집 하나로는 담보 가치가 부족하니, 집주인의 다른 재산까지 싹 다 묶어서 돈을 빌렸다는 뜻입니다.

겉으로 보이는 융자금액이 이 집만의 빚이 아닐 수도 있고, 반대로 이 집이 짊어져야 할 빚이 생각보다 훨씬 클 수도 있습니다.

단순히 인터넷 등기소에서 클릭 몇 번 하는 게 중요한 게 아닙니다. 그 목록을 확인하지 않으면 당신의 보증금은 시한폭탄 위에 놓인 것과 같습니다.

공동담보목록 등기부등본 확인방법

어려운 법률 용어는 빼고 핵심만 이야기하죠.

왜 등기부에는 안 보일까?

많은 분들이 실수하는 게 있습니다.

등기부등본을 열람할 때 기본 설정대로만 뽑는 겁니다.

일반적인 등기부등본에는 "공동담보가 있다"는 사실만 적혀 있고, "어떤 물건들이 묶여 있는지"는 나오지 않습니다.

이걸 확인하려면 공동담보목록이라는 별도의 리스트를 요청해야 합니다. 나중에 계산서(경매)를 받아들고 기절초풍해도 소용없습니다.

딱 30초면 됩니다

어렵지 않습니다. 지금 바로 따라 해보세요.

1. 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr) 접속

2. [열람하기/발급하기] 클릭 후 주소 입력

3. (★) '공동담보/전세목록' 항목에 [v] 체크박스 체크

4. 결제 후 열람

이 체크박스 하나를 누르지 않아서, 수많은 세입자가 깡통전세의 늪에 빠집니다.

공동담보목록 출력 후 확인해야 할 것

자, 이제 목록이 손에 들려 있습니다.

여기서부터가 진짜 전문가의 영역입니다.

목록에 건물 5개가 묶여 있고, 채권최고액이 10억이라고 가정해 봅시다.

중개사는 이렇게 말할 겁니다.

"건물 5개에 10억이니까, 이 집(당신이 계약할 집)의 빚은 2억(10억/5)밖에 안 돼요. 시세가 5억이니 안전하죠?"

천만의 말씀입니다. 법적으로는 그렇게 계산하지 않습니다.

동시배당의 위험성

• 상황: 집주인이 완전히 망해서, 법원이 집 5채를 한 날 한 시에 싹 다 경매로 넘깁니다.

• 결과: 5채가 다 팔렸으니 돈이 넉넉하죠? 법원은 공평하게 집 5채의 가격 비율대로 빚 10억 원을 나눕니다.

• 내 집의 운명: 중개사 말대로 내 집에서는 2억 원 정도만 빚으로 빠져나갑니다. 남은 돈으로 내 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

• 현실성: 불행히도, 실무에서 이렇게 깔끔하게 5채가 동시에 경매되는 경우는 생각보다 드뭅니다.

이시배당의 위험성

• 상황: 가장 잘 팔릴 것 같은 집(바로 선생님이 살고 있는 그 아파트) 딱 하나만 먼저 경매에 넘깁니다.

• 결과: 은행만 돈을 회수하고 나머지 채권자는 회수할 수 없는 상황이 생길 수 있습니다.

• 내 집의 운명

  • 내 집이 경매에서 5억에 팔렸습니다.

  • 원래라면 2억만 갚으면 될 줄 알았는데, 은행이 10억 원 중 5억 원 전액을 홀라당 가져갑니다.

  • 부족한 5억은 나중에 다른 집 팔아서 챙기겠죠.

  • 내 보증금: 내 집 판 돈을 은행이 다 가져갔으니 0원입니다. 한 푼도 못 받습니다.

즉, 내 집의 빚이 2억인 줄 알았는데, 최악의 경우 내 집이 10억 원의 빚을 전부 떠안고 경매 낙찰금 0원이 될 수도 있다는 뜻입니다.

이걸 일괄 경매라고 합니다.

전세 계약, 할까요 말까요?

공동담보목록을 확인했을 때 다음 두 가지 상황이라면, 계약을 다시 생각해보시면 좋겠습니다.

1. 담보로 잡힌 다른 물건들이 가치 없는 경우

   서울 아파트(당신 집)와 지방의 맹지(쓸모없는 땅)가 같이 묶여 있다면?

   은행은 당연히 돈이 되는 서울 아파트에서 빚을 다 회수하려 할 겁니다.

2. 공동담보 물건이 너무 많은 경우 (일명 쪼개기)

   빌라 20~30채를 묶어서 거액을 대출받은 건축왕 사기 수법이 이렇습니다.

   권리 관계가 너무 복잡해서, 나중에 사고가 터지면 변호사도 손대기 어려울 정도로 배당 순위가 꼬입니다.

오늘 당장 해야 할 일 체크리스트

불안해하실 필요 없습니다.

돌다리도 두드려보고 건너면 안전합니다.

지금 바로 아래 순서대로 움직이시는 것을 권해드립니다.

중개사의 "구두 설명" 믿지 않기

• "이 집주인 부자라서 괜찮아요", "나눠보면 융자 얼마 안 돼요"라는 말은 법적 효력이 0%입니다.

• 등기부는 거짓말을 하지 않습니다.

공동담보목록 포함된 등기부 재발급

• 알려드린 방법대로 체크박스 체크해서 다시 뽑으세요.

• 700원이면 됩니다.

공동담보된 다른 부동산들의 시세 파악

• 목록에 있는 다른 주소지들을 네이버 부동산이나 KB시세에 검색해보세요.

• 다른 물건들이 빚을 갚아줄 만큼 가치가 충분한가요? 아니면 껍데기뿐인가요?

계산이 안 서면 멈추세요

• 공동담보 목록이 5개 이상 넘어가고, 선순위 근저당 금액이 내 보증금과 합쳤을 때 건물 시세의 70%를 넘는다면?

• 그 계약은 위험합니다.

공동저당 권리분석, 전문가에 맡기세요.

동시배당은 흔하지 않습니다.

중개사가 말하는 "N분의 1 안전론"은 모든 집이 동시에 경매 넘어갈 때만 통하는 이야기입니다.

하지만 현실에서는 은행 마음대로 "돈 되는 집 하나만 먼저 털어먹는(상황 2)" 경우가 비일비재합니다.

법적으로 선생님은 "억울해요! 옆집도 빚이 있잖아요! 왜 내 집 판 돈으로 다 가져가요?" 라고 항변할 수 없습니다.

이것이 바로 공동담보의 가장 무서운 함정입니다.

빚 전체 금액(10억)이 오로지 내 집 하나에만 걸려 있어도 안전한가?를 기준으로 판단하시기 바랍니다.

부동산 전문 변호사의 검토가 필요하시다면?

목록을 뽑아봤는데 권리 관계가 너무 복잡해서 계산이 안 됩니다. 이 집 들어가도 될까요?

부동산 계약은 수억 원이 오가는, 인생에서 가장 큰 쇼핑입니다. '설마 별일 있겠어'라는 생각이 가장 위험합니다.

공동담보 목록을 보고도 안전한지 판단이 서지 않는다면, 혼자 끙끙 앓지 마시고 전문가에게 진단을 요청하시는 것을 권해드립니다.

계약서에 도장 찍기 전의 5분 상담이, 2년 뒤 피눈물을 막아줍니다. 여러분의 소중한 보증금, 지킬 수 있을 때 지켜야 합니다.