7평 원룸에 개 4마리, 바닥은 오물 범벅.. 이 집주인, 세입자한테 나가라고 할 수 있을까?

최근 채널A 「개와 늑대의 시간2」 11회에서 충격적인 사례가 공개됐습니다. 7평 원룸에서 반려견 4마리를 키우는 세입자. 현관을 열자마자 악취가 퍼지고, 바닥 곳곳에 배변과 오물이 방치돼 있었습니다. 소음과 냄새로 이웃 민원까지 올라온 상태였죠.

방송을 보면서 이런 생각이 드셨을 겁니다.

"저 집주인은 세입자한테 나가라고 할 수 있는 거 아닌가?"

그런데 답은 생각보다 단순하지 않습니다. 파손이 있다고 무조건 내보낼 수 있는 게 아니거든요. 법원은 파손의 ‘정도’에 따라 전혀 다른 결론을 내립니다.

어떤 파손은 참아야 하고, 어떤 파손은 보증금에서 빼면 되고, 어떤 파손은 계약을 끝낼 수 있습니다.

이 글에서는 내 상황이 어디에 해당하는지 직접 판단할 수 있도록, 법원의 기준을 3단계로 나눠 정리합니다.

먼저 알아야 할 것: 법이 정한 기본 틀

임대차계약에서 임차인은 빌린 집을 선량한 관리자의 주의로 보존할 의무가 있습니다(민법 제374조, 제654조). 이 의무를 어기면 임대인에 대한 채무불이행이 성립하죠.

그리고 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제5호, 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제5호는 모두 같은 내용을 담고 있습니다:

임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 → 임대인이 갱신을 거절하거나 계약을 해지할 수 있다.

핵심은 두 가지입니다. ① 고의·중과실이어야 하고, ② 임대차를 유지하기 어려울 만큼 신뢰가 무너진 수준이어야 한다. 이 두 조건이 빠지면 아무리 화가 나더라도 법적으로 "나가라"고 하기 어렵습니다.

내 상황은? 3단계 판단 기준

어떤 파손은 참아야 하고, 어떤 파손은 보상 받을 수 있으며, 어떤 파손은 세입자를 내보낼 수 있을까요?

1단계: 참아야 하는 수준 (통상적 마모)

생활하면서 자연스럽게 생기는 변화는 임차인 잘못이 아닙니다. 이 수준에서는 원상회복 의무조차 없습니다.

• 벽지 변색, 약간의 생활 오염

• 가구 눌림으로 인한 바닥 자국

• 문손잡이·경첩의 자연 노후화

• 오래된 고무 패킹 열화, 몰딩 탈색

이런 상태를 가지고 보증금을 공제하면, 오히려 임차인이 보증금반환 청구에서 이길 수 있습니다. 노후한 건물일수록 임대인 수선의무(민법 제623조) 범위가 넓어진다는 점도 기억해야 합니다.

2단계: 돈으로 해결해야 하는 수준 (원상회복 비용 청구)

임차인에게 퇴거 시 원상회복 비용을 물릴 수는 있지만, 계약을 끝내고 "나가라"고까지 하기는 어려운 영역입니다.

• 벽에 못 구멍 다수, 낙서, 음식물 오염

• 바닥에 깊은 스크래치, 일부 파손

• 충격으로 인한 문짝 찌그러짐

• 욕실·주방 타일 1~2장 균열

• 부주의로 유리창 파손

실제로, 농산물 반출입 과정에서 건물 입구 대리석 계단 4곳을 1~2cm 손괴한 사안에서도, 법원은 고의·중과실에 의한 파손으로 보기 어렵다고 판단했습니다(춘천지방법원 2015. 6. 2. 선고 2014가단33270 판결).

3단계: 계약 해지 + 인도 청구 가능 (구조적 파손 + 원상회복 거부)

여기서부터 법적으로 "나가라"가 가능해집니다. 세 가지가 겹치는 상황입니다.

고의·중과실 파손 + 구조·안전 영향 + 원상회복 거부

구체적으로 이런 경우입니다.

• 내력벽·구조벽을 임의로 철거. 건물 전체 안전에 직결되는 문제입니다.

• 바닥 슬라브 훼손, 배관 임의 변경. 아래층까지 연쇄 피해를 야기할 수 있습니다.

• 임의 개조로 누전·가스 누출 위험 초래. 다른 입주자의 안전까지 위협합니다.

• 고의·중과실에 의한 화재나 침수.

• 임대인 동의 없이 대규모 구조 변경 후 원상회복 장기 거부.

실제로 펜션 영업을 위해 수영장·야외 데크를 설치하고 원상회복을 거부한 사안에서, 법원은 해지를 인정했습니다(의정부지방법원 2024. 1. 16. 선고 2023나211544 판결).

여기서 ‘원상회복 거부’가 빠지면 위험합니다. 파손 사실만으로 곧바로 해지하면, 법원에서 "먼저 고칠 기회를 줬어야 하는 것 아니냐"는 판단이 나올 수 있습니다. 반드시 서면(내용증명)으로 원상회복을 요구하고, 거부한 사실을 기록으로 남겨야 합니다.

그래서, 「개와 늑대의 시간」 그 집주인은?

다시 처음 사례로 돌아가 봅시다. 7평 원룸, 반려견 4마리, 오물 방치… 여기까지만 보면 2단계(보증금 공제로 해결)에 머물 수도 있습니다.

그런데 실제 방송에서 드러난 상태는 그 이상이었습니다.

• 몰딩 훼손; 이것만으로는 2단계입니다. 원상회복 비용 청구 수준이죠.

• 마루에 물을 뿌려 청소한 결과, 마루 전체 교체가 필요한 상태; 물이 마루 하부로 침투하면 바닥 하지(下地)와 방수층까지 손상됩니다. 아래층 누수로 이어질 수 있는 구조적 문제입니다.

• 벽 단열재까지 노출; 마감재(벽지, 석고보드)가 완전히 뜯겨나가 단열재가 드러났다는 건, 단순 오염이 아니라 건물의 거주 기능 자체가 훼손된 상태입니다.

이 세 가지를 종합하면, 마감재 수준을 넘어 건물의 거주 기능과 구조 성능이 손상된 상태입니다. 반려견 4마리를 방치 상태로 키운 것 자체가 고의에 가까운 관리 부주의에 해당하고요. 3단계, 계약해지와 인도 청구가 가능한 영역에 충분히 진입하는 사안입니다.

다만, 파손이 아무리 심각해도 절차가 빠지면 법원에서 통하지 않습니다. 이 집주인이 실제로 "나가라"를 관철하려면, 파손 상태를 증거로 확보하고 → 서면으로 시정·원상회복을 요구하고 → 임차인이 거부한 경위를 기록으로 남기는 단계를 반드시 밟아야 합니다.

감정이 아니라 절차가 먼저여야 합니다. 꼭.

자가진단 5단계

아래 항목들 중 해당하는 것이 많을수록, 법적으로 인도 청구가 가능한 상황에 가깝습니다.

• 파손이 건물의 구조부(벽체, 슬라브, 배관, 방수층 등)에 영향을 미치고 있다.
  → 마감재(벽지, 바닥재, 타일) 수준이 아닌, 건물 뼈대에 해당하는 부분인가요?

• 임차인의 고의 또는 거의 고의에 가까운 부주의가 명백하다.
  → 조금만 주의했으면 예방할 수 있었는데 만연히 간과한 수준인가요?

• 원상회복이 불가능하거나, 대규모 공사가 필요한 수준이다.
  → 간단한 수선이 아니라, 구조 보수 수준의 비용과 기간이 필요한가요?

• 서면(내용증명 등)으로 원상회복을 요구했으나, 임차인이 장기간 거부하고 있다.
  → 구두가 아닌, 서면기록이 있나요? 상당한 기간을 부여했나요?

• 입주 전 상태를 증명할 사진 · 영상 · 확인서가 있다.
  → 파손 전후를 비교할 수 있는 객관적 자료가 확보되어 있나요?

인도 청구를 결심했다면, 실무 순서

① 증거부터 확보하세요 (소송의 승패가 여기서 갈립니다)

파손 현황 사진·영상은 날짜 메타데이터가 포함되도록 촬영하세요. 복수 업체에서 수선 견적서를 받아 두면 손해액 산정에 유리합니다. 파손이 구조·안전에 미치는 영향이 있다면, 건축사나 감정인의 의견서를 미리 확보해 두는 것이 강력한 무기가 됩니다.

② 내용증명으로 원상회복을 최고하세요

상당한 이행 기간을 정해서, "이 기간 안에 원상회복하지 않으면 계약을 해지하겠다"는 내용을 보냅니다. 내용증명은 법적 효력 자체보다 해지 의사표시의 도달 시점을 증명하는 데 핵심적 역할을 합니다.

③ 기간 경과 후 → 해지 통보

임차인이 이행 기간 내 원상회복에 응하지 않으면, 다시 내용증명으로 계약 해지를 통보합니다.

④ 점유이전금지 가처분 (필요시)

소송 중에 임차인이 제3자에게 점유를 넘기면, 이긴 판결을 받아도 집행이 불가능해집니다. 전대 우려가 있다면 먼저 신청하세요.

⑤ 건물명도소송 + 손해배상 병합

인도 청구와 함께 원상회복 비용 상당의 손해배상을 병합 청구할 수 있습니다. 중요한 점: 임대인의 보증금 반환의무와 임차인의 인도의무는 동시이행 관계입니다(대법원 2012. 9. 27. 선고 2012다49490 판결). 연체 차임 등을 공제한 나머지 보증금을 반환하면서 인도를 구해야 합니다.

자주 묻는 질문

Q. 세입자가 반려동물 금지 특약을 어기고 개를 키워서 바닥이 망가졌어요. 바로 해지할 수 있나요?

특약 위반 자체가 곧바로 해지 사유가 되지는 않습니다. 다만 특약 위반 + 파손 + 원상회복 거부가 겹치면, "임차인으로서 의무를 현저히 위반한 경우"(주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제9호)에 해당해 해지가 인정될 가능성이 높아집니다. 서면으로 시정 요구 → 거부 경위 기록이 핵심입니다.

Q. 벽에 못 자국이 수십 개예요. 해지 사유 되나요?

못 자국은 보증금에서 원상회복 비용을 공제하는 것으로 해결하는 수준입니다. 해지의 근거로 삼기는 어렵습니다.

Q. 누수가 발생했는데, 세입자 잘못인지 건물 노후 문제인지 모르겠어요.

누수가 건물 자체의 노후화에서 비롯된 것이라면 오히려 임대인의 수선의무(민법 제623조) 범위에 해당합니다. 전문가 감정을 통해 원인을 먼저 규명해야 합니다. 섣불리 임차인 탓으로 돌리면 역으로 수선의무 불이행 책임을 질 수 있습니다.

Q. 너무 화가 나서 자물쇠를 바꾸고 싶어요.

절대 하지 마세요. 임차인 동의 없이 자물쇠를 교체하거나 짐을 내놓으면 불법행위에 해당해 오히려 임대인이 손해배상 책임을 집니다. 감정적 대응은 법적 입지를 약화시킬 뿐입니다.

결론: 절차를 지키고 기록을 남기세요

마지막으로 당부드리자면, 꼭 절차를 지키시고 기록을 남기세요. 이게 나와 내 재산을 지키는 길이기도 합니다.

「개와 늑대의 시간」 속 그 집주인이 세입자에게 "나가라"고 할 수 있는지는, 사실 집주인이 지금까지 어떤 조치를 취해 왔느냐에 달려 있습니다. 파손 사진을 찍어 뒀는지, 서면으로 시정을 요구했는지, 거부 경위를 기록으로 남겼는지.

(이 경우에는 방송이 증거 자료가 되어줄 수 있겠네요.)

물론 당장 내 재산이 훼손된 상황이라면 화가 나는 건 당연합니다. 법을 지키느라 시간과 돈이 드는 게 억울하실 수 있습니다. 하지만 법원은 감정이 아니라 기록을 봅니다. 증거를 먼저 쌓으세요.

이건 진심으로 피해를 입은 임대인분들을 위해 드리는 말입니다.

파손 상황이 심각하고, 지금 어떤 단계에 있는지 판단이 어려우시다면 부동산 분쟁 전문 변호사와 구체적 상황을 상담해 보시길 권합니다.

이 글은 법률정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 구체적 사안에 대한 법률 자문을 대체하지 않습니다.