주택 임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라면, 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없는 만큼, 임대차의 제3자에 대한 대항력을 상실하지 아니한다.
전입신고 잠시 뺐는데, 가족이나 여자친구는 그대로!
잠깐 사정이 있어서 주소만 3개월 정도 옮겼다 왔어요.
그사이에 집주인이 대출을 받았더라고요.
전입신고 다시 하긴 했는데, 처음 계약할 때 받은 확정일자랑 대항력... 이거 다 날아간 건가요? 같이 살던 여자친구는 계속 그 집에 있었는데 말이죠.
상담실을 찾는 분들 중 의외로 많은 비중을 차지하는 사례입니다.
직장 문제, 청약 문제, 혹은 가족의 대출을 돕기 위해 잠깐이면 괜찮겠지라는 생각으로 주민등록을 옮기시곤 합니다.
결론부터 말씀드리면, 희망은 있습니다. 하지만 한 끗 차이로 전 재산과 같은 보증금을 날릴 수도 있는 위험한 상황입니다.
여러분의 상황을 분석해봤습니다.
입주 당시: 전입신고 + 확정일자 + 실거주 완료 (대항력 확보)
중간 변수: 집주인이 내 동의 없이(혹은 양해를 구하고) 근저당권 설정
나의 실수: 세대주인 본인만 주소를 다른 곳으로 이전 (약 3개월)
현재 상태: 동거인(여자친구 등)은 해당 주소지에 계속 거주하며 점유 유지
가장 큰 걱정: 나중에 집이 경매에 넘어가면 은행(근저당권)보다 뒷순위로 밀려 보증금을 못 받을까 봐 잠이 안 옴
동거인의 전입신고, 대항력이 상실될 수 있을까?
의뢰인분이 상담실에 앉아 초조하게 묻습니다.
"제가 없었어도 여자친구가 살고 있었으면 제가 계속 살고 있는 거나 마찬가지 아닌가요?"
우리 대법원 판례의 기본 원칙은 임차인 본인뿐만 아니라 그 가족이나 동거인의 주민등록도 대항력의 요건인 주민등록에 포함된다는 것입니다.
🧑🏻⚖️
즉, 임차인 본인이 점유를 계속하면서 주민등록만 잠시 옮겼을 때, 함께 거주하던 가족의 주민등록이 그대로 남아 있다면 대항력은 상실되지 않는다는 것이 핵심입니다.
하지만 여기서 치명적인 체크포인트를 확인해야 합니다.
여자친구는 가족이 아니라는 것!
법원은 보통 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록은 임차인의 주민등록과 동일시합니다. 하지만 여자친구(동거인)의 경우, 단순히 같이 사는 사람인지, 아니면 임차인과 생계를 같이 하는 공동생활체로서 점유를 함께하는 사람인지가 쟁점이 됩니다.
단순 동거인이라면 이야기가 완전히 달라집니다.
즉, 단순히 같이 살았다는 사실만으로는 여러분이 주소를 뺀 순간 기존의 대항력은 상실되고, 그 사이 들어온 은행 대출보다 뒷순위로 밀리기 쉽습니다.
대항력 점유 기준, 여자친구만 살고 있었다면?
하지만 포기하기엔 이릅니다.
법은 가족의 주민등록은 내 것처럼 인정해 주지만, 여자친구 같은 단순 동거인은 매우 까다롭게 보기 때문입니다.
원칙은 안 되지만, 예외는 있습니다.
① 여자친구를 점유보조자로 볼 수 있는가?
여자친구가 나의 점유보조자였다고 인정받는 것입니다.
점유보조자란 내 지시를 받아 집을 관리하고 점유하는 사람을 말하는데요. (민법 제195조).
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가사상, 영업상 기타 유사한 관계에 의하여 타인의 지시를 받어 물건에 대한 사실상의 지배를 하는 때에는 그 타인만을 점유자로 한다.
인정받기 위한 조건: 단순히 같이 사는 게 아니라, 임차인의 지시·복종 관계가 있어야 합니다.
리스크: 최근 판례(대구지법 김천지원 2021가단32254)에서는 단순 동거인에 대해 "종속적 관계를 인정하기 어렵다"며 대항력을 부정한 사례가 있습니다.
즉, 우리가 재판에서 "이 사람은 단순히 같이 사는 사람이 아니라 나의 주거를 관리해주던 보조자였다"는 점을 얼마나 전략적으로 입증하느냐가 관건입니다.
② 적법한 전대차로 인정받기
두 번째 방법은 여러분과 여자친구 사이를 전대차(빌린 집을 다시 빌려줌) 관계로 구성하는 것입니다.
대법원은 적법한 전대차의 경우, 실제로 살고 있는 사람(전차인)이 전입신고를 했다면 임차인의 대항력이 유지된다고 봅니다(대법원 2005다64255 판결).
🧑🏻⚖️
주택임차인이 임차주택을 직접 점유하여 거주하지 않고 그곳에 주민등록을 하지 아니한 경우라 하더라도, 임대인의 승낙을 받아 적법하게 임차주택을 전대하고 그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 때에는, 이로써 당해 주택이 임대차의 목적이 되어 있다는 사실이 충분히 공시될 수 있으므로, 임차인은 주택임대차보호법에 정한 대항요건을 적법하게 갖추었다고 볼 것이다.
포인트: 임대인의 동의가 없었더라도, 그것이 임대인에 대한 배신적 행위가 아니라면 대항력을 인정해주는 경우가 있습니다.
예를 들어, 결혼을 앞둔 연인이나 친족 관계에서 무상으로 살게 한 경우, 법원은 "임대인의 이익을 해칠 위험이 크지 않다"고 보아 대항력을 유지해주기도 합니다.
동거인 전입신고 대항력 어떻게 입증할까?
이런 상황에서 보증금을 지키기 위해 확인해야 할 사실들입니다.
점유의 계속성: 본인이 주소를 옮긴 3개월 동안 여자친구가 실제로 그 집에 거주하며 짐을 빼지 않았다는 증거(관리비 납부 내역, 택배 수령 기록 등).
주민등록의 현황: 주소를 뺐을 당시, 여자친구의 주민등록이 해당 지번에 '단절 없이' 유지되었는지 여부.
임대차 계약의 실질: 계약서상 임차인은 본인이지만, 동거인과 함께 거주한다는 사실을 임대인이 알고 있었거나 묵인했는지 여부.
48시간 내에 해야 할 일
당황해서 임대인에게 따지거나 감정적으로 대응하며 불리한 녹취를 남기지 마세요.
현재 재전입한 상태라면, 다시는 주소를 옮기지 마세요.
확정일자 날인이 있는 기존 계약서 원본을 절대 분실하지 마세요.
변호사가 추천하는 증거 내역
✅ 해당 주소지의 등기부등본을 발급받아 내가 주소를 뺐던 기간에 설정된 권리(근저당, 압류 등)가 있는지 확인하세요.
✅ 여자친구(동거인)의 주소지 변동 내역이 포함된 주민등록초본을 떼서 단절이 없었는지 확인하세요.
✅ 그 기간에 실제로 거주했음을 증빙할 카드 결제 내역(집 근처 마트 등), 관리비 입금 내역을 수집하세요.
경매 통지서를 받는 순간 늦습니다
현재 근저당이 설정된 상태라면, 최악의 경우(경매)를 대비한 단계별 골든타임이 있습니다.
배당요구 종기일 전: 여러분의 점유가 적법한 전대차 혹은 점유보조에 해당한다는 의견서와 증거를 미리 정리해두어야 합니다.
현황조사 시기: 법원 집행관이 현장을 방문했을 때, 여자친구가 본인의 거주 경위와 임차인과의 관계를 어떻게 진술하느냐에 따라 대항력 유무가 판가름 납니다.
가족 일부 전입신고 대항력 확보하지 못하면?
"잠깐 주소를 뺀 것뿐인데..."라는 억울함은 법정에서 통하지 않습니다.
하지만 여자친구라는 존재를 어떻게 법리적으로 해명하느냐에 따라, 그 3개월의 공백은 대항력 상실이 아닌 점유의 연장이 될 수 있습니다.
지금 필요한 것은 단순한 위로가 아니라, 은행의 근저당권을 밀어낼 수 있는 정교한 법리적 설계입니다.
지금 바로 확인해야 할 3가지 질문
주소를 뺀 3개월 동안 여자친구의 주민등록에 단 하루의 단절이라도 있었나요?
임대인이 여자친구의 거주 사실을 인지하고 있다는 증거가 있나요?
집주인이 근저당을 설정할 때 여러분에게 알렸나요, 아니면 몰래 진행했나요?
이 질문에 대한 답을 준비해 주셨으면 좋겠습니다.
소중한 전 재산을 지킬 수 있는 마지막 기회, 저희가 함께 고민하겠습니다.
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