전세사기 피해자 특별법
지금 이 글을 클릭하셨다면, 아마 밤잠을 설쳐가며 온갖 커뮤니티와 법률 블로그를 미친 듯이 뒤지셨을 겁니다.
전세 만기는 다가오는데 집주인은 전화를 피하고, 우편함에는 시청이나 법원에서 날아온 알 수 없는 통지서가 꽂혀 있는 상황.
답답하고 피가 마르는 심정으로 전세사기특별법을 검색해 보지만, 정작 보이는 건 "저희 로펌으로 오세요", "승소율 1위" 같은 영혼 없는 광고뿐이었을 테니까요.
이 글은 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법의 딱딱한 법조문을 아주 쉽게 설명드리고자 합니다.
여러분의 상황이 아래 중 하나라도 해당된다면, 이 글이 확실한 나침반이 될 것입니다.
전세 만기가 지났는데 집주인이 보증금을 주지 않고 잠적했다.
전세사기피해자 결정 신청을 준비 중인데, 요건이 헷갈린다.
이미 불인정 통보를 받아 당장 길거리에 나앉을까 봐 눈앞이 캄캄하다.
전세사기 특별법이란?
전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법'이 도대체 무엇인지 현실적으로 짚고 넘어가겠습니다.
법조문(제1조)을 보면 "경·공매 절차 및 조세 징수 등에 관한 특례를 부여하여 주거안정을 도모한다"고 쓰여 있습니다.
말이 참 딱딱하고 와닿지 않으시죠?
이 법은 국가가 '당신의 떼인 전세보증금을 대신 갚아주는 법'이 아닙니다.
보증금을 직접 돌려주지는 않습니다.
아마 이 지점에서 "그럼 도대체 무슨 소용이냐"며 허탈해하실 수도 있습니다. 하지만 실망하기엔 이릅니다.
보증금 전액을 현금으로 당장 꽂아주지는 못하지만, 이 특별법은 벼랑 끝에 몰린 세입자에게 시간을 벌어주고, 당장 길거리에 나앉지 않도록 막아주는 가장 강력한 방어막이 되어줍니다.
내 의지와 상관없이 집이 경매로 넘어가 당장 쫓겨날 위기일 때 그 경매를 강제로 멈춰 세우거나(유예/정지), 엉뚱한 제3자가 내 집을 싸게 낙찰받아 가는 것을 막고 내가 우선적으로 매수할 수 있는 권리(우선매수권)를 줍니다.
당장 집을 살 여력이 안 된다면?
LH 같은 공공기관에 그 권리를 넘겨 매입하게 한 뒤, 나는 시세보다 훨씬 저렴한 임대료로 그 집에서 계속 안전하게 살 수도 있습니다.
즉, 이 특별법은 내 전 재산을 날리고 하루아침에 쫓겨날지도 모른다는 극도의 공포 속에서, 최소한 숨 쉴 틈과 다음 스텝을 준비할 안전기지를 마련해 주는 국가의 구명조끼인 셈입니다.
자, 그렇다면 이 구명조끼를 내가 입을 자격이 되는지, 지금부터 아주 객관적으로 따져보겠습니다.
전세사기 특별법 피해자 요건 4가지
전세사기 특별법(제3조)은 다음 4가지 요건을 '모두' 충족해야만 당신을 보호할 피해자로 인정해 줍니다.
인터넷에 떠도는 딱딱한 법조문 대신, 변호사의 시선에서 이 4가지 요건이 실무적으로 어떤 의미를 갖는지 하나씩 해체해 드리겠습니다.
① 대항력과 확정일자
가장 기본적이면서도, 의외로 가장 많이 실수하는 부분입니다. 주택을 인도받고 전입신고(주민등록)를 마쳤으며, 계약서에 확정일자를 받아두어야 합니다.
혹시 대출 연장이나 직장 문제로 중간에 주소를 잠깐 다른 곳으로 옮긴 적이 있으신가요?
단 하루라도 뺐다면 대항력은 깨집니다.
만약 불가피하게 이사를 가야 한다면, 반드시 법원에 '임차권등기명령'을 신청하고 등기부에 빨간 줄이 그어진 것을 확인한 뒤에 움직이셔야 합니다.
② 보증금 규모
법은 한정된 재원을 도움이 절실한 분들에게 먼저 쓰기 위해 보증금 상한선을 두고 있습니다.
기본적으로 임차보증금이 3억 원 이하여야 합니다.
“제 보증금은 4억 원인데요, 그럼 저는 탈락인가요?"
아닙니다.시·도별 여건이나 임차인의 경제적 상황을 고려해 위원회 심의를 거치면 최대 2억 원의 범위에서 상향 조정할 수 있습니다.
즉, 실질적으로는 5억 원(상황에 따라 그 이상) 구간까지도 다퉈볼 여지가 존재합니다.
③ 다수의 피해 발생
단순히 내 보증금만 못 받은 거라면 일반적인 민사 소송(보증금반환청구)으로 해결해야 합니다.
특별법의 보호를 받으려면 임대인의 파산, 회생 개시, 경·공매 절차 개시, 혹은 조세 체납에 따른 압류 등으로 다수의 임차인에게 피해가 발생했거나 발생할 것이 예상되어야 합니다.
집주인이 내 연락만 피하는 건지, 아니면 이 빌라 전체가 쑥대밭이 된 건지 확인해야 합니다.
앞서 당장 등기부등본과 확정일자 부여현황을 떼보시라고 강조한 이유가 바로 이 다수 피해를 입증하기 위해서입니다.
④ 기망 등 사기의 고의성
가장 입증하기 까다롭고, 불인정 처분을 가장 많이 받는 마의 구간입니다.
법은 단순히 집값이 떨어져 돈을 못 돌려주는 '깡통전세(채무불이행)'와, 애초에 돌려줄 능력도 마음도 없었던 '사기'를 철저히 구분합니다.
임대인이나 배후의 브로커에 대한 경찰 수사가 개시되었나요?
혹은 임대인이 세금을 엄청나게 체납한 상태에서 바지사장에게 집을 떠넘겼나요?
단순히 "다음 세입자 구해지면 줄게요"라며 연락을 받고 있다면 고의성을 입증하기 어렵습니다.
잠적, 수사 개시, 기망 행위에 대한 명확한 정황 증거가 필요합니다.
자, 이 4가지 요건을 읽어보시니 어떤 생각이 드시나요?
"아, 나는 1, 2, 3번은 확실한데 4번이 좀 애매하구나", 혹은 "나는 당장 임차권등기부터 해야겠구나"라는 감이 오셨을 겁니다.
혼자서 판단이 서지 않더라도 괜찮습니다. 이제 그 빈칸을 어떻게 채우고 방어할 수 있는지 려드리겠습니다
전세사기 피해자 4호 미충족되었다면?
법률상 전세사기피해자 결정을 받으려는 임차인은 국토교통부장관에게 신청하여야 하지만, 실무적인 접수처는 본인이 거주하는 주택을 관할하는 시·도지사(지자체 전담 창구)입니다.
직접 방문 접수도 가능하고, 최근에는 전세사기피해자지원관리시스템을 통한 온라인 접수도 열려 있습니다.
기본 서류
신청서 작성 시 요구되는 기본적인 필수 서류는 신분증, 확정일자가 찍힌 임대차계약서 사본, 주민등록표 초본, 부동산 등기부등본 등입니다.
하지만 지자체에서 달라는 이 기본 서류만 순진하게 딱 맞춰 들고 가면 십중팔구 추가 자료를 내라는 보완 지시를 받거나 기약 없이 시간만 끌게 될 수 있습니다.
여기서 변호사가 드리는 실전 팁은, '내가 얼마나 억울하고 절박한가'를 감정적으로 적어 내는 것이 아니라 4가지 요건을 어떻게 충족했는가를 객관적인 첨부 자료로 들이미는 것입니다.
심사관 설득하는 방법
심사관들이 굳이 발로 뛰며 조사하지 않아도 서류만 보고 "아, 이 집은 사기가 맞네"라고 고개를 끄덕이게 만들어야 합니다.
신청서를 냈다고 내일 당장 혜택이 떨어지는 것도 아닙니다.
국토교통부장관은 신청을 받은 날로부터 30일 이내에 피해사실 조사를 마쳐야 합니다.
이후 전세사기피해지원위원회로 안건이 넘어가면 다시 30일 이내(부득이한 경우 15일 이내에서 1회 연장 가능)에 최종 심의와 의결이 이루어집니다.
즉, 결과를 받아 방어막을 치기까지 최소 한 달에서 길게는 두 달 이상의 시간이 걸린다는 뜻입니다.
만약 내 집이 이미 경매에 넘어갔고 매각 기일이 코앞으로 다가왔다면 어떨까요?
긴급하게 요청할 경우, 전세사기피해자로 최종 결정되기 이전이라도 위원회의 의결을 거쳐 국토교통부가 관계기관에 경·공매 유예나 정지를 선제적으로 요청할 수 있습니다.
완벽함보다 속도가 생명인 골든타임이 존재한다는 사실을 절대 잊으시면 안 됩니다.
전세사기피해자 혜택 총정리
앞서 말씀드린 까다로운 4가지 요건을 증명하여 위원회의 문턱을 넘었다면, 이제 국가가 제공하는 방패를 사용할 차례입니다.
복잡한 정책 자료집을 보며 머리 아파하실 필요 없습니다.
전세사기피해자 특별법이 제공하는 혜택은 단순히 위로금을 주는 것이 아니라, 붕괴된 일상을 지탱하고 최악의 경제적 파국을 막아내는 '방어 무기'입니다.
의뢰인의 입장에서 당장 피부에 와닿는 핵심 무기 5가지를 직관적으로 정리해 드립니다.
경·공매 유예 및 정지
당장 다음 주에 내 집이 경매로 넘어가 모르는 사람에게 팔릴 위기라면?
피해자로 인정받는 즉시, 진행 중인 경매나 공매를 합법적으로 미루거나 멈춰 세울 수 있습니다.
당장 짐을 싸서 길거리로 쫓겨날지도 모른다는 공포에서 벗어나, 향후 대책을 세울 절대적인 '시간'을 벌게 됩니다.
우선매수권 부여 및 경락자금 대출
만약 이 집을 내가 직접 낙찰받는 것이 가장 손해를 줄이는 길이라고 판단된다면, 최고가 매수 신고인(다른 낙찰자)의 금액과 똑같은 가격으로 우선해서 집을 사들일 수 있는 '우선매수권'을 행사할 수 있습니다. 이때 일반인이라면 엄두도 못 낼 파격적인 저리 대출을 지원받을 수 있고, 취득세 면제 등 세제 혜택까지 따라와 자금 부담을 크게 낮출 수 있습니다.
LH 공공임대 전환
"저는 이 집을 살 돈도 없고, 더 이상 은행에 빚을 내기도 두렵습니다." 충분히 이해합니다.
이럴 때는 나의 우선매수권을 한국토지주택공사(LH) 등에 넘겨버릴 수 있습니다.
LH가 그 집을 대신 낙찰받은 뒤, 여러분에게 주변 시세보다 훨씬 저렴한 임대료로 최장 20년간 안전하게 거주할 수 있도록 공공임대주택으로 제공합니다.
당장의 주거 불안을 완벽히 해소하는 가장 현실적인 방어책입니다.
조세채권 안분
집주인이 밀린 수십억 원의 세금(국세, 지방세) 때문에, 내 보증금이 후순위로 밀려 배당 시 한 푼도 못 받을 위기일 때 적용됩니다.
집주인이 소유한 여러 채의 집들에 그 무거운 세금을 나누어 매기도록(안분) 하여, 내 집에 걸린 세금 부담을 확 낮춰 보증금을 조금이라도 더 건질 수 있는 길을 열어줍니다.
기존 전세대출 상환 유예 및 신용회복 지원
전세 만기는 끝났고 집주인은 돈을 안 주는데, 은행에서는 대출금을 갚으라고 독촉장이 날아오는 상황. 정말 피가 마릅니다.
피해자로 결정되면 기존 전세자금 대출의 상환을 최장 20년까지 분할 상환할 수 있도록 유예해주고, 연체 정보 등록을 막아줍니다.
억울하게 신용불량자로 전락하여 남은 인생까지 망가지는 것을 국가가 차단해 주는 조치입니다.
이 5가지 혜택은 내 상황에 맞는 최적의 카드를 선택해야만 진정한 의미가 있습니다.
무작정 우선매수권을 행사하여 집을 떠안는 것이 독이 될 수도 있고, 반대로 경매를 무작정 미루는 것만이 능사가 아닐 수도 있습니다.
각자의 보증금 액수, 대출 상황, 주택의 권리관계에 따라 정답이 완전히 달라지기 때문에, 현재 상황을 냉정하게 구조화하고 진단하는 과정이 반드시 필요합니다.
전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법
전세보증금은 단순한 돈이 아닙니다.
누군가에게는 20대, 30대 청춘을 바쳐 피땀 흘려 모은 전 재산이고, 누군가에게는 내 가족의 내일을 지탱하는 유일한 희망일 것입니다.
그 소중한 돈이 하루아침에 허공으로 사라질 위기에 처했을 때 느끼는 숨 막히는 공포,
하지만 두려움에 사로잡혀 무기력하게 시간만 보내거나, 반대로 인터넷에 떠도는 파편화된 정보만 믿고 섣불리 움직였다가는 오히려 더 깊은 수렁에 빠질 수 있습니다.
앞서 말씀드린 5가지 혜택 중 내게 딱 맞는 최적의 카드를 골라내기 위해서는, 지금 당장 감정을 추스르고 냉정하고 전략적으로 움직여야 합니다.
여러분이 안전하게 방어막을 치고 다시 평온한 일상으로 돌아가는 그날까지, 응원하겠습니다.