전세사기피해 발생 시 72시간 내 해야 할 일 체크리스트

전세사기피해가 의심되는 상황이라면 당혹감과 분노가 앞서겠지만, 초기 72시간의 대응이 보증금 회수 가능성을 결정짓습니다. 감정적인 대응보다는 법적으로 유효한 증거를 확보하고 내 권리를 지키는 것이 우선입니다.

지금 당장 실행해야 할 단계별 실무 가이드를 정리해 드립니다.

0~24시간 : 객관적 상황 파악 및 증거 확보

가장 먼저 해야 할 일은 내가 가진 대항력과 우선변제권이 안전한지 재확인하는 것입니다.

1. 대항력과 우선변제권 유지 여부 확인

• 필수 확인: 임대차계약서 원본, 확정일자 부여 여부, 전입신고 완료 사실을 재점검하세요.

• 대항력 유지: 집주인이 바뀌어도 내 보증금을 돌려받을 때까지 나가지 않을 권리인 대항력은 현재 해당 주택에 실제로 거주하며 점유하고 있어야 유지됩니다. 이사를 가거나 전입을 빼는 순간 이 소중한 권리는 즉시 사라지므로 각별히 주의해야 합니다.

2. 등기부등본에서 반드시 확인해야 할 항목

• 권리 변동 확인: 계약 당시와 현재의 등기부 상태를 비교해야 합니다. 근저당권 설정, 가압류, 소유권 변동 내역이 있는지 즉시 확인하세요.

  주의사항: 등기부상 새로운 담보권이 설정되었다면 현재 나의 배당 순위가 몇 번째인지 파악해야 배당 절차에서 실익을 계산할 수 있습니다.

3. 연락 두절 시 법적 증거 확보 방법

• 임대인과의 문자, 통화 내역, 내용증명 발송 여부를 날짜별로 정리하세요

• 만약 임대인이 조직적으로 움직인 정황이 의심된다면, 아래 글을 통해 현재 상황이 전형적인 수법인지 대조해 보시기 바랍니다.

🔗 전세사기 수법, 이런 식으로 사기를 당합니다

24~48시간 : 법적 지위 점검과 구제 요건 확인

전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따른 지원을 받을 수 있는지 냉정하게 따져봐야 합니다.

1. 전세사기피해자 인정 요건 4가지 검토

정부 지원을 받기 위해서는 보증금 미반환이 아닌 전세사기피해자로 공식 인정받아야 합니다.

1. 주택의 인도와 전입신고를 마치고 확정일자를 갖출 것

2. 임대차보증금 요건이 기본 3억원 이하지만, 피해지원위원회의 판단에 따라 최대 5억까지 인정범위가 상향 조정될 수 있습니다.

3. 다수의 임차인에게 피해가 발생했거나 발생할 것이 예상될 것

4. 임대인이 보증금을 반환하지 않을 의도가 있었다고 의심될 것

실무 팁: 요건 중 하나라도 충족하지 못하면 지원 대상에서 제외될 수 있으므로, 계약 당시 권리 상태와 임대인의 채무 구조를 함께 검토해야 합니다. 자세한 해설은 아래 링크를 참고하세요.

🔗 전세사기 피해자 인정 요건 4가지 상세 해설

2. 형사 고소를 위한 임대인 고의성 판단

사기죄 성립의 핵심은 고의성입니다. 수사 기관은 아래 요소를 중점적으로 봅니다.

• 동일 건물 다수 피해: 나 뿐만 아니라 다른 세대도 보증금을 돌려받지 못하고 있는지 확인하여 경찰청 전세사기 전담팀에 공동 대응하는 것이 유리

• 담보 초과 상태: 계약 당시 이미 채무가 보증금 총액을 초과하여 반환 능력이 없었는지 여부

• 고의성: 허위 전세보증보험 가입 안내나 근저당권 말소 약속 불이행 등

48~72시간: 경매 대응 및 보증금 회수 전략

마지막 3일째에는 내 보증금을 실질적으로 어떻게 회수할지 현실적인 전략을 세워야 합니다.

1. 경매 개시 여부 확인 및 배당요구 팩트체크

• 조회 방법: 대법원 법원경매정보 사이트에서 주소 또는 사건번호로 경매 진행 여부를 조회할 수 있습니다. 간혹 경매 개시 통지서를 받지 못하는 경우도 있으므로 등기부상 경매개시결정 등기 여부를 직접 확인하는 태도가 매우 중요합니다.

• 배당요구의 법적 효력: 우선변제권(확정일자)이 있는 임차인이라도 경매 법원에 배당요구 종기일까지 반드시 배당요구서를 제출해야만 돈을 받을 수 있습니다. 기한을 단 하루라도 넘기면 순위가 아무리 높아도 보증금을 받지 못할 수 있습니다.

• 준비 서류: 임대차계약서 사본, 주민등록초본(주소 변동 내역 포함), 확정일자부 계약서 등을 지참하여 관할 법원 경매계에 방문하거나 우편으로 접수해야 합니다.

🔗 임대인 잠적, 경매 개시 통지에도 전세보증금 돌려받다

2. 임차권등기명령 전 전출 금지

• 대항력 상실의 위험: 전세사기 피해자들이 가장 많이 하는 실수가 경찰에 신고했으니 이사가도 되겠지라고 생각하는 것입니다. 임차권등기명령이 등기부에 기재되기 전 전출은 법적으로 내 권리를 스스로 포기하는 행위와 같습니다.

• 효력 발생 시점: 법원의 결정이 났다고 해서 바로 이사하면 안 됩니다. 반드시 등기부등본을 직접 발급받아 본인의 이름과 보증금 액수가 적혀 있는지 눈으로 확인한 당일 혹은 다음 날 이사하는 것이 가장 안전합니다.

전세사기특별법에 따른 현실적 변수 활용

전세사기피해자로 결정되면 경매 과정에서 내 보증금을 지키거나 주거권을 확보할 수 있는 강력한 무기가 생깁니다.

• 경매 유예 및 정지 신청: 피해자로 결정된 임차인이 신청하거나 국토교통부 장관이 직접 요청하여 경매를 멈출 수 있습니다. 결정 전이라도 긴급한 경우 지자체에 긴급 경매 유예를 요청할 수 있으며, 통상 1년 이내(연장 가능)로 유예되어 정부의 경·공매 대행 서비스를 준비할 시간을 벌 수 있습니다.

• 우선매수권 행사 및 양도: 제3자가 경매에서 최고가로 낙찰받더라도, 피해 임차인이 그 금액으로 사겠다고 하면 우선 낙찰받을 수 있습니다. 직접 사고 싶지 않다면 이 권리를 한국토지주택공사에 양도할 수 있으며, 이 경우 LH가 낙찰 후 공공임대로 저렴하게 재임대해주고 경매 차익을 활용해 보증금 손실을 보전해주기도 합니다.

• 세제 및 금융 혜택: 해당 주택을 낙찰받을 경우 취득세(최대 200만 원 한도) 및 일정 기간 재산세가 감면됩니다. 자금이 부족하다면 피해자 전용 디딤돌 대출 등 시중보다 훨씬 낮은 금리의 저리 대출 상품을 활용할 수 있습니다.

마지막 72시간 이후의 조치

현재 상황이 경매가 이미 진행 중이라면 즉시 배당요구 종기일을 확인하고 배당요구서를 작성해야 합니다. 만약 임대차 계약 만료 전이라면 내용증명을 통해 계약 해지 의사를 명확히 전달하고, 종료일 다음 날 바로 임차권등기명령을 신청할 준비를 해야 합니다.

🚨 전세사기피해 대응 핵심 체크리스트 요약

전세사기피해는 초기 대응의 정확성이 결과를 좌우합니다. 감정적인 대응으로 소중한 대응 시간을 허비하지 마시고, 법적 지위를 객관적으로 점검하여 형사·민사 절차를 병행하는 치밀한 전략을 세워야 합니다.

만약 혼자서 대응하기 벅차거나 법리적 해석이 어렵다면, 수많은 전세 사기 데이터를 보유한 이현의 자문을 통해 소중한 자산을 지키시기 바랍니다.