토지분양사기, 고소보다 돈 돌려받는 게 우선이라면 필독 (4,500만 원 회수 사례)
기획부동산의 유혹, 그리고 시작된 악몽
"개발 호재가 확실합니다.", "지금 사두면 몇 배는 오릅니다.", "회사에서 다 알아서 해줍니다."
현재도 여전히 성행하는 토지분양사기, 일명 기획부동산의 전형적인 영업 방식입니다. 최근에는 취업을 미끼로 입사시킨 후, 직원에게 실적 압박을 가해 본인이나 가족, 지인에게 토지를 강매하는 방식이 기승을 부리고 있습니다.
피해자들은 '내가 다니는 회사니까 믿어도 되겠지'라는 마음에, 혹은 '책임지겠다'는 상사의 호언장담을 믿고 덜컥 계약금을 입금합니다. 하지만 돌아오는 것은 약속과 다른 위치의 쓸모없는 땅이거나, 소위 지분 쪼개기로 난도질 된 임야인 경우가 허다합니다. 뒤늦게 환불을 요구해도 회사는 "조금만 기다리면 팔아주겠다", "등기 처리에 시간이 걸린다"며 시간만 끌 뿐입니다.
하지만 무작정 기다려서는 안 됩니다. 법무법인 이현이 직접 수행하여 4,500만 원 전액을 돌려받은 실제 사례를 통해, 여러분의 소중한 자산을 지킬 해결의 실마리를 찾아보시기 바랍니다.
[성공사례] 엉뚱한 땅에 11평만 등기? 토지분양사기 대금 회수 과정
사건의 재구성
의뢰인(원고)은 부동산 관련 업무를 배우기 위해 피고 회사에 입사했습니다. 하지만 입사 직후부터 상사에게 "실적이 없으면 본인 계약이라도 해야 하는 것 아니냐"는 강한 압박을 받았고, 결국 분위기를 이기지 못해 강원도 OO시 소재의 임야 60평을 4,500만 원에 매수하는 계약을 체결했습니다.
당시 피고 회사는 특정 위치에 60평을 등기해주겠다고 약속했습니다. 의뢰인은 이를 믿고 대금을 모두 지급했죠.
드러난 문제점
하지만 등기가 완료된 후 확인해 보니 충격적인 사실이 드러났습니다.
위치 불일치: 약속한 필지가 아닌, 전혀 다른 위치에 있는 필지에 등기가 되었습니다.
면적 부족: 계약한 60평(198㎡)이 아닌, 고작 11평(38㎡)에 해당하는 지분만 이전되었습니다.
회사의 태도: 이를 항의하자 회사 측은 "법무사의 단순 실수다", "나중에 합쳐주겠다"며 차일피일 미루기만 할 뿐, 제대로 된 조치를 취하지 않았습니다.
법무법인 이현의 조력
저희는 즉시 피고의 행위가 단순한 실수가 아닌 명백한 계약 위반(채무불이행)임을 주장했습니다. 피고 측은 재판 과정에서 "원고가 등기비용을 늦게 줬다", "나중에 해결해 줄 수 있다"며 책임을 회피하려 했으나, 법원은 이를 받아들이지 않았습니다.
법원은 피고가 계약의 본질적인 의무를 이행하지 않았고(이행지체), 상당한 기간이 지나도록 이를 시정하지 않았으므로 계약 해제가 적법하다고 판단하여 "피고가 원고에게 매매대금 4,500만 원과 지연손해금을 지급하라"는 판결을 내렸습니다.
사기 입증보다 확실한 채무불이행
많은 분들이 토지분양사기를 당했을 때, 상대방을 형사상 사기죄로 고소하거나 민법상 사기에 의한 의사표시 취소를 주장하고 싶어 합니다. 하지만 법적으로 기망(속임수)을 입증하는 것은 생각보다 까다롭습니다. 실제로 이 사건에서도 법원은 사기나 강박에 의한 취소 주장에 대해서는 증거 부족으로 받아들이지 않았습니다.
그렇다면 어떻게 돈을 돌려받을 수 있었을까요?
우리는 전략적으로 채무불이행(이행지체)을 파고들었습니다.
계약 내용의 불이행 입증: 계약서상 약정한 위치와 면적(60평)을 피고가 제공하지 않았다는 객관적 사실을 명확히 입증했습니다.
이행의 최고: 내용증명을 통해 "제대로 된 땅을 등기해달라"고 독촉하고, 이를 이행하지 않을 시 계약을 해제하겠다고 통보하여 법적 해제권 발생 요건을 갖췄습니다.
귀책사유 증명: 피고가 법무사의 실수나 원고의 비협조를 핑계 댔지만, 소유권이전등기 의무는 전적으로 매도인(피고)의 책임임을 법리적으로 주장하여 방어했습니다.
즉, "속았다"라는 감정적 호소보다는 "돈을 냈는데 약속한 물건을 주지 않았다"는 객관적 사실에 집중하는 것이 민사소송에서 승소 확률을 높이는 가장 확실한 전략입니다.
소송 전 필수 절차, 부동산 가압류의 위력
승소 판결문을 받아도, 상대방이 "줄 돈이 없다"며 버티면 무용지물이 됩니다. 특히 기획부동산 업체들은 재산을 빼돌리는 데 매우 능숙합니다.
따라서 우리는 소송 제기와 동시에 부동산 가압류를 신청했습니다.
신청 취지: 계약 취소 및 해제에 따른 매매대금 반환 채권(4,500만 원)을 보전하기 위함입니다.
보전의 필요성: 채무자가 보유한 토지를 제3자에게 계속해서 분할 처분하고 있어, 나중에 승소하더라도 집행이 불가능할 수 있음을 강력히 피력했습니다.
법원은 이 신청을 받아들여 채무자 소유의 다른 토지에 가압류 결정을 내렸습니다. 이 가압류는 소송 기간 내내 채무자를 압박하는 강력한 수단이 되었고, 결국 항소심 단계에서 원만한 해결(조정을 갈음하는 결정)을 이끌어내어 실제로 돈을 돌려받는 결정적 계기가 되었습니다.
자주 묻는 질문
Q. 땅값이 오를 거라고 했는데 안 오릅니다. 사기죄로 고소 가능한가요?
A. 단순히 수익성을 다소 과장한 것만으로는 사기죄 성립이 어렵습니다. 하지만 개발 계획이 전혀 없는데도 확정된 것처럼 속였거나, 개발이 불가능한 용도의 땅을 속여 판 경우 등 구체적인 기망 행위가 입증된다면 고소가 가능합니다.
Q. 계약서에 환불 불가 특약이 있어도 돈을 돌려받을 수 있나요?
A. 네, 가능합니다. 상대방이 계약 내용(위치, 면적 등)을 지키지 않은 채무불이행 상태라면, 환불 불가 특약과 상관없이 법정 해제권을 행사하여 계약을 해제하고 원상회복(대금 반환)을 청구할 수 있습니다.
Q. 기획부동산 업체가 폐업하면 어떻게 하나요?
A. 가장 위험한 상황입니다. 폐업하거나 대표가 바지사장으로 바뀌기 전에 신속하게 법인 소유의 부동산이나 계좌에 가압류를 걸어야 합니다. 이 타이밍을 놓치면 승소하고도 돈을 회수하지 못할 가능성이 매우 높습니다.
막연한 기다림은 해결책이 아닙니다
토지분양사기 피해 상담을 진행하다 보면, "조금만 기다리면 해결해 주겠다"는 업체의 말만 믿고 1년, 2년을 허송세월하다 찾아오시는 분들이 많습니다. 시간이 지날수록 업체는 재산을 은닉하고 폐업할 준비를 마칠 가능성이 높습니다.
이번 성공 사례의 의뢰인처럼 등기 내용이 계약과 다르다는 것을 인지한 즉시 내용증명을 보내고, 가압류와 소송을 진행해야 소중한 재산을 지킬 수 있습니다.
상대방은 이 분야의 전문가입니다. 그들의 말장난에 더 이상 휘둘리지 마십시오. 계약서와 등기부등본을 지참하여 지금 바로 법률 전문가의 검토를 받으시길 권해드립니다. 4,500만 원을 되찾은 의뢰인처럼, 여러분의 사건도 답은 분명히 있습니다.