지주조합원, 이미 체결한 토지매매계약 금액을 올릴 수 있을까?
지주조합원은 지역주택조합 사업에서 핵심적인 역할을 합니다. 하지만 조합 설립 초기에 체결된 토지매매계약의 금액이 시세보다 너무 낮을 경우, 지주조합원이 “대금을 올려달라”고 요구하는 갈등이 자주 발생하죠.
문제는이런 요구가 단순히 ‘시세가 올랐다’는 이유만으로는 법적으로 받아들여지기 어렵다는 점이에요.
계약은 원칙적으로 ‘확정’입니다
민법상 매매계약은 체결 시점에 매매대금이 확정되며 당사자 간 합의 없이는 일방적으로 변경할 수 없습니다.
즉, “조합이 늦게 사업을 진행해서 지금 시세가 달라졌다”는 사유만으로는 대금 인상 근거가 되지 않습니다.
지주조합원 계약, 예외는 있습니다
다음과 같은 사정이 있다면 매매대금 조정이나 재협상 여지가 생깁니다.
1️⃣ 당사자 간 합의에 의한 매매대금 증액
지주조합원과 조합이 합의하여 매매대금을 증액하는 경우에는 법적으로 유효합니다.
2️⃣ 계약 당시 불공정한 법률행위(민법 제104조)에 해당하는 경우
민법 제104조는 "당사자의 궁박, 경솔 또는 무경험으로 인하여 현저하게 공정을 잃은 법률행위는 무효로 한다"고 규정하고 있습니다.
3️⃣ 사정변경의 원칙 적용 가능성
사정변경의 원칙은 계약 성립의 기초가 된 사정이 현저히 변경되고 당사자가 계약의 성립 당시 이를 예견할 수 없었으며, 그로 인하여 계약을 그대로 유지하는 것이 당사자의 이해에 중대한 불균형을 초래하거나 계약을 체결한 목적을 달성할 수 없는 경우에 인정됩니다.
4️⃣ 계약서에 '협의 조정 조항'이 있는 경우
계약서에 "사업계획 변경 시 협의 가능", "감정평가에 따라 재산정 가능" 등의 문구가 있다면 실질적인 협상 근거가 됩니다.
자주 묻는 질문
Q1. 지주조합원과 일반 조합원의 차이점이 무엇인가요?
지주조합원은 토지를 조합에 매도하고 조합원 자격을 취득한 자를 의미하며, 토지매매계약과 조합원 가입계약이 결합된 형태입니다.
Q2. 지주조합원이 조합 탈퇴 시 어떤 절차를 밟아야 하나요?
조합 규약에 따라 총회 의결 또는 사업계획 변경 시점에 탈퇴가 가능합니다.
탈퇴 시점에 따라 출자금 반환 비율이 달라질 수 있으며 이미 토지 소유권을 이전했다면 환불이 제한될 수도 있습니다.
Q3. 지주조합원이 받을 수 있는 아파트 분양권은 어떻게 되나요?
지주조합원의 분양권은 토지매매계약 및 조합원 가입계약에서 정한 내용에 따라 결정되며, 일반적으로 토지의 면적과 감정가를 기준으로 산정됩니다.
📌 변호사 조력이 필요한 이유
지주조합원 분쟁은 계약 해석 + 조합 규약 + 감정평가 + 시세 변동이
모두 얽힌 복잡한 법률 문제입니다.
변호사는
매매계약서의 협의 조항 및 불공정성 검토
토지 감정평가 의뢰 및 증거 확보
조합과의 재협상 또는 매매대금 조정소송 대리
를 통해 지주조합원의 정당한 이익을 회복할 수 있도록 조력합니다.
“조합이 늦게 움직였다고, 내 권리까지 멈출 순 없습니다.”
지주조합원은 단순한 토지 제공자가 아니라 조합 사업의 기초가 되는 핵심 이해관계자입니다. 사업 구조나 시세가 달라졌다면 계약이 불공정하지 않았는지부터 점검하세요.
법적으로 정당한 사유가 있다면, 매매대금 조정은 가능합니다.
법무법인(유) 이현은 지역주택조합·지주조합원 분쟁을 다수 수행하며 토지매매계약 대금조정, 탈퇴 및 분양권 분쟁, 규약 검토까지 지주조합원의 권리를 끝까지 지켜드립니다.