종중땅 명의신탁 해지, 내 땅이라고 우기는 종원에게서 선산 되찾은 성공사례
"조상님 묘소가 있는 땅인데, 남의 땅이라뇨?"
매년 온 가족이 모여 시제를 지내고 벌초를 하던 선산. 당연히 우리 문중의 땅이라고 굳게 믿고 있었는데, 어느 날 등기부등본상 명의자인 종원의 자손이 "이건 우리 아버지(또는 할아버지)가 개인적으로 산 땅이니 내 마음대로 팔겠다"고 나온다면 얼마나 황당할까요?
안타깝게도 이런 일은 우리 주변에서 비일비재하게 일어납니다. 세월이 흘러 명의신탁 사실을 증언해 줄 어르신들이 모두 돌아가시고 나면, 명의자의 후손들은 견물생심, 욕심이 생기기 마련입니다. 심지어 땅을 담보로 거액의 대출을 받거나 제3자에게 팔아버리는 일도 발생합니다.
조상의 얼이 담긴 땅이 공중분해 될 위기, 과연 법적으로 되찾을 수 있을까요?
결론부터 말씀드리면 종중땅 명의신탁 해지를 이유로 한 소유권이전등기 소송으로 소유권을 회복할 수 있습니다. 하지만 그 과정은 결코 단순하지 않습니다. 수십 년 전의 빛바랜 서류와 족보를 뒤져 진실을 증명해야 하는, 마치 역사학자가 되어야 하는 고독한 싸움이기 때문입니다.
법무법인 이현이 직접 수행하여 승소 판결을 이끌어낸 최신 사례를 통해 그 해답을 보여드리겠습니다.
조상땅 찾다 분쟁 터졌다면? 가장 흔한 문제 7가지와 해결 전략 👈
종중 땅, 왜 개인 명의로 되어 있을까요?
본격적인 이야기를 시작하기에 앞서, 왜 멀쩡한 종중 땅을 종중 명의가 아닌 개인 이름으로 해두었는지 이해할 필요가 있습니다.
과거 일제강점기의 토지 조사 사업 당시나 1960~70년대까지만 해도, 종중이라는 단체 명의로 등기하는 절차가 매우 까다로웠거나 제도적으로 불가능한 경우가 많았습니다. 그래서 대부분의 종중은 편의상 회장이나 유력한 종원 몇 명의 이름으로 토지를 사정(조사 등록) 받거나 등기해두곤 했습니다. 이를 법률 용어로 명의신탁이라고 합니다.
문제는 시간입니다. 명의신탁을 입증할 각서나 서류가 6.25 전쟁으로 소실되거나, 당사자들이 모두 사망하면서 진실을 입증하기 어려워진 틈을 타 명의수탁자의 후손들이 소유권을 주장하게 되는 것입니다.
하지만 문서가 없더라도 너무 걱정하지 마십시오. 법원은 여러 간접 사실들을 종합하여 명의신탁 관계를 인정해 줍니다. 저희가 진행한 이번 사건이 바로 그 교과서적인 예시입니다.
[성공사례] 개인 소유라 우기던 종원에게서 선산을 지켜낸 전략
사건의 개요
저희 의뢰인인 ☆☆☆씨 OO공파 대종중(원고)은 경기도 □□시에 위치한 선산(이 사건 토지)을 되찾고자 했습니다. 이 땅은 1910년대 일제강점기 토지조사 당시 종중원 8명의 명의로 사정 받은 땅이었습니다.
하지만 1964년, 종원 중 한 명인 망 A씨가 단독으로 소유권보존등기를 마쳤고, 이후 그의 아들인 피고 B씨에게 상속되었습니다. 피고 B씨는 이 땅이 "아버지가 개인적으로 돈을 주고 산 땅"이라며 소유권을 주장했고, 급기야 제3자에게 땅을 매도하고 금융기관에 근저당권까지 설정해 버렸습니다.
피고(상대방)의 주장
"우리 아버지(A씨)가 1964년에 종중으로부터 매수한 개인 땅이다."
"설령 종중 땅이라 해도, 20년 넘게 내가 관리하고 세금을 냈으니 점유취득시효가 완성되어 내 것이다."
법무법인 이현의 반박 전략
저희는 100년 전의 기록인 임야조사부를 결정적 증거로 제시하며 치열한 법리 다툼을 벌였습니다.
등기 추정력 깨트리기: 1964년 피고의 아버지 A씨 명의로 된 보존등기가 유효해 보이지만, 1917년 임야조사부에는 다른 종원 8명의 이름으로 사정받은 기록이 있었습니다. 대법원 판례에 따르면, 사정 명의인이 따로 있음이 밝혀지면 현 등기 명의자의 소유권 추정력은 깨집니다. 즉, 피고 B씨가 스스로 "아버지가 어떻게 취득했는지"를 입증해야 하는 상황으로 판을 뒤집은 것입니다.
간접 사실의 증명: 피고 B씨는 매수했다고 주장하지만 매매계약서가 없었습니다. 반면 저희는 ① 해당 토지에 종중 선조들의 분묘가 다수 존재했던 점, ② 인접한 다른 토지들은 이미 다른 후손들이 명의신탁을 인정하고 종중 앞으로 등기를 넘겨준 점을 들어 종중 소유임을 입증했습니다.
결정적 한 방: 피고 B씨의 진술에 모순이 있음을 파고들었습니다. B씨는 아버지 A씨가 땅을 샀다고 주장하면서도, 과거 종중에게 땅을 팔아 매각 대금을 나누자고 제안했던 사실이 있었습니다. 이는 스스로 온전한 개인 소유가 아님을 인지하고 있었음을 보여주는 결정적 정황이었습니다.
재판부는 저희의 주장을 전면 받아들였습니다. 피고 B씨 명의의 등기는 원인 무효이며, 땅을 담보로 잡은 금융기관(산림조합)의 근저당권도 모두 말소하라고 판결했습니다. 종중은 잃어버릴 뻔한 수십억 원 가치의 선산을 온전히 지켜냈습니다.
점유취득시효? 법무법인 이현은 이렇게 방어했습니다
이 사건에서 피고 B씨는 "내가 20년간 점유했으니 내 땅이다(점유취득시효)"라고 주장했습니다. 많은 종중 소송에서 상대방이 방어 논리로 들고나오는 단골 메뉴입니다.
하지만 저희는 타주점유 법리를 통해 이를 무력화했습니다. 피고가 아버지를 통해 땅을 물려받았다고 해도, 그 아버지가 종중 땅임을 알고 명의만 빌려둔 것(명의수탁)이라면, 이는 소유의 의사가 없는 점유(타주점유)에 해당합니다. 또한, 넓은 임야를 피고가 실질적으로 배타적으로 관리했다는 증거가 부족함을 조목조목 지적했습니다.
재판부 역시 "피고가 나무를 심었다는 주장만으로는 넓은 임야를 점유했다고 보기 어렵고, 매수 사실이 입증되지 않으므로 자주점유(소유의 의사) 추정도 깨진다"며 피고의 주장을 배척했습니다.
종중땅 명의신탁 해지 관련 FAQ
Q. 족보나 옛날 서류가 없는데 소송이 가능한가요?
A. 쉽지 않지만 불가능하지 않습니다. 제적등본, 폐쇄등기부, 인근 주민의 진술, 시제 참여 기록, 벌초 비용 내역 등 흩어진 조각들을 모아 퍼즐을 맞추는 것이 변호사의 능력입니다. 이번 사건에서도 1910년대 임야조사부와 가계도를 철저히 분석하여 승소를 이끌어냈습니다.
Q. 이미 제3자에게 땅이 팔렸는데 되찾을 수 있나요?
A. 가능합니다. 우리 민법은 등기의 공신력을 인정하지 않습니다. 즉, 최초 명의신탁 등기(또는 보존등기)가 무효임이 밝혀지면, 그 뒤에 땅을 산 제3자의 등기도 줄줄이 무효가 되어 말소할 수 있습니다. 이번 사건에서도 금융기관의 근저당권까지 모두 말소시켰습니다. 다만, 사안에 따라 제3자 보호 법리가 적용될 여지도 있으므로 빠른 검토가 필요합니다.
Q. 종중 총회 결의가 꼭 필요한가요?
A. 매우 중요합니다. 종중이 소송을 하려면 적법한 총회 결의를 거쳐야 합니다. 종원들에게 소집 통지를 제대로 하지 않거나 정족수가 미달되면, 아무리 억울해도 소송 자체가 '각하'될 수 있습니다. 저희는 소송 전 단계부터 총회 소집 절차를 자문하여 피고 측의 본안 전 항변을 완벽히 방어했습니다.
뿌리를 지키는 싸움, 혼자 고민하지 마세요
조상 대대로 내려온 땅은 단순한 재산 그 이상의 가치를 지닙니다. 하지만 수십 년 전의 흐릿한 기억과 낡은 서류만으로는 탐욕스러운 상대를 이길 수 없습니다.
이번 사건의 피고처럼 "내가 세금을 냈으니 내 땅이다", "아버지가 샀다고 들었다"며 강력하게 나오는 경우, 감정적으로 호소해서는 절대 이길 수 없습니다. 1910년대 토지조사부부터 2025년 현재의 최신 판례까지 꿰뚫어 보는 법리적 통찰력이 필요합니다.
혹시 종중 땅 문제로 속앓이를 하고 계신가요? 포기하지 마십시오. 흩어진 역사의 조각을 모아 진실을 증명하는 일, 법무법인 이현이 여러분 문중의 뿌리를 지켜드리겠습니다.
지금, 전문가와 상담하여 잃어버린 권리를 되찾으시기 바랍니다.