"내 땅이 하루아침에 맹지가 된다?" 건축 허가를 가로막는 이웃의 변심
평생 성실히 일하며 모은 자산으로 노후를 보낼 나만의 집을 짓는 일은 많은 이들의 소중한 꿈입니다.
2004년 당시, 강원도 OO군에 집터를 마련한 의뢰인들 역시 그 설레는 마음으로 건축 준비를 시작했습니다. 건축 허가를 받기 위해서는 도로 확보가 필수적이었기에 이들은 땅을 매수하기 전, 인접한 땅의 주인에게 정당한 비용을 지불하고 토지사용승낙서와 인감증명서를 교부받았습니다.
모든 절차가 순조롭게 마무리되었다고 믿었으나, 본격적인 공사를 계획하던 2018년 무렵 예상치 못한 난관이 앞길을 가로막았습니다. 과거에 도로 사용을 허락했던 이웃 소유주가 돌연 태도를 바꾸어 진·출입로 이용을 강력하게 거부했기 때문입니다.
지자체에서는 토지 소유주의 최신 동의서 없이는 건축 허가가 불가능하다는 답변만을 반복했고, 평생의 꿈이 담긴 프로젝트는 시작도 하기 전에 무산될 위기에 처했습니다.
시간이 흐른 뒤 발생하는 분쟁은 이처럼 토지의 가치를 좌우하는 결정적인 사안이 됩니다.
시간이 흘러 말을 바꾸는 이웃, 어떻게 대응할까?
수십 년 전의 약속을 이웃이 부인하기 시작하면 토지 소유주는 당혹스러운 상황에 놓입니다.
특히 인접 토지 소유주 측은 당시 작성된 문서가 단순히 기존에 존재하던 현황도로만을 사용하라는 의미였다거나, 서류의 빈칸을 나중에 임의로 채워 넣은 것이라는 주장을 펼치며 문서의 무효를 주장하기도 합니다.
실제로 본 사건에서도 피고는 2004년 당시 원고들을 만난 적이 없으며, 승낙서에 기재된 면적과 위치는 나중에 조작된 것이라고 강하게 반박했습니다. 또한 세월이 흘러 인감증명서의 효력이 상실되었다는 점을 근거로 내세우며 건축 진행을 방해했습니다.
그러나 법률적으로 서류의 진정성을 입증할 수 있다면, 이러한 상대방의 주장을 충분히 반박하고 권리를 되찾을 수 있습니다.
법원이 주목한 토지사용승낙서의 유효성 여부
법원은 이 사건에서 2004년에 작성된 토지사용승낙서가 유효하다는 판결을 내렸습니다. 재판부가 판결의 근거로 삼은 핵심 논리는 다음과 같습니다.
문서의 진정성립과 추정력: 상대방이 문서에 자신의 이름과 주소를 직접 기재하고 인감도장을 날인한 사실을 인정한다면, 특별한 사정이 없는 한 그 문서는 소유주의 의사에 따라 진정하게 작성된 것으로 추정됩니다.
중개인의 구체적인 증언: 당시 계약을 주도했던 부동산 중개인이 증인으로 출석하여, 소유주가 추후 측량 결과에 따라 면적을 기재하도록 허락했다는 사실을 생생하게 증언한 것이 큰 힘이 되었습니다.
정당한 대가: 원고들이 도로 사용의 대가로 200만 원이라는 현금을 지급한 사실은 단순한 호의가 아닌 법적 구속력이 있는 합의였음을 뒷받침했습니다.
결과적으로 법원은 피고의 토지 중 104㎡ 부분을 원고들이 진출입 도로로 사용할 권리가 있음을 확인해주었습니다.
복잡한 부동산 분쟁에서 변호사의 역할
부동산 분쟁은 단순히 서류 한 장으로 끝나지 않는 고도의 법리 싸움입니다.
현장 검증과 측량 감정을 통해 상대방의 토지 침해를 최소화하면서도 내 목적을 달성할 수 있는 최적의 경로를 법적으로 확정해야 합니다. 또한 십수 년 전의 인물들을 찾아내어 유리한 증언을 확보하는 자료 수집 능력도 필수적입니다.
변호사는 이 과정에서 감정적인 대립을 배제하고 오직 법리와 증거로 승부하여 의뢰인이 건축 허가를 받을 수 있는 법적 지위를 확보해 드립니다.
자주 묻는 질문
Q. 아주 오래전에 받은 승낙서도 여전히 효력이 있나요?
A. 민법상 계약의 효력은 원칙적으로 유지됩니다. 다만 상대방이 문서의 위조나 변조를 주장할 경우, 이번 사례처럼 법원의 확인을 통해 법적으로 효력을 확정받는 과정이 필요할 수 있습니다.
Q. 인감증명서 유효기간이 지났는데 건축 허가가 가능할까요?
A. 행정청에서는 대개 3~6개월 이내의 인감증명서를 요구합니다. 상대방이 재발급을 거부한다면 법원의 판결문을 통해 인감증명서 제출을 갈음하여 건축 허가 절차를 진행할 수 있습니다.
Q. 땅 주인이 바뀌면 새로 승낙을 받아야 하나요?
A. 토지사용승낙은 원칙적으로 계약 당사자 사이의 약속입니다. 소유주가 변경되었다면 승계 여부를 따져봐야 하므로, 계약 당시 승계 조항을 넣었는지 혹은 주위토지통행권을 주장할 수 있는지 전문가와 확인해야 합니다.
📌 토지사용승낙서 효력과 분쟁, 사용대차계약과 비교 정리
내 땅의 권리를 지키기 위한 전략
이웃과의 도로 분쟁은 시간이 흐를수록 토지 소유주에게 불리하게 작용합니다.
상대방이 사용을 거부하는 시점부터 토지의 활용 가치는 급격히 하락하며, 건축 비용 상승이라는 경제적 손실까지 떠안게 됩니다. "이웃끼리 원만하게 해결되겠지"라는 기대가 자칫 소중한 재산권을 잃게 만드는 결과를 초래할 수 있습니다.
정당한 대가를 지불하고 확보한 나의 권리는 법적으로 보호받아야 마땅합니다.
만약 이웃의 방해로 건축 공사가 중단되었거나 무리한 금전 요구를 받고 있다면, 즉시 전문가와 함께 승낙서의 효력을 점토하시기 바랍니다.
당신의 소중한 자산과 평온한 노후를 지키기 위해 법무법인 이현이 명쾌한 해결책을 찾아드리겠습니다.