건축허가 때문에 토지사용승낙서를 써줬는데 땅을 돌려받지 못한 경우, 임대차계약과 똑같이 보호받을 수 있다고 생각하고 써준 경우와 같이 실제로 토지사용승낙서를 둘러싼 분쟁은 생각보다 자주 발생합니다. 겉으로는 단순한 동의서처럼 보이지만, 법적으로는 임대차계약과 다르고, 효력에도 한계가 있기 때문입니다.
오늘은 토지사용승낙서의 개념과 법적 성격, 효력과 분쟁 시 대응 전략에 대해 변호사 시각에서 말씀드리겠습니다.
토지사용승낙서란 무엇인가?
토지사용승낙서의 정의
토지사용승낙서는 말 그대로 “토지를 일정한 목적에 사용하도록 허락한다”는 취지의 문서입니다. 주로 건축허가, 영업허가 등 관공서에 제출하기 위해 작성됩니다. 법적으로는 ‘일시적·임시적 사용을 허락한 동의서’에 가깝습니다.
2) 임대차계약과의 차이점
임대차계약은 임차권이라는 물권적·채권적 권리를 발생시키지만, 토지사용승낙서는 그 정도의 권리를 보장하지 않습니다. 단순히 행정 절차를 위해 “사용을 허락한다”는 의미로만 인정될 가능성이 높습니다. 따라서 임차권에 따른 대항력, 갱신청구권 같은 보호를 기대하기는 어렵습니다.
토지사용승낙서의 법적 효력
1) 건축허가와의 관계
건축허가를 받으려면 반드시 토지 소유자의 사용승낙이 필요합니다. 대법원 1993 판결에서도 “타인 소유의 토지 위에 건물을 건축하려면 건축허가신청 시 토지사용승낙서를 첨부해야 한다”는 점을 명확히 했습니다. 따라서 건축행정 절차에서는 필수 서류라 할 수 있습니다.
2) 제3자에 대한 효력 제한
하지만 토지사용승낙서의 효력은 원칙적으로 당사자 사이에만 미치고, 제3자에게는 효력이 없습니다. 즉, 토지를 양수받은 제3자에게까지 승낙 효력이 자동으로 이어지는 건 아니죠.
토지사용승낙서 효력이 인정되지 않는 경우
토지 소유자가 명확히 철회 의사를 밝혔는데도 계속 사용하는 경우
토지사용승낙서가 단순한 ‘형식적 서류’로만 작성된 경우
기간·용도가 지나치게 모호해 실질적인 계약으로 볼 수 없는 경우
승낙 목적을 벗어나 사용한 경우
이런 경우에는 법원도 승낙서의 효력을 인정하지 않고, 불법점유로 판단하는 경우가 많습니다.
사용대차계약의 해지 요건
토지사용승낙서를 사용대차계약으로 본다면, 해지 요건도 민법 제613조 제2항에 따라 판단됩니다. 즉, “사용수익에 충분한 기간이 경과한 경우, 대주는 언제든지 계약을 해지할 수 있다”는 규정이 적용됩니다. 판례는 사용대차계약 당시의 사정, 사용 기간·이용 상황, 소유자가 반환을 필요로 하는 사정 등을 종합적으로 고려해 공평의 관점에서 해지권을 인정해야 한다고 봅니다
효력 다툼이 발생하는 주요 사례
건축허가 제출용
건축허가를 받기 위해 제출한 승낙서는 행정청에서 허가 여부를 판단하는 참고자료일 뿐, 토지사용권을 영구적으로 보장하지는 않습니다.
소유자의 의사와 다르게 장기간 사용
승낙 기간을 명확히 하지 않으면, 상대방이 장기간 토지를 점유하면서 분쟁으로 번지기 쉽습니다.
승낙 범위 불명확
주차장으로 쓰라고 했는데, 창고·시설물 설치까지 해버린 경우처럼 범위가 불분명할 때 분쟁이 생깁니다.
토지사용승낙서 분쟁 시 대응 전략
1) 토지 소유자 입장
상대방의 사용권 주장이 단순한 ‘승낙서’에 불과하다는 점을 강조
명확한 기간·범위가 정해지지 않았음을 근거로 반박
필요하다면 명도소송을 통해 토지를 되찾을 수 있음
2) 토지 사용자의 입장
최소한의 사용권이 있었다는 점을 주장할 수 있음
이미 건축허가나 시설 설치에 사용했다면, 신의성실 원칙을 근거로 일정 기간 사용을 보장받을 가능성도 있음
자주 묻는 질문
Q1. 토지사용승낙서와 임대차계약서의 차이점은?
→ 임대차계약은 법적으로 강력한 임차권을 보장하지만, 토지사용승낙서는 행정기관 제출용 성격이 강합니다.
Q2. 토지사용승낙서에 꼭 포함해야 할 항목은?
→ 사용 목적, 사용 기간, 사용 범위, 철회 가능 여부 등은 반드시 기재해야 불필요한 분쟁을 줄일 수 있습니다.
Q3. 작성 시 주의할 점은?
→ ‘임대차계약이 아님’을 명시하고, 모호한 표현을 피하며, 가능하면 공증을 거쳐 두는 것이 안전합니다.
임대차 계약과 달리 법적 효력이 제한적인 토지사용승낙서는 간단해보이지만 전혀 아니죠. 이러한 이유로 가볍게 토지사용승낙서를 썼다가 문제가 발생해 소송으로 이어지는 경우, 적지 않습니다. 사건의 특성과 승낙서 내용에 따라 유리하거나 불리한 점을 달라지기 때문에 사건을 정확히 읽고 판단할 수 있는 전문가에게 도움을 받는 것이 가장 안전합니다.