임대인 수선의무 불이행으로 계약해지 가능한가요?

보통 구축 건물이라고 하면 하자가 생기기 마련이죠. 고장난 부분은 고치고 보수를 해야하는 것도 당연한 말입니다. 불편함을 겪는 임차인은 임대인에게 하루 빨리 고쳐줄 것을 요구하지만 이런 저런 핑계를 대면서 미루거나 심지어는 끝까지 고쳐주지 않는 임대인도 있습니다.

직접 겪어보지 못하면 알지 못하는 불편함. 더이상 참아줄 필요 없습니다.

법이 지켜주기 때문입니다.

임대인 수선의무가 뭔가요?

쉽게 말해, 임대인은 건물이나 집이 임차인이 쓸 수 있는 상태를 유지할 책임이 있다는 뜻이에요. 즉, 보일러 고장, 수도 누수, 전기 문제, 구조물 파손 등 ‘사용에 지장을 주는 하자’가 생겼다면 임대인이 직접 수리하거나, 그 비용을 부담해야 합니다.

다만 일상적인 청소나 소모품 교체처럼 ‘경미한 관리’는 임차인의 몫이 되는 경우가 많습니다.

임대인이 수선의무를 하지 않아 너무 힘듭니다…계약해지를 할 수 있을까요?

수선의무 불이행으로 계약해지를 하려면 다음 요건이 충족되어야 합니다.

1. 임대차 목적물에 중대한 하자가 존재할 것

2. 그로 인해 임차인이 정상적인 사용·수익을 하기 어려울 것

3. 임대인에게 수선을 요구하고, 사회통념상 상당한 기간을 부여했을 것

4. 그럼에도 불구하고 임대인이 정당한 이유 없이 수선을 거부 또는 방치했을 것

이 조건을 충족하면, 임차인은 정당하게 계약을 해지할 수 있습니다.

법원 판례로 본 ‘임대인 수선의무 불이행’ 인정 기준

1) 법원에서 인정하는 임대인 수선의무 불이행

법원은 수선의무 위반 여부를 판단할 때 다음 요소들을 종합적으로 봅니다.

• 하자의 정도 (누수·곰팡이·설비 고장 등이 임차 목적을 심각하게 침해했는가)

• 수선 요청 후 임대인의 반응 (지속적 방치인지, 정당한 사유가 있었는지)

• 임차인이 실제 사용·수익을 할 수 있었는가

대표적으로 부산고등법원 2016 판결에서, 임대인이 누수 및 천장 파손을 장기간 방치해 임차인이 정상적으로 영업을 할 수 없었던 사건에서 법원은 임대인이 수선의무를 명백히 위반했다고 보고 임차인의 계약해지를 정당하다고 판단했습니다.

즉, 단순히 “고쳐달라 했는데 안 해줬다”가 아니라, 그로 인해 목적물의 본래 기능을 상실한 정도의 피해가 있었는지가 관건입니다.

2) 단순 불편 vs 실질적 사용 불능의 구분

즉, 일상적 불편은 임차인이 감수해야 할 영역이지만, 거주·영업이 곤란한 수준이면 임대인의 법적 책임이 발생합니다.

※수선의무 면제 특약

임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있습니다. 다만, 그러한 특약에서 수선의무의 범위를 명시하고 있는 등의 특별한 사정이 없는 한, 그것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한하고, 대파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 않고 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담합니다.

계약해지는 언제 할수 있나요?

1) 해지는 ‘즉시’가 아니라 최고 후 일정 기간 경과가 필요

임차인이 계약을 해지하려면 민법 제544조(채무불이행에 의한 해지)에 따라 임대인에게 먼저 수선을 요구하고 상당한 기간을 정해 이행을 최고해야 합니다.

즉,

“누수로 거주가 불가능하니 7일 이내에 수리해주시기 바랍니다.

기한 내 조치가 없으면 계약을 해지하겠습니다.”

이런 식으로 구체적인 기한을 명시해 통보해야 합니다.

그 후에도 임대인이 정당한 이유 없이 방치하면, 비로소 계약해지 통보의 효력이 발생합니다.

2) “상당한 기간”의 의미

법에 명확히 며칠이라고 정해진 건 아니지만,

판례에서는 하자의 정도·수선 난이도·임차 목적 등을 종합해 판단합니다.

• 경미한 수리 → 3~7일 정도

• 구조적 하자나 설비 교체 필요 → 2주~1개월 정도

  가 일반적인 기준입니다.

3) 계약 기간이 남아 있어도 해지 가능

임대인의 수선의무 위반으로 임차 목적(거주·영업)이 불가능해졌다면 계약 기간이 남아 있어도 조기 해지가 가능합니다. 단, 앞서 말한 이행최고 절차와 기간 부여를 거쳐야 해지 효력이 인정됩니다.

4) 예외적으로 ‘즉시 해지’가 가능한 경우

다만, 누전 위험·천장 붕괴 위험 등 긴급하고 중대한 하자로 즉시 거주·영업이 불가능한 경우에는 ‘상당한 기간을 두지 않아도’ 바로 해지가 인정될 수 있습니다.

임대인 수선의무를 다하지 않아 계약해지를 하고 싶다면, 지금 당장 해야할것

임차인 입장에서 가장 중요한 건 ‘증거 확보’입니다.

• 수선 요청을 문자, 이메일, 또는 내용증명으로 남겨두세요.

• 고장·누수 상태를 사진이나 영상으로 기록해 두는 것도 좋습니다.

• 가능하면 수선 요청 일자와 임대인의 반응(무응답, 거부 등)도 명확히 정리해 두세요.

이런 증거가 있어야 나중에 “임대인이 수선을 거부했다”는 점을 입증할 수 있고, 계약해지 또는 손해배상 청구에서도 유리하게 작용합니다.

계약해지는 안하고 싶은데 다른 방법은 없나요?

계약해지가 꼭 유일한 방법은 아닙니다. 상황에 따라 다음과 같은 대안도 있습니다.

• 임차인이 직접 수리 후 비용 청구

  → 민법 제626조에 따라, 긴급한 경우 임차인이 먼저 수리하고 그 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다. 다만, 계약서에 ‘필요비 상환청구권을 포기한다’는 특약이 있으면 청구가 제한될 수 있습니다.

• 임차료 감액 청구

  → 하자로 인해 사용·수익이 제한되었다면, 임차인이 청구하면 임대인의 동의 없이도 객관적으로 상당한 범위만큼 자동 감액됩니다.

• 손해배상 청구

  → 임대인의 방치로 영업손실이나 추가비용이 발생했다면, 손해배상까지 가능합니다.

자주 묻는 질문

Q1. 임대인이 수선을 거부할 수 있는 경우는 어떤 경우인가요?

수선의무는 ‘목적물의 사용·수익에 필요한 범위 내’에서만 인정됩니다. 따라서 임차인의 부주의로 생긴 손상(예: 파손, 오염 등)이거나, 경미한 생활 불편 수준(예: 벽지 색바램, 문 삐걱거림 등)이라면 임대인은 수선을 거부할 수 있습니다.

Q2. 임차인이 수선 비용을 청구할 수 있는 경우는 어떤 경우인가요?

임차인이 임대인에게 수선을 요청했지만

• 임대인이 이를 알면서도 정당한 이유 없이 방치했거나,

• 긴급 상황(예: 수도 파열, 보일러 폭발 위험 등)이라 즉시 조치가 필요했다면

  임차인은 직접 수리 후 비용을 청구할 수 있습니다.

단, 사전에 통지를 했다는 점을 입증할 수 있어야 합니다.

Q3. 임대차 계약 갱신 청구권에 대해 알려주세요

임대차 계약이 끝나더라도, 임차인은 일정 요건을 충족하면 계약갱신을 요구할 권리가 있습니다. 주택임대차의 경우 최대 2년 + 2년(1회) 갱신 가능하고, 상가임대차의 경우 최대 10년까지 갱신요구가 가능합니다.

다만, 임대인이 수선의무를 위반했다면 임차인은 갱신청구 대신 계약해지 및 손해배상 청구로 방향을 바꿀 수도 있습니다.

살다 보면 하자가 생기는건 어쩔 수 없다고 생각하고 참고 넘길 수 있지만 생활에 불편함을 겪을 정도 혹은 장사 매출에 영향을 끼칠 정도로 심각한 수준이라면 반드시 임대인에게 요구해야 합니다. 이건 임차인이 참고 넘길 사항이 아닌 임대인의 수선의무이기 때문이죠. 만약 임대인이 수선의무를 다하지 않아 불편함을 겪고 계신다면 계약해지에 관해서도 선택권이 생깁니다.

📌 여러 가지 방법이 있으니 만약 임대인 수선의무로 인해 불편함을 겪고 계신다면 혼자 고민하지 마시고, 전문가와 함께 가장 합리적인 방법을 찾아 해결하시기 바랍니다.