공인중개사 업무정지 3개월 처분 구제 , 감경 성공하기 위한 3단계 불복 전략

"3개월 업무정지 처분... 문 닫으라는 소리인가요?"

지금 이 글을 읽고 계신다면, 구청(등록관청)으로부터 ‘업무정지’ 예정 통지서를 받고 망연자실한 심정이실 겁니다.

수십 년간 정직하게 중업을 해왔는데, 바쁜 와중에 깜빡한 서명 하나, 혹은 확인·설명서의 작은 기재 누락이 영업 중단이라는 가혹한 결과로 돌아왔을 때의 억울함은 이루 말할 수 없겠지요.

특히 인근 부동산에 내 업무정지 사실이 알려져 평판이 깎이고, 고정 임대료는 나가는데 손님은 못 받는 상황은 중개사님들에게는 '사형 선고'와 같습니다.

하지만 포기하기엔 이릅니다. 법은 실수와 고의를 구분하며, 대응 여부에 따라 처분 수위는 충분히 달라질 수 있습니다.

다 끝난 줄 알았는데... 처분 시효 3년을 확인하셨나요?

많은 중개사님이 놓치시는 것 중 하나가 바로 제척기간입니다. 「공인중개사법」 제39조 제3항에 따르면, 업무정지 처분은 그 사유가 발생한 날부터 3년이 지난 때에는 할 수 없습니다.

과거의 실수가 뒤늦게 단속에서 적발되었다면, 가장 먼저 그 행위가 언제 있었던 일인지부터 따져봐야 합니다.

3년이 단 하루라도 지났다면 구청은 여러분에게 어떤 행정처분도 내릴 수 없습니다.

최근 대법원 판례, 중개사는 만능 법률가가 아닙니다.

최근 공인중개사의 책임 범위를 합리적으로 제한하는 의미 있는 판례가 나왔습니다. (대법원 2024. 9. 12. 선고 2024다239364 판결 등)

사례: 임대차 보증금 반환 채무가 매수인에게 면책적으로 인수되는지 여부를 제대로 설명하지 않았다는 이유로 중개사에게 손해배상과 행정제재를 요구한 사건입니다.

대법원의 판단: 채무인수의 법적 성격(면책적, 이행인수 등)을 완벽히 분석하여 설명하는 것은 사실행위가 아닌 법률사무에 가깝습니다.

따라서 공인중개사가 특별히 잘못된 정보를 준 것이 아니라면, 이를 상세히 설명하지 않았다는 이유만으로 주의의무 위반이라 볼 수 없다고 판시했습니다.

이 판결은 매우 중요합니다. 등록관청이 과도한 잣대로 설명 미비를 주장할 때, 중개사의 역할은 사실관계 알선이지 고도의 법률 해석이 아니라는 강력한 방어 논리가 되기 때문입니다.

공인중개사 업무정지 필수 체크리스트

단순한 실수라고 생각했던 사소한 습관이 결국 3개월 영업 정지라는 감당하기 힘든 결과로 이어지곤 합니다. 특히 최근 지자체의 합동 단속은 그 어느 때보다 날카롭습니다.

베테랑 중개사님들도 의외로 자주 놓쳐서 행정처분으로 이어지는 핵심 항목들을 업무 단계별 체크리스트로 정리해 드립니다.

오늘 퇴근 전, 우리 사무실 장부들을 꼭 한 번 점검해 보시기 바랍니다.

인력 관리 및 인장

✅ 소속공인중개사/중개보조원 결격 사유 확인: 고용인 중에 벌금형(300만 원 이상)이나 집행유예 기간 중인 자가 없는가? (사유 발생 시 2개월 이내 해소 필수)

✅ 인장 등록 여부: 현재 계약서에 찍고 있는 도장이 등록관청에 등록된 도장인가? (분실 후 재등록 없이 다른 도장을 사용하는 경우 빈번히 적발)

중개대상물 확인·설명

✅ 확인·설명서 서명 및 날인: 서명만 하거나 날인만 하지 않았는가? (반드시 서명과 날인 모두 되어 있어야 함)

✅ 근거 자료 제시: 등기사항증명서, 토지이용계획확인서 등을 말로만 설명하지 않고 실제 출력해서 보여주었는가?

✅ 사본 보존 기간 준수: 중개대상물 확인·설명서 사본을 3년간 안전하게 보관하고 있는가?

거래계약서 작성

✅ 표준 서식 사용: 전속중개계약 시 반드시 정해진 표준계약서를 사용하였는가?

✅ 거짓 기재 금지: 다운계약, 업계약 등 거래 금액을 사실과 다르게 기재하지 않았는가? (이는 임의적 등록취소 사유이자 업무정지 사유임)

✅ 사본 보존 기간 준수: 거래계약서 사본을 5년간 보관하고 있는가?

정보망 및 광고

✅ 허위 매물 및 정보: 부동산거래정보망에 사실과 다른 정보를 올리지는 않았는가?

✅ 거래 완료 통보: 계약이 체결되었음에도 지체 없이 정보망에서 매물을 삭제하거나 거래 완료 사실을 통보했는가? (단속 시 가장 쉽게 걸리는 항목)

누적 관리

✅ 최근 1년 내 처분 이력: 최근 1년 이내에 업무정지나 과태료를 2회 이상 받은 적이 있는가? (3번째 위반 시 가중 처분 혹은 등록취소 위기)

업무정지 처분에 맞서는 3단계 불복 로드맵

업무정지 처분 통지서를 받았다고 해서 모든 것이 끝난 것은 아닙니다. 행정청의 과도한 처분으로부터 국민의 권익을 보호하기 위한 불복 절차를 마련해 두고 있습니다.

다만, 행정 절차는 시간과의 싸움입니다.

정해진 기한을 넘기면 아무리 억울한 사정이 있어도 다퉈볼 기회조차 사라지기 때문입니다. 내 소중한 영업권을 지키기 위한 3단계 불복 전략을 안내해 드립니다.

처분의 효력을 즉시 멈추는 집행정지 신청

불복 절차를 진행하더라도 원칙적으로 업무정지의 효력은 멈추지 않습니다.

즉, 싸우는 도중에 이미 문을 닫아야 하는 상황이 발생합니다. 이를 막기 위해 행정심판이나 소송과 동시에 집행정지를 신청해야 합니다.

• 핵심: "처분으로 인해 회복하기 어려운 중대한 손해가 발생할 우려가 있음"을 논리적으로 입증하여, 판결이 날 때까지 정상 영업을 유지하는 것이 최우선 과제입니다.

빠르고 경제적인 해결, 행정심판

처분이 있음을 안 날로부터 90일 이내(또는 처분이 있은 날로부터 180일 이내)에 중앙행정심판위원회나 시·도 행정심판위원회에 청구합니다.

• 장점: 법원 소송보다 절차가 간소하며 비용이 저렴합니다.

• 또한, 법원은 '위법성'만을 따지지만, 행정심판은 처분의 부당함(너무 가혹함)까지 판단해 주므로 감경을 이끌어내기에 훨씬 유리합니다.

법원의 최종 판단, 행정소송

행정심판 결과에 불복하거나, 사안이 중대하여 곧바로 법원의 판단을 구하고 싶을 때 진행합니다.

• 전략: 처분의 근거가 된 사실관계가 틀렸음을 입증하거나, 공인중개사법 위반의 고의가 없었음을 법률적으로 다툽니다.

• 최근의 유리한 판례들을 적극적으로 인용하여 재판부를 설득해야 합니다.

"폐업하고 다시 열면 괜찮다?"… 당신을 따라다니는 징계의 그림자

현장에서 흔히 들리는 잘못된 조언 중 하나가 바로 업무정지 먹기 전에 폐업했다가 나중에 다시 열어라는 말입니다.

하지만 이는 현행 공인중개사법을 전혀 모르고 하는 위험한 발상입니다. 우리 법은 행정제재처분 효과의 승계 규정을 통해 이른바 꼼수 폐업을 철저히 차단하고 있기 때문입니다.

① "이름만 바꾼다고 지워지지 않습니다"

공인중개사법 제40조에 따르면, 폐업 신고 후 다시 등록을 한 중개사는 폐업 전 중개사의 지위를 그대로 승계합니다.

즉, 서류상으로는 새로운 시작일지 몰라도, 법적으로는 과거의 당신과 현재의 당신을 동일인으로 봅니다.

② 1년간 따라다니는 처분의 꼬리표

이미 업무정지나 과태료 처분을 받은 상태에서 폐업했다면, 그 처분의 효과는 처분일로부터 1년간 재등록한 중개사에게 따라붙습니다.

• 가장 위험한 상황: 1년 이내에 다시 업무정지 사유가 발생하면, 과거 이력과 합산되어 절대적 등록취소라는 최악의 결과를 초래할 수 있습니다. 1년이라는 시간은 생각보다 깁니다.

③ "안 걸리고 폐업했으니 안심?" (위반행위의 승계)

폐업 전에 위반행위를 했지만 단속에는 걸리지 않았던 경우도 마찬가지입니다.

다시 개업했을 때 과거의 위반 사실이 적발되면, 등록관청은 재등록한 중개사에게 과거의 잘못을 물어 행정처분을 내릴 수 있습니다.

소위 '사후 적발'에 대한 처벌이 가능하다는 뜻입니다.

④ 오직 시간만이 해결해 주는 예외 (면책 기준)

다만, 법은 무한정 과거를 묻지는 않습니다. 다음의 경우에는 예외적으로 과거의 잘못으로부터 자유로워질 수 있습니다.

• 등록취소급 위반: 폐업 기간이 3년을 초과한 경우

• 업무정지급 위반: 폐업 기간이 1년을 초과한 경우

부동산 법률 전문가인 중개사님, 왜 지금은 변호사가 필요할까요?

중개사님들은 민법과 부동산 관련 법규에 능통한 전문가입니다. 하지만 '중개 실무'와 '행정 쟁송'은 전혀 다른 차원의 전쟁터입니다.

평소 의뢰인들에게 법률적 조언을 하시던 중개사님들도, 막상 본인의 자격이 걸린 행정처분 앞에서는 객관적인 판단을 내리기 어렵습니다.

의사가 자기 몸을 스스로 수술할 수 없듯, 중개사님의 소중한 영업권을 지키기 위해서는 행정법과 실무 지침의 허점을 꿰뚫어 보는 변호사의 조력이 필수적입니다.

⚖️ 변호사가 중개사님의 방패가 되어드리는 방법

• 폐업 및 재등록의 골든타임 설계

  • 앞서 언급한 승계 규정(법 제40조)을 단순히 읽는 것과, 이를 활용해 처분 시효를 도과시키거나 가중 처분을 피하는 시나리오를 짜는 것은 천차만별입니다.

  • 중개사님의 현재 위반 수위와 이력을 분석해 최적의 폐업·재개업 타이밍을 조언해 드립니다.

• 행정심판/소송의 감경 치트키 발굴:

  • 등록관청은 지침에 따라 기계적으로 처분을 내립니다.

  • 변호사는 해당 처분이 재량권의 일탈·남용임을 증명할 수 있습니다,

  • 중개사님의 억울한 사정뿐만 아니라 유사한 사례의 감경 판례를 정밀하게 배치하여 처분 수위를 실질적으로 낮춥니다.

• 심리적 압박으로부터의 해방:

  구청 공무원의 고압적인 조사와 단속 과정에서 중개사님이 하지 않아도 될 불리한 진술을 방어하고, 법리적인 소견서를 통해 격조 높은 대응을 대행합니다.

⚠️ 인터넷 정보만 믿고 대응하다가는 영업권을 잃을 수 있습니다.

"누구는 이렇게 해서 살아났다더라"는 식의 카더라 정보는 중개사님의 상황에 맞지 않을 확률이 높습니다.

행정처분은 단 한 번의 의견제출서와 단 한 번의 행정심판으로 그 운명이 결정됩니다.

이 기회를 놓치면 수억 원의 가치가 있는 중개사무소의 권리금과 그간 쌓아온 지역사회의 신뢰가 한순간에 무너질 수 있습니다.

법률 전문가로서의 자존심보다 중요한 것은 중개사님의 소중한 일터를 지키는 실리입니다.

지금 바로 변호사와 상담하여 최악의 상황을 막을 수 있는 솔루션을 찾으십시오.

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