관리단집회 결의무효 소송, 소집통지 1일 위반이면 패소할까?
반대파에서 소집 통지가 하루 늦었다고 난리를 칩니다.
지금 이 글을 읽고 계신다면, 아마 관리단 집회를 마치고 한숨 돌리려는 찰나, 날아든 '내용증명'이나 '소장' 때문에 밤잠을 설치고 계실 겁니다.
힘들게 위임장을 걷고 투표를 마쳤는데, 반대파에서는 절차 위반이니 싹 다 무효라고 주장하죠. 정말 억울하실 겁니다. 하지만 너무 걱정하지 마십시오.
결론부터 말씀드립니다. 절차적 실수가 있다고 해서 무조건 무효가 되는 것은 아닙니다.
넘어가 줄 수 있는 실수(취소 사유)와 절대 용납 안 되는 실수(무효 사유)로 구분되어 있기 때문입니다.
오늘 이 글을 통해 여러분의 상황이 어디에 해당하는지, 어떻게 방어해야 하는지 명확히 알려드리겠습니다.
실수의 차이가 있습니다. 취소 vs 무효
집합건물법상 결의의 하자는 칼같이 구분됩니다.
이 구분이 왜 중요하냐고요? 방어 전략이 완전히 다르기 때문입니다.
① 넘어갈 수 있는 하자 (취소 사유) 4가지
소집 통지 기간 위반: 1주일 전에 보내야 하는데 하루 이틀 늦게 보낸 경우.
통지 방법의 사소한 누락: 일부 구분소유자에게 통지가 도달하지 않았으나, 그 숫자가 결과(의결정족수)를 뒤집을 정도는 아닌 경우.
결의 방법의 불공정: 회의 진행이 다소 매끄럽지 못하거나 발언권을 충분히 주지 않은 경우 (심각하지 않은 수준).
자격 검증의 경미한 오류: 일부 대리인의 위임장 형식이 조금 미흡하지만, 위임 의사 자체는 확인되는 경우.
② 결의 무효 사유: 이건 회의라고 부를 수도 없어
법이 용납할 수 없는 중대한 하자입니다. 이건 시간이 지나도 치유되지 않으며, 언제든 소송이 시작될 수 있습니다.
절대 넘어갈 수 없는 하자 (무효 사유) 4가지
의결정족수 미달: 법이 정한 동의율(과반수, 3/4 등)을 채우지 못했는데 가결 선포한 경우. (가장 치명적)
권한 없는 자의 소집: 법원의 허가나 적법한 절차 없이, 자격 없는 사람이 마음대로 회의를 소집한 경우.
결의 내용의 위법성: 법 강행규정을 위반하거나, 구분소유자의 소유권을 본질적으로 침해하는 내용을 의결한 경우.
중대한 절차 위반: 구분소유자 대다수에게 아예 통지를 안 했거나, 위임장을 대량으로 위조하여 결과가 뒤바뀐 경우.
상황별 해결 솔루션 - 이것만 알면 방어합니다.
상황 1. 취소 사유(경미한 하자)로 공격받고 있다면?
상대방의 공격이 위에서 말한 ①번(취소 사유)에 해당한다면, 시간은 당신 편입니다.
해결책: 집합건물법 제42조의2에 따라, 상대방은 결의 사실을 안 날로부터 6개월, 결의한 날로부터 1년 내에만 소송을 제기할 수 있습니다.
전략: 만약 상대방이 이 기간을 놓쳤다면?
법원은 그들의 청구를 각하(심사도 안 하고 끝냄)합니다. 당신의 승리입니다.
기간이 남았다면, 하자가 결과에 영향을 미치지 않았음을 입증하는 데 주력하면 됩니다.
상황 2. 무효 사유(중대한 하자)가 발견되었다면?
솔직히 말씀드리면, 이건 위험합니다. 법원에서 무효 판결이 나면 그동안 했던 모든 업무가 수포로 돌아갑니다..
해결책 : 추인 결의 대법원 판례에 따르면, 과거의 결의가 무효라 하더라도 새로운 관리단 집회를 적법하게 열어서 지난번 결의를 그대로 인정한다(추인)는 결의를 다시 하면 유효해질 수 있습니다.
소송 결과를 멍하니 기다리지 마십시오. 승소 장담이 어렵다면, 재빨리 절차를 갖춰 다시 회의를 여는 것이 가장 확실한 방어입니다.
⚠️추인 결의는 엄격한 절차를 모두 지켜야 합니다. 절차의 하자가 1개라도 있으면 안됩니다.
관리단 의결로 결정할 수 있는 것들
"도대체 어디까지 우리가 결정할 수 있나요?"라는 질문도 많이 하십니다. 적법한 결의만 있다면 관리단은 막강한 권한을 가집니다.
관리인(대표)의 선임 및 해임
규약의 설정, 변경, 폐지 (3/4 동의 필요)
공용부분의 변경 (예: 주차장 용도 변경, 2/3 동의 필요)
관리비 징수 및 예산 승인, 회계 감사
나도 참여해서 투표할 수 있나요?
관리단 집회의 주인은 원칙적으로 등기부상 주인인 구분소유자 입니다.
원칙
구분소유자 : 소유권에 영향을 미치는 중요한 사항(규약 설정/변경, 재건축 등)은 반드시 집주인(구분소유자)이 행사해야 합니다.
예외
세입자/임차인: 관리인(대표) 선임, 관리비 산정 등 일반적인 관리 업무에 대해서는, 집주인이 별도로 의결권을 행사하지 않는다면 세입자가 대신 행사할 수 있습니다.
반대파에서 세입자 동의서는 무효라고 공격하지만, 적법한 절차라면 세입자 표도 유효합니다.
다시는 꼬투리 잡히지 않는 소집통지 핵심 팁
소송의 80%는 소집통지에서 시작됩니다. 다음 3가지는 반드시 지키십시오.
회의일 1주일 전 발송 (도달 기준 아님): 오늘 회의라면 최소 8일 전에는 발송하십시오. 하루라도 늦으면 빌미가 됩니다.
목적 사항의 구체적 명시
단순히 "안건 상정"이라고 쓰면 안 됩니다.
<제X기 관리인 선임의 건 (후보: OOO)>처럼 구체적으로 써야 합니다. 통지서에 없는 내용은 회의에서 결의해도 무효가 될 확률이 높습니다.
빠짐없는 통지: 등기부등본을 떼서 공유자들까지 전부 확인하십시오. 연락처 몰라서 안 보냈다는 변명은 통하지 않습니다.
✅ 동의율 80% 채우고도 재건축 무효 판결? 관리단 집회, 이 3가지는 꼭 챙기세요.
관행만 믿고 대응하다가 큰코다칩니다
저를 찾아오셨던 의뢰인 A씨의 이야기입니다.
A씨는 원래 이렇게 해왔다는 관행을 믿고 이 정도 실수는 괜찮다며 안일하게 대응했습니다.
하지만 반대파는 결의 무효 확인의 소를 제기했고, 법원은 사소해 보였던 위임장 집계 오류를 의결정족수 미달(중대 하자)로 판단했습니다.
⚠️전문가는 단순히 서류를 대신 써주는 것이 아닙니다.
저희는 상대방이 제기할 수 있는 공격 방법을 미리 차단하고, 가장 안전한 의결정족수 산정 방식과 소집 통지 방법을 설계할 수 있습니다. 이 싸움, 법리적 설계도 없이는 이길 수 없습니다.
지금 반대파의 움직임이 심상치 않습니까?
그들이 주장하는 하자가 취소 사유인지 무효 사유인지 판단하는 것이 승패의 첫 단추입니다.
이 하자가 재판까지 갈 사안인지
지금 당장 임시총회를 다시 여는 게 이득인지
내용증명에는 어떻게 답변해야 유리한지
이 판단은 관리단 사건 경험이 풍부한 변호사만이 내릴 수 있습니다. 지금 바로 내 상황을 정확히 진단받으십시오.
당신의 정당한 권한, 법리를 알면 지킬 수 있습니다.
혹시 현재 받으신 내용증명이나 소장에 적힌 '하자 사유'가 구체적으로 무엇인가요?
(예: 소집절차 위반, 의결정족수 부족 등) 알려주시면 해당 사유가 취소에 해당하는지 무효에 해당하는지 1차적으로 판단해 드리겠습니다.