동의율 80% 채우고도 재건축 무효 판결? 관리단 집회, 이 3가지는 꼭 챙기세요.
꼬마빌딩 재건축, 80% 동의 앞에서 발목 잡혔나요?
건물에 물이 새고 금이 가는데, 1층 상가 주인은 절대 못 나간다고 합니다. 합의금으로 터무니없는 금액을 요구하는데, 이대로 재건축을 포기해야 하나요?
지금 이 글을 읽고 계신다면, 아마 낡은 건물의 가치를 높이고자 재건축을 추진하고 계신 소유주분이거나 예비 임원진이실 겁니다.
의욕적으로 시작했지만, 결의 요건 부족이나 절차 하자의 벽에 부딪혀 밤잠을 설치고 계시진 않나요?
대단지 아파트가 아닌 오피스텔, 상가, 빌라 등은 도시정비법이 아닌 집합건물법(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률)을 따릅니다.
이 법을 제대로 알지 못하면, 수년간의 노력이 단 한 번의 소송으로 물거품이 될 수 있습니다.
오늘은 재건축의 첫 단추인 '관리단 집회'부터, 가장 골치 아픈 '반대파 소유자 대응'까지 전략적으로 풀어드립니다.
재건축의 시작은 조합이 아닌 관리단입니다
많은 분들이 재건축 조합부터 만들어야 하는 것 아니냐고 묻습니다.
하지만 집합건물법상 재건축은 관리단 집회에서의 결의가 우선입니다.
관리단은 건물이 지어짐과 동시에 소유자 전원으로 당연 설립되는 단체입니다. 실제적인 재건축을 위해서는 적법한 절차를 거쳐 관리단 재건축 결의를 통과시켜야 합니다.
✅필수 절차 체크리스트
✔관리단 집회 소집 통지 |
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✔ 안건 상정 |
✔ 관리단 규약 설정 |
관리단 집회 소집을 위해서 회의일 1주일 전까지 모든 소유자(등기부상 명의자 전원)에게 통지해야 합니다.
이 과정에서 한 명이라도 누락되면 결의 자체가 무효가 될 수 있습니다.
적법한 소집 통지 후 회의가 시작되었다면 ① 설계의 개요 ②철거 및 신축 비용의 개산액 ③비용 분담 사항 ④신축 건물 귀속에 관한 사항이 반드시 포함된 재건축 안건을 상정해야 합니다.
"내가 직접 나서고 싶다" 관리단 대표가 되고 싶다면
재건축은 소유자들의 재산권이 걸린 중대사입니다. 단순히 맡겨두는 것이 불안하여 직접 대표나 관리위원으로 활동하고 싶으신가요?
관리인 선임: 관리단 집회에서 통상적인 결의(과반수 동의)로 선임됩니다.
자격: 반드시 구분소유자일 필요는 없으나, 재건축 현장에서는 신뢰도를 위해 주로 소유자 중에서 선출됩니다.
역할: 재건축 결의를 위한 동의서 징구, 시공사 선정 준비, 반대자와의 협상 등 실무를 총괄합니다.
투명한 사업 진행을 원한다면, 초기 단계부터 관리위원회에 적극 참여하여 자금 집행 내역과 의사결정 과정을 감시하고 주도하는 것이 좋습니다.
✅ 관리단집회 결의무효 소송, 소집통지 1일 위반이면 패소할까?
운명을 가르는 숫자, 5분의 4 (80%)
재건축이 성사되느냐 마느냐는 얼마나 동의하느냐에 따라 달려 있습니다.
구분소유자 수의 4/5 이상
의결권(지분 면적)의 4/5 이상
이 두 가지 조건을 동시에 충족해야 합니다.
사람이 많다고 되는 것도 아니고, 넓은 평수를 가진 몇 명만 찬성한다고 되는 것도 아닙니다.
소유자 14명인 빌딩, 몇 명이 찬성해야 할까?
❓집합건물법에 따라 총 14명의 구분소유자가 있는 빌딩을 재건축하고 싶다면?
구분소유자 최소 12명의 동의가 필요합니다.
구분소유자 수의 4/5인 11.2명 이상이어야 하므로, 11명으로는 80%에 미달합니다(약 78.5%).
결론: 최소 12명의 도장을 받아야 법적 효력이 발생합니다. 단 3명만 반대해도(11명 찬성) 재건축은 불가능합니다.
지분 계산 (의결권): 전체 면적의 80% 이상이어야 합니다.
여기서 많은 재건축 추진위원장님들이 함정에 빠집니다. 사람 수 12명을 채웠으니 끝난 것 아닌가요?
아닙니다. 만약 찬성한 12명이 모두 '작은 평수'를 가진 소유자들이고, 반대하는 2명이 '가장 넓은 1층 상가'나 '펜트하우스'를 가진 소유자라면 어떻게 될까요?
상황: 찬성한 12명의 지분 합계가 건물 전체의 75%밖에 안 된다면?
결과: 인원수는 채웠지만, 지분율(80%) 미달로 재건축 결의는 무효가 됩니다.
"나는 죽어도 반대!" 동의하지 않는 소유자, 어떻게 할까요?
가장 답답해하시는 부분입니다. "끝까지 반대하면 건물을 못 짓나요?"
아닙니다. 다수결의 원칙에 따라 재건축을 가능하게 하는 장치가 있습니다. 바로 매도청구권입니다.
① 재건축의 결의가 있으면 집회를 소집한 자는 지체 없이 그 결의에 찬성하지 아니한 구분소유자(그의 승계인을 포함한다)에 대하여 그 결의 내용에 따른 재건축에 참가할 것인지 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구하여야 한다.
② 제1항의 촉구를 받은 구분소유자는 촉구를 받은 날부터 2개월 이내에 회답하여야 한다.
③ 제2항의 기간 내에 회답하지 아니한 경우 그 구분소유자는 재건축에 참가하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 것으로 본다.
④ 제2항의 기간이 지나면 재건축 결의에 찬성한 각 구분소유자, 재건축 결의 내용에 따른 재건축에 참가할 뜻을 회답한 각 구분소유자(그의 승계인을 포함한다) 또는 이들 전원의 합의에 따라 구분소유권과 대지사용권을 매수하도록 지정된 자(이하 "매수지정자"라 한다)는 제2항의 기간 만료일부터 2개월 이내에 재건축에 참가하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 구분소유자(그의 승계인을 포함한다)에게 구분소유권과 대지사용권을 시가로 매도할 것을 청구할 수 있다. 재건축 결의가 있은 후에 이 구분소유자로부터 대지사용권만을 취득한 자의 대지사용권에 대하여도 또한 같다.
80% 결의 달성: 어떻게든 법적 요건인 4/5 동의를 먼저 확보하십시오.
참가 여부 최고(독촉): 결의가 통과되면, 반대했던 사람들에게 "재건축에 참가하시겠습니까?"라고 묻는 서면(내용증명)을 보냅니다.
2개월의 기다림: 상대방은 2개월 안에 답을 해야 합니다. 답이 없거나 거절한다면?
매도청구권 행사: "당신의 건물을 시가대로 팔고 나가주세요"라고 법원에 청구할 수 있습니다.
우리 같은 소규모 빌라/상가도 자문해주는 전문가 있을까?
오히려 '소규모 재건축'일수록 전담 변호사가 필수입니다.
아마 여러 로펌에 전화를 돌려보셨다면 이런 느낌을 받으셨을 겁니다.
"대단지 아파트 재건축은 환영하지만, 세대수 적은 빌라는 수임료가 적어서인지 시큰둥하더라."
하지만 걱정하지 마세요
도시정비법(아파트)'이 아닌 '집합건물법(빌라/오피스텔)'만 파고드는 실무형 전략가가 필요합니다.
전담 변호사, 이런 역할을 해드립니다.
단순히 소송만 대리하는 것이 아닙니다. 저희는 재건축의 A to Z를 기획하는 재건축 매니저 역할을 수행합니다.
사전 정비 : 등기부등본 전수 조사를 통해 '의결권(지분)'을 0.01% 단위까지 미리 계산하여 재건축 가능 시나리오 도출
현장 지휘 : 관리단 집회 당일, 변호사가 직접 현장에 참석하여 적법한 의사 및 절차 하자 감독
반대파 설득 : 내용증명 발송부터 매도청구권 소송까지, 반대 소유자를 압박하고 협상하는 모든 법적 커뮤니케이션 대행
⚠️재건축 관리단, 절차가 매우 중요합니다.
이미 엉성하게 걷은 동의서는 법원에서 휴지 조각이 될 수 있습니다.
가장 안타까운 경우가 동의율 80% 다 채웠으니 이제 검토해 주세요라고 오시는 분들입니다.
절차상 하자가 발견되면, 그 80%의 동의를 처음부터 다시 받아야 하기 때문입니다.
결의 무효 소송, 사전 차단이 유일한 정답인 이유
재건축 현장에서 가장 뼈아픈 순간이 언제인지 아십니까?
반대파에게 결의 무효 소송을 당했을 때가 아닙니다.
1년 넘게 싸워 겨우 승소했는데, 그사이 공사비와 금융 비용이 폭등해 사업 자체가 무산되었을 때입니다.
그들은 동의율 80%를 막지 못하면, 현미경을 들고 관리단이 진행한 절차의 티끌 같은 실수'를 찾아낼 것입니다.
"소집 통지서가 하루 늦게 도착했다."
"안건 설명이 구체적이지 않았다."
"위임장 작성 방식이 규약에 어긋난다."
이 사소해 보이는 절차적 하자 하나가, 법원에서는결의 전체 무효라는 판결로 이어지는 시한폭탄이 됩니다.
반대파 변호사가 아무리 꼬투리를 잡으려 해도, 법적으로 틈이 없어 소송 자체가 성립되지 않는(기각될 수밖에 없는) 완벽한 방어 논리를 관리단 집회 전에 구축해 드립니다.
수십억 자산이 걸린 재건축, 무결점의 법적 안정성만이 사업 기간을 2년 앞당기는 지름길입니다.