묵시적 갱신 후 중도 퇴실, 중개수수료(복비)는 누가 내야 할까?

묵시적 갱신으로 그냥 조용히 살고 있었는데, 갑자기 이사를 가게 됐습니다. 그랬더니 임대인이 새 세입자 구하는 데 드는 중개수수료, 흔히 말하는 복비를 임차인이 내라고 합니다.

이거 정말 내가 내야 하는 걸까요?

결론부터 말하면, 많은 경우 임차인이 복비를 당연히 부담해야 하는 건 아닙니다. 다만 계약 구조, 해지 통지 시점, 특약 유무, 실제로 누가 중개를 의뢰했는지에 따라 결과가 달라질 수 있어요. 오늘은 임차인 입장에서 억울하게 복비를 떠안지 않도록, 어디까지가 원칙이고 어디서부터 예외인지 딱 정리해드리겠습니다.

묵시적 갱신이란?

묵시적 갱신은 계약이 끝났는데도 임대인과 임차인이 별말 없이 계속 거주하거나 사용하면서, 법에서 자동으로 계약이 연장된 것으로 보는 상황입니다.

대표적으로 이런 흐름이에요.

• 계약 만료가 됐는데도 임대인이 나가달라고 통지하지 않았다

• 임차인도 계약 끝난다고 나가겠다고 통지하지 않았다

• 그대로 월세 내고, 그대로 살았다

이러면 새로운 계약서를 쓰지 않았어도, 기존 조건대로 계약이 이어진 걸로 취급되는 경우가 많습니다. 그래서 임대인이 나중에 갑자기 계약 끝났으니 지금 당장 나가라고 하거나, 임차인이 아무 때나 툭 나가고 끝내도 된다고 생각했다가 분쟁이 생기곤 합니다.

묵시적 갱신 후 중도 퇴실 시 복비는 원칙적으로 누가 부담?

핵심만 정리해볼게요.

복비는 기본적으로 누가 부담하느냐 하면, 중개를 의뢰한 사람, 즉 중개서비스를 요청해서 거래를 성사시키는 당사자가 부담합니다.

새 임차인을 구하는 건 임대인의 임대 목적을 위한 거래죠. 그러면 보통은 임대인이 중개업소에 의뢰하고, 임대인이 복비를 부담하는 구조가 자연스럽습니다.

그러니까 임대인이 말하는 논리처럼 “네가 중도에 나가니까 네가 새 세입자 복비 내라” 이게 법적 원칙으로 당연히 성립하는 건 아닙니다.

임차인이 계약관계를 적법하게 해지한 뒤에 나가는 거라면, 임대인이 새 세입자를 구하는 비용은 임대인의 사업비용에 가까운 성격이 되는 경우가 많습니다.

다만, 여기서부터 예외가 생길 수 있어요. 그 예외는 뒤에서 체크리스트로 정리해드릴게요.

묵시적 갱신 후 중도 퇴실(해지) 규칙 정리: 임차인이 언제든 나갈 수 있나?

묵시적 갱신이 됐다고 해서 임차인이 영원히 묶이는 건 아닙니다. 다만 나가는 방식이 중요합니다.

실무에서 제일 중요한 포인트는 이겁니다.

• 임차인이 계약을 해지하겠다고 통지하면

• 통지 후 3개월이 지나야 해지 효력이 생기는 구조가 많다

• 그 기간 동안의 차임, 관리비 등은 분쟁이 자주 생긴다

여기서 임차인들이 많이 착각하는 게 있어요. “오늘 통지했으니 내일 나가도 된다” 이렇게 단순하게 보시면 위험합니다.

정확한 해지 통지 방식과 해지 효력 발생 시점은 주택인지, 상가인지, 계약서 조항이 있는지에 따라 달라질 수 있어서요. 중요한 건 통지를 했다는 증거를 남기는 겁니다. 문자, 카톡도 좋지만, 분쟁 조짐이 보이면 내용증명까지 고려하는 게 안전합니다.

그리고 보증금 반환도 이 통지 시점, 퇴거 시점, 정산 항목 때문에 꼬이는 일이 많습니다. 임대인이 복비를 보증금에서 까고 주겠다고 하면 더 복잡해져요.

임대인이 복비를 요구하는 3가지 논리, 법적으로 어디가 문제인지

임대인이 복비를 요구할 때 보통 3가지 말을 합니다. 하나씩 짚어볼게요.

1) 네가 나가서 새 사람 구하는 거니까 네가 내야지

감정적으로는 그럴듯해 보여도, 법적으로는 자동으로 성립하지 않습니다.

복비는 손해배상이 아니라 중개서비스 대가입니다. 누가 중개를 의뢰했고, 누구를 위해 거래가 성사됐는지를 봐야 해요.

2) 새 임차인 구하는 데 비용이 드니 그게 손해다

손해배상으로 가려면 요건이 있어요.

임차인에게 귀책이 있어야 하고, 실제 손해가 발생했어야 하고, 그 손해가 통상손해 범위에 들어야 합니다.

그런데 임차인이 적법하게 해지 통지하고 나간 경우라면, 임대인의 공실 위험은 원래 임대인이 부담하는 영역으로 보는 시각이 많습니다. 그래서 복비를 손해라고 퉁쳐서 임차인에게 청구하는 건 논리 점프가 생깁니다.

3) 특약에 복비 임차인 부담이라고 썼다

이건 진짜로 조심해야 합니다.

특약이 명확하고 유효하면 얘기가 달라질 수 있어요. 다만 특약이라고 해서 무조건 다 유효한 건 아니고, 문구가 애매하거나 일방적으로 과도하면 다툴 여지도 생깁니다.

예외적으로 임차인이 복비를 낼 수도 있는 상황들

이제 예외 체크리스트입니다. 아래에 해당되면 임차인 부담으로 흘러갈 가능성이 올라갑니다.

• 임차인이 먼저 부동산에 새 임차인을 구해달라고 의뢰했고, 수수료를 내기로 약정했다

• 임대인과 협의하면서 조기퇴실 조건으로 복비를 임차인이 부담하기로 명확히 합의했다

• 계약서에 조기해지 시 중개보수 또는 중개비 상당액을 임차인이 부담한다는 특약이 구체적으로 적혀 있다

• 임차인이 사실상 신규 임차인을 직접 데려오는 조건으로 임대인이 조기해지를 허용했고, 그 과정에서 비용 부담 합의가 있었다

여기서 핵심은 합의와 의뢰입니다.

임대인이 그냥 새 임차인 구하려고 부동산에 맡겼는데, 그 비용을 임차인에게 청구하는 건 원칙적으로는 바로 인정되기 어렵습니다.

특약이 있으면 무조건 임차인이 내야 할까?

특약이 있다고 무조건 임차인이 내야 하는 건 아닙니다. 실무에서 다투는 포인트가 있어요.

1) 문구가 구체적인가

복비 임차인 부담

이 정도로 뭉뚱그려져 있으면 언제, 어떤 경우에, 얼마를, 누구에게 내라는 건지 애매해서 분쟁이 됩니다.

조기퇴실 시 임차인이 임대인에게 중개보수 상당액을 부담한다

이런 식으로 조건이 명확해야 주장도 힘을 얻습니다.

2) 부담이 과도한가

임차인에게 과도한 페널티를 부과하는 내용이면 다툼 여지가 생깁니다. 특히 실제로 발생한 비용과 무관하게 정액을 요구한다거나, 부당하게 불리한 조항이면 문제 됩니다.

3) 설명과 합의가 있었는가

임차인이 그 조항의 의미를 알고 동의했는지, 교섭 가능성이 있었는지, 그냥 형식적으로 끼워 넣은 건 아닌지 이런 사정들이 분쟁에서 중요해집니다.

결국 특약은 케이스 바이 케이스입니다. 계약서만 봐도 승부가 갈리는 경우가 많아요.

임대인이 복비를 요구할 때, 임차인이 바로 할 5단계 대응법

여기서부터는 실전 대응입니다. 감정싸움으로 가면 손해입니다. 순서대로 하세요.

1단계: 복비 요구의 근거를 문자로 요청

임대인에게 전화로만 얘기하면 기록이 안 남습니다.

어떤 근거로, 어떤 항목을, 얼마를, 누구에게 지급했는지 문서로 달라고 하세요.

2단계: 계약서 특약 조항부터 확인

특약에 조기해지, 중개보수, 위약금 비슷한 문구가 있는지 확인합니다.

특약이 있다면 문구를 그대로 캡처해 두세요.

3단계: 해지 통지 증거를 남기기

언제 해지 의사를 전달했는지가 중요합니다.

문자, 카톡, 이메일로 남기고, 분쟁 느낌이 나면 내용증명도 고려하세요.

4단계: 보증금에서 임의 공제 시도에 대비

임대인이 복비를 보증금에서 빼고 준다고 하면, 그건 다툼 포인트가 됩니다.

임차인이 동의하지 않았는데 임대인이 마음대로 공제하는 건 위험합니다.

5단계: 협상 문구는 짧고 단단하게

실무에서 효과 좋은 문구는 이거예요.

복비 부담은 중개의뢰인과 약정에 따라 정해지는 것으로 알고 있습니다. 복비를 제가 부담해야 한다는 계약상 근거와 지출 증빙을 보내주시면 검토하겠습니다.

이렇게 가면 감정이 아니라 근거 싸움으로 끌고 올 수 있어요.

묵시적 갱신 후 '복비 전가'는 불법입니다: 승소 사례로 보는 대응 전략

의뢰인 김지은 씨(가명)는 묵시적 갱신 상태에서 임대인과 합의 해지했으나, 이사 당일 임대인이 보증금 반환을 거부하며 "돈이 없다"고 버텼습니다. 여기에 더해, 임대인은 새 세입자 중개수수료(복비)와 원상회복 비용까지 보증금에서 공제하겠다고 부당하게 주장했습니다. 이는 임차인이 법률 지식이 부족함을 악용하여 복비 부담을 전가하려는 전형적인 분쟁 유형이었습니다.

법무법인 이현은 임대인의 억지에 맞서 즉각적으로 대응했습니다. 지체 없이 주택임차권등기명령과 보증금 반환 청구 소송을 동시에 제기하여 임차인의 권리를 공백 없이 확보했습니다. 소송 과정에서 이현은 묵시적 갱신 해지 시 복비는 원칙적으로 임대인 부담이며, 임대인의 공제 주장은 법적으로 무효임을 강력히 입증했습니다.

결국 법원은 임차인 김지은 씨의 손을 들어주었습니다. 임대인의 복비 공제 및 모든 부당한 비용 요구는 기각되었고, 임대인에게 보증금 5,000만 원 전액과 연 12%의 지연손해금까지 지급하라는 판결이 내려졌습니다. 이 사례는 묵시적 갱신 중 부당한 복비 요구를 받았을 때, 전문가의 조력을 받아 신속하게 권리를 확보하고 법리적으로 대응한다면 부당한 손해를 막고 전액을 지켜낼 수 있음을 보여주었습니다. 이처럼 현재 임대인의 부당한 요구에 대한 법적 대응 전략이 필요하시다면, 언제든 문의해 주세요.

자주 물어보는 질문

Q1. 임대인이 새 세입자 복비를 보증금에서 빼겠대요. 그냥 그러라고 해야 하나요?

그대로 두면 나중에 돌려받기 더 어려워집니다.

최소한 서면으로 공제 근거와 증빙을 요구하고, 임차인이 동의한 적 없다는 입장을 남겨두세요. 보증금은 금액이 커서 한 번 공제되면 협상력이 떨어집니다.

Q2. 제가 부동산에 집 보여주고 새 세입자도 알아봤는데요. 그래도 복비를 제가 내야 하나요?

집을 보여주거나 새 세입자 찾는 걸 도와준 것과, 복비를 부담하기로 약정한 건 별개입니다.

복비는 중개업소와의 약정, 계약서 특약, 임대인과의 명확한 합의가 핵심이에요. 도와줬다고 해서 자동으로 비용 부담이 생기는 구조는 아닙니다.

Q3. 특약에 복비 임차인 부담이라고 써 있긴 한데, 너무 억울해요. 그래도 무조건 내야 하나요?

무조건이라고 단정하긴 어렵습니다.

특약 문구가 구체적인지, 조기해지 상황을 정확히 전제한 건지, 부담이 과도한지, 설명과 합의 과정이 있었는지에 따라 다툴 여지가 생깁니다. 특히 문구가 애매하거나 정액 페널티처럼 보이면 검토 포인트가 많아요.

묵시적 갱신 후 중도 퇴실이라고 해서 임차인이 복비를 당연히 떠안는 건 아닙니다. 복비는 원칙적으로 중개의뢰와 약정에 따라 움직이고, 임대인의 주장처럼 나가니까 네가 내라는 식으로 자동 청구되는 구조가 아닌 경우가 많습니다.

다만 계약서 특약이 있거나, 조기퇴실 합의를 하면서 비용 부담을 얹어둔 케이스라면 결과가 달라질 수 있어요. 지금 임대인이 복비를 요구하면서 보증금에서 공제하겠다고까지 한다면, 그때부터는 증거 정리와 대응 순서가 정말 중요합니다.

원하시면 계약서 특약 문구를 기준으로, 이 조항이 유효하게 작동할 가능성이 높은지, 임대인에게 어떤 문장으로 답해야 손해를 줄이는지까지 임차인 입장에서 바로 써먹을 수 있게 정리해드릴게요.