내 집이 대표 개인 빚 담보로? 오피스텔 분양사기, 원금 이상을 회수한 전략

Jan 12, 2026

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평생 모은 돈으로 마련한 내 집, 대표이사의 개인 빚 담보로?

"분명 내 집이라고 믿고 중도금까지 다 냈는데, 등기부등본을 떼보니 모르는 사람의 근저당권이 걸려 있습니다. 이게 말로만 듣던 오피스텔 분양사기인가요?"

2026년 현재도 많은 분이 내 집 마련의 부푼 꿈을 안고 오피스텔 분양에 뛰어들지만, 일부 부도덕한 시행사나 대표이사의 농단에 소중한 재산을 잃을 위기에 처하곤 합니다.

가장 악질적인 경우는 수분양자가 중도금까지 성실히 납부했음에도 불구하고, 시행사 대표가 해당 호실을 자신의 개인 채무를 위한 담보로 제공하거나 제3자에게 임대해버리는 사례입니다.

이번에 소개해 드릴 법무법인 이현의 성공 사례 속 의뢰인 역시 성남의 한 오피스텔을 분양받기 위해 약 9,700만 원을 지급했습니다. 하지만 돌아온 것은 소유권 이전 등기가 아닌, 본인 몰래 설정된 1억 5,000만 원의 근저당권과 무단 임대차 계약이었죠.

과연 이런 절망적인 상황에서 어떻게 의뢰인을 보호했을까요?

권리를 되찾기 위한 소송이 본격화되자, 상대방은 예상치 못한 주장을 내세우며 책임을 회피하기 시작했습니다.

이들은 정식 분양 계약을 체결한 사실이 없으며, 의뢰인이 지급한 자금은 빌려준 돈에 대한 담보 성격으로 서류만 작성해 준 것에 불과하다고 강변했습니다.

이는 사건의 실체를 단순한 금전 대여나 투자 관계로 규정하여, 소유권 이전이라는 명백한 의무를 교묘히 왜곡하려는 전략이었습니다.

심지어 의뢰인이 제출한 분양계약서가 미완성된 문건이며, 의뢰인이 임의로 서명을 가필한 것이라는 주장까지 하며 적반하장의 태도를 보였죠.

만약 재판부에서 이를 분양 계약이 아닌 단순 투자로 판단한다면, 의뢰인은 부동산 소유권은커녕 시행사의 자금 사정에 따라 원금조차 돌려받기 힘든 위태로운 상황에 놓일 수밖에 없었습니다.

부동산 거래에서 중도금이 지급된 단계는 계약의 이행이 본격적으로 착수된 것을 의미합니다.

우리 대법원 판례에 따르면, 매도인이 중도금을 받은 시점부터는 매수인이 무사히 소유권을 넘겨받을 수 있도록 협력해야 할 법적 의무가 발생합니다.

법적으로는 이를 매수인의 재산 보전을 돕는 '타인의 사무 처리자' 지위로 규정하며, 이 단계에서 매도인이 부동산을 임의로 담보로 제공하는 행위는 배임죄에 해당할 만큼 무거운 법적 책임이 따르게 됩니다.

따라서 중도금을 받은 상태에서 부동산에 근저당권을 설정하거나 제3자에게 처분하는 행위는 매수인의 신뢰를 저버리는 불법행위이자 형사상 배임죄를 구성합니다.

본 사건에서도 의뢰인이 중도금을 납입한 이상, 시행사 대표이사가 이를 개인 채무 담보로 활용한 것은 명백한 법적 책임을 져야 하는 행위였습니다.

저희 법무법인 이현은 시행사의 거짓 주장을 반박하기 위해 다음과 같은 전략을 세웠습니다.

디테일한 정황 입증: 시행사 관계자가 의뢰인에게 소유권 이전 서류를 준비해 주겠다고 약속했던 문자 메시지 내역을 확보하여, 단순 투자 관계라면 있을 수 없는 대화임을 증명했습니다.
근저당권의 부당성 공격: 대표이사가 개인 채무 1억 5,000만 원을 갚기 위해 수분양자의 동의 없이 근저당을 설정한 행위가 명백한 배임임을 법리적으로 강조했습니다.
실질적 손해배상 압박: 소유권 이전이 불가능할 경우를 대비해, 근저당권 액수와 무단 임대차 보증금만큼의 손해를 시행사와 대표이사가 연대하여 배상하라고 강력히 청구했습니다.

상대방은 관리인을 증인으로 내세워 방어하려 했지만, 이현의 날카로운 반대 신문과 객관적인 물증 앞에서는 속수무책이었습니다.

재판 과정에서 무리하게 소유권을 가져오는 것보다 의뢰인의 실질적인 금전적 손해를 배상받는 것이 더 유리하다고 판단했습니다. 이미 거액의 근저당권과 선순위 임차인이 얽혀 있어 소유권을 이전받더라도 실익이 적었기 때문입니다.

결국 법원은 이현의 논리적인 주장을 수용하여 피고들이 연대하여 의뢰인에게 1억 3,500만 원을 지급하라는 조정을 갈음하는 결정을 내렸습니다.

이는 의뢰인이 실제로 지급했던 원금보다 높은 금액(이자가 포함된 금액)으로, 오피스텔 분양사기 피해를 입은 의뢰인에게 가장 실질적이고 완벽한 구제책이 되었습니다.

A1. 네, 가능합니다. 이번 사례에서도 피고는 계약서가 미완성이라고 주장했으나, 실제 대금이 오간 내역과 소유권 이전을 약속한 문자 메시지 등 정황 증거를 통해 분양 계약의 효력을 인정받았습니다.

A2. 즉시 형사상 배임죄 고소를 검토하고, 민사상으로는 해당 부동산에 대한 부동산처분금지가처분을 신청하여 추가적인 피해를 막아야 합니다.

A3. 대표이사가 업무 집행 중 고의적인 위법행위(배임 등)를 저질러 손해를 입혔다면, 상법 제389조 등에 따라 법인과 연대하여 개인적인 손해배상 책임을 지게 할 수 있습니다.

오피스텔 분양사기 피해를 인지한 순간, 가장 먼저 해야 할 일은 상대방의 재산을 묶어두는 것입니다. 이번 사건에서도 소송 전 빠르게 부동산처분금지가처분을 해두었기에 승소 후 실질적인 배상을 받을 수 있었습니다.

혼자 고민하는 것은 해결책이 되지 않습니다.

법리적 분석을 통해 상대방의 허점을 찌르고 나에게 가장 유리한 보상 방안이 무엇인지 전문가의 조력을 받으시기 바랍니다.