"혹시 내가 들어가는 집이
전세 사기 매물은 아닐까?"
"나중에 보증금을 못 받으면
내 전 재산은 어떻게 되는 거지?"
지금 이 글을 읽고 계신다면, 마음에 드는 집을 앞에 두고도 마음 한구석의 불안감 때문에 선뜻 계약서에 도장을 찍지 못하고 계실 겁니다.
특히 최근 몇 년간 들려온 안타까운 소식들은 여러분의 신중함을 넘어선 공포로 다가왔을 것입니다.
다행히 2026년부터 공인중개사의 설명 의무가 대폭 강화되었습니다.
여러분을 보호하기 위한 법적 울타리가 더 촘촘해진 것입니다.
이를 제대로 아는 것만으로도 여러분의 소중한 보증금과 매수금을 지킬 확률은 비약적으로 높아집니다.
전문가가 알아서 해주겠지라는 막연한 기대는 전세 사기의 표적이 되기 쉽습니다.
인터넷의 불확실한 정보나 중개사의 근거 없는 확언에 기대어 골든타임을 놓친다면, 그 결과는 온전히 여러분의 몫이 됩니다.
더 이상 혼자 고민하며 불안해하지 마십시오.
지금 바로 이 글을 통해 여러분이 계약하려는 집의 법적 리스크를 완벽히 제거하고 안전한 보금자리를 확보하시기 바랍니다.
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체크리스트
✅ 등기부등본 소유자 란에 본인 이름이 아닌 OO신탁이라는 명칭이 적혀 있다.
✅ 집이 너무 깨끗하고 마음에 드는데, 왠지 모르게 전세보증보험 가입이 거절될까 봐 불안하다.
✅ 공인중개사가 "집주인이 세금 체납 같은 건 안 하는 부자다"라며 서류 없이 말로만 안심시킨다.
✅ 내가 입주한 뒤에 집이 경매로 넘어가면 내 순위가 몇 번째인지 정확히 계산할 줄 모른다.
✅ 베란다 확장이나 가구 분할 등 위반 건축물 여부를 육안으로만 확인하고 중개사의 "문제없다"는 말만 믿고 있다.
✅ 생애 첫 독립이나 신혼집 마련이라, 부동산 계약 용어가 외국어처럼 어렵게 느껴진다.
"단 하나라도 체크하셨나요?" 그렇다면 지금부터 설명해 드릴 공인중개사법 제25조 제1항의 변화가 여러분의 전 재산을 지켜줄 유일한 무기가 될 것입니다.
2026년 강화된 내용 이전에, 모든 공인중개사가 계약 전 반드시 성실하게 설명하고 근거 자료를 제시해야 하는 기본 항목들이 있습니다.
중개사가 이 중 하나라도 빠뜨렸다면, 그것은 여러분의 권리를 방치한 것입니다.
구분 | 주요 설명 내용 (공인중개사법 시행령 제21조 기반) |
|---|---|
기본 사항 | 해당 건축물의 소재지, 면적, 지목, 구조, 용도 등 외형적 정보 |
권리 관계 | 등기부등본상 가압류, 저당권, 전세권 등 소유권 외의 권리 사항 |
거래 금액 | 중개대상물의 거래 예정 가격 및 중개보수·실비의 금액과 산출 내역 |
토지이용계획 | 공법상 이용제한 및 거래규제에 관한 사항 (용도지역 등) |
시설물 상태 | 수도, 전기, 가스, 소방, 승강기 등 내·외부 시설물의 상태 |
벽면·도배·바닥 | 벽면 및 바닥면의 균열이나 누수 여부, 도배 상태 등 |
입지 및 환경 | 도로 및 대중교통 연계성, 일조량, 소음, 진동 등 환경 조건 |
위 항목들은 단순히 말로만 듣는 것이 아니라, 중개대상물 확인·설명서라는 서류에 기재되어 여러분의 서명과 날인을 받아야 법적으로 유효합니다.
공인중개사법 제25조 제1항은 중개사가 의뢰인에게 중개대상물의 권리관계를 성실·정확하게 설명하고 그 근거 자료를 제시하도록 규정하고 있습니다.
2026년부터는 이 근거 자료의 범위에 신탁원부와 건축물대장 등본이 명시적으로 포함됩니다.
과거에는 임차인이 직접 등기소에 가서 발급받아야 했던 복잡한 신탁원부를, 이제는 공인중개사가 의뢰인에게 반드시 먼저 보여주며 그 내용을 설명해야 합니다.
또한, 임대인의 국세 및 지방세 체납 정보와 선순위 확정일자 부여 현황을 확인해 주는 것 역시 선택이 아닌 법적 의무가 되었습니다.
중개사가 이 과정을 생략한다면, 그것은 단순한 실수가 아니라 명백한 법 위반입니다.
이번 법 개정은 단순히 서류 몇 장 추가된 것이 아닙니다.
임차인이 가장 취약했던 정보의 비대칭성을 해결하겠다는 강력한 의지입니다.
가짜 주인의 계약 원천 차단 (신탁 사기 방지)
그동안 많은 세입자가 신탁회사 소유 건물을 실제 집주인과 계약했다가, 신탁회사의 동의가 없다는 이유로 보증금을 한 푼도 못 받고 쫓겨났습니다.
이제 중개사는 신탁원부를 직접 발급받아 보여주며 "누구의 동의를 받아야 안전한지"를 설명해야 합니다. 이 서류 하나가 여러분을 불법 점유자에서 적법한 임차인으로 바꿔줍니다.
보증보험 거절 공포 해소 (위반 건축물 방지)
겉은 멀쩡해도 베란다 확장이나 무단 가구 분할로 '위반 건축물'이 된 집은 전세보증보험 가입이 거절됩니다.
2026년부터는 중개사가 건축물대장 등본을 필수적으로 제시해야 하므로, 계약 후에야 보험 가입이 안 된다는 청천벽력 같은 소식을 듣는 일을 사전에 방지할 수 있습니다.
중개사의 책임 강화
자료 제시 의무가 명문화됨에 따라, 중개사가 이를 소홀히 하여 사고가 발생할 경우 임차인은 중개사에게 법적 책임을 묻기가 훨씬 수월해졌습니다.
중개사가 몰랐다고 발뺌할 구멍이 사라진 것입니다.
📌
체크리스트
✅ 중개인 신분 확인
: 현재 상담하는 분이 공인중개사인지 중개보조원인지 확인했는가?
✅ 자격증 및 등록증
: 사무실 벽에 게시된 공인중개사 자격증과 본인의 얼굴이 일치하는가?
✅ 신탁원부 (신탁 부동산인 경우 필수)
: 등기부에 '신탁'이 적혀 있다면, 중개사가 직접 발급받은 신탁원부를 보여주며 임대 권한이 누구에게 있는지 설명했는가?
✅ 건축물대장 (위반 건축물 확인)
: 대장에 노란색 딱지(위반 건축물)가 없는지, 실제 구조와 도면이 일치하는지 확인했는가?
✅ 납세증명서 (체납 여부)
: 임대인의 국세 및 지방세 완납 증명서를 통해 세금 체납으로 인한 공매 위험이 없는지 확인했는가?
✅보증보험 가입이 100% 가능한 매물인가요?
: 가입이 거절될 경우 계약금을 즉시 반환한다는 특약을 넣을 수 있는지 확인했는가?
✅ 중개대상물 확인·설명서 기재
: 오늘 중개사가 설명한 모든 위험 요소와 세부 내역이 서류상에 명확히 적혀 있는가?
🔎 공인중개사법 위반한 공인중개사 신고 절차 알아보기(전세사기 피해)
법무법인 이현을 찾으신 의뢰인 유 씨(가명)는 상가 임대차 계약 과정에서 공인중개사의 말만 믿고 기존 세입자의 권리금 회수 기회를 무시했습니다.
"법적으로 상관없으니 내가 데려온 새 세입자와 계약하라"는 중개사의 단언 때문이었습니다.
하지만 상가건물 임대차보호법상 임대인은 기존 세입자의 권리금 회수를 방해해서는 안 되며, 이를 위반할 시 손해배상 책임이 발생합니다.
결국 유 씨는 법을 지키기 위해 새 세입자와의 계약을 파기해야 했고, 그 과정에서 위약금과 소송비용을 합쳐 약 3,500만 원이라는 막대한 손해를 입었습니다.
중개사는 사과 대신 "사장님의 최종 결정이었다"며 발뺌했고, 심지어 600만 원의 중개수수료를 청구하는 맞소송까지 걸어왔습니다.
이현의 변호인은 감정적인 호소보다 객관적인 증거와 실리적인 협상에 집중했습니다.
치밀한 과실 입증
당시 중개사의 잘못된 법률 조언이 담긴 녹취록과 정황 증거를 분석했습니다.
이를 통해 유 씨의 계약 파기가 단순한 변심이 아니라 중개사의 엉터리 조언에서 비롯된 필연적 결과임을 입증했습니다.
부당 수수료 완벽 방어
중개 사고를 발생시켜 의뢰인에게 손해를 입힌 중개사는 수수료를 청구할 권리가 없음을 논리적으로 반박하여 600만 원의 추가 지출을 차단했습니다.
전략적 조정 이끌어내기
항소심에서 중개사의 과실을 압박하며 손해배상금 800만 원 지급 + 중개수수료 청구 전액 포기라는 합리적인 조정을 이끌어냈습니다.
💰 손해배상금 지급 및 수수료 전액 면제 사례 더 자세하게 보고 싶다면!
공인중개사법 제25조 제1항은 중개사가 중개대상물의 권리관계와 이용제한 사항을 성실·정확하게 설명할 의무를 부여하고 있습니다.
잘못된 정보를 제공하거나 중요한 법적 위험을 고지하지 않은 것은 명백한 위반입니다.
만약 여러분이 "소송비용이 더 들겠지", "내 잘못도 조금은 있겠지"라는 생각으로 대응을 포기한다면 다음과 같은 상황을 마주하게 됩니다.
손해의 고착화
이미 발생한 위약금이나 보증금 손해를 고스란히 혼자 감당해야 합니다.
적반하장 수수료 지출
사고를 낸 중개사에게 수억 원의 수수료까지 상납해야 하는 굴욕적인 상황이 발생합니다.
법적 책임의 전가
기록상 모든 과실이 임대인(혹은 임차인) 본인에게 남게 되어, 향후 다른 법적 분쟁에서도 불리한 위치에 서게 됩니다.
전문가와 상담하면 보이지 않던 길이 보입니다.
중개사의 책임을 명확히 묻고, 여러분이 챙길 수 있는 최대의 실리를 찾아낼 수 있습니다.