가족에게 부동산 증여하기 전 꼭 써야 하는 문서 3가지

자식에게 집 물려주고 쫓겨나지 않으려면? 증여계약서 특약 3가지는 목숨 걸고 넣으세요.

"변호사님, 자식이 예뻐서 집을 줬는데... 등기 넘어가자마자 발길을 끊네요. 다시 뺏어올 수 없나요?"

죄송하지만, '이미 늦었습니다.'

냉정하게 들리시겠지만, 우리 민법은 이미 이행된 증여(등기가 넘어간 상태)는 원칙적으로 해제할 수 없다고 규정합니다.

자녀가 "어머니, 제가 평생 모실게요"라고 말로만 약속했다고요? 법정에서는 그 말을 증명할 길이 없습니다.

지금 자녀에게 부동산을 넘겨주려고 준비 중이신가요?

세금 아끼는 것도 중요하지만, 더 중요한 건 사장님의 '노후 안전장치'입니다.

오늘 말씀드릴 '특약' 없이 도장 찍으시면, 평생 일군 자산을 잃고 남은 여생을 후회 속에 보내실 수도 있습니다.

단순한 증여가 아니라 계약입니다.

📌 이해를 돕기 위한 가상 사례입니다.

저희를 찾아오셨던 70대 의뢰인 김 모 님의 사례입니다.

아들의 결혼을 위해 무리해서 살고 계신 아파트를 증여하셨습니다. 대신 "내가 죽을 때까지 이 집에서 같이 살자"는 구두 약속을 했죠.

하지만 1년 뒤, 며느리와의 불화를 이유로 아들은 "요양병원으로 가시는 게 어떻겠냐"며 사실상 퇴거를 요구했습니다.

김 선생님은 땅을 치고 후회했지만, 이미 명의는 아들 것이었습니다.

만약 김 선생님이 증여계약서에 부양 의무 불이행 시 계약을 해제하고 소유권을 반환한다는 특약을 한 줄이라도 적었다면 결과는 180도 달랐을 것입니다.

이것이 바로 대법원이 인정하는 부담부 증여(효도 계약)의 힘입니다.

절대 빠뜨리면 안 되는 서류 3가지

사장님께서 준비하신 서류 리스트를 봤습니다. 아주 기본적인 것들이지만, 전문가의 손길이 닿으면 이 서류들은 단순한 종이가 아니라 강력한 법적 무기가 됩니다.

✅ 증여계약서

동사무소나 인터넷에 돌아다니는 부동산 증여계약서 양식 사용하면 안됩니다.

거기엔 "A가 B에게 부동산을 준다"는 말밖에 없습니다. 우리는 다음과 같은 방어용 특약을 반드시 넣어야 합니다.

• 특약 1 [수증자의 의무]: "수증자(자녀)는 증여인(부모)이 살아있는 동안 본 건 부동산에 거주하는 것을 방해해서는 안 되며, 매월 생활비 OOO만원을 지급한다."

• 특약 2 [처분 금지]: "수증자는 증여인의 서면 동의 없이 부동산을 매매하거나 담보로 제공할 수 없다."

• 특약 3 [계약의 해지]: "위 사항을 위반할 경우, 증여 계약은 즉시 해지되며 소유권은 증여인에게 원상 복귀된다."

이 세 문장이 사장님의 노후를 지켜줄 수 있습니다.

✅ 금전 정산 합의서 또는 차용증 (세금을 줄이는 핵심)

혹시 자녀에게 "이 집에 있는 대출금(또는 전세금)은 네가 갚아라" 하고 넘기시나요?

이걸 부담부 증여라고 합니다.

이때 자녀가 갚을 능력이 된다는 것을 입증하고, 채무를 확실히 자녀가 인수했다는 사실을 금전 정산 합의서로 남겨야 합니다.

국세청은 부모 자식 간의 빚을 잘 인정해주지 않습니다. 이 문서가 미비되었다면 나중에 증여세 폭탄뿐만 아니라 가산세까지 맞을 수 있습니다.

✅ 등기 진행을 위한 위임장과 인감

이건 등기소에 제출할 실무 서류입니다.

하지만 명심하십시오. 앞선 1번(계약서)과 2번(합의서)이 완벽하게 세팅되지 않은 상태에서 인감도장을 내어주면, 되돌릴 수 있는 방법은 없습니다.

👉 이현 성공사례｜형제간 부동산 증여 분쟁, 말바꾸기와 이중양도에 흔들리지 않는 방법

특약을 어겼을 때, 재산 환수 바로 가능합니다.

"변호사님, 생활비는커녕 제 짐을 싸서 나가라고 합니다. 특약도 다 넣었는데, 이제 어떻게 해야 하나요?"

피가 거꾸로 솟는 심정이시겠지만, 지금부터는 감정을 가라앉히고 냉정하게 판단해야 합니다.

자녀가 약속(특약)을 어겼다면, 그건 더 이상 가족 문제가 아니라 계약 위반(채무불이행) 사건입니다.

증여해 준 부동산을 도로 찾아오기 위해 당장 실행해야 할 3단계 대응 절차를 알려드립니다.

1단계, 증거 수집

법원은 아들이 나쁜 놈이라는 하소연을 들어주지 않습니다. "아들이 계약서 제O조를 위반했다"는 물증만 봅니다.

• 계좌 내역 확보: 약속한 생활비(용돈)가 입금되지 않은 통장 내역을 출력하십시오. (가장 명확한 증거입니다.)

• 통화/문자 기록: 부양 의무를 이행하라고 요구한 문자, 이에 대해 자녀가 거부하거나 모욕적인 언사를 한 녹음 파일을 확보하십시오.

  "돈 없으니 알아서 하세요"라는 식의 발언이 담긴 녹취는 법정에서 결정적입니다.

2단계, 내용증명 발송

곧바로 소송을 거는 것보다, 내용증명을 먼저 보내야 합니다. 이는 두 가지 효과가 있습니다.

1. 심리적 압박: "부모님이 진짜 법적으로 하려나 보다"라는 공포감을 심어주어 소송 전 합의(반환)를 유도할 수 있습니다.

2. 법적 효력: 소송 시 "나는 기회를 줬으나 상대방이 무시했다"는 계약 해제의 명분이 됩니다.

3단계, 소유권이전등기 말소청구 소송 (강제 집행)

내용증명을 받고도 자녀가 "배째라" 식으로 나온다면, 즉시 법원에 소장을 접수해야 합니다. 이때 우리가 앞서 작성한 특약이 담긴 증여계약서가 빛을 발합니다.

• 부담부 증여(특약 포함)라면: 자녀가 의무를 이행하지 않았으므로, 이는 '쌍무계약' 위반으로 간주되어 계약 해제 및 원상회복(부동산 반환)이 가능합니다.

골든타임은 도장 찍기 직전까지!

"설마 내 자식이 그러겠어?" "가족끼리 너무 계산적인 거 아냐?"

이런 마음 약한 생각이 훗날 법정 싸움을 만듭니다.

명확한 계약서는 오히려 자녀에게도 책임감을 부여하고, 형제간의 불필요한 오해(유류분 분쟁 등)를 막아주는 가족 평화의 안전벨트입니다.

수억, 수십억짜리 재산을 넘기면서 계약서 검토 비용을 아끼는 것은 위험한 도박입니다.

자녀의 세금 문제는 최소화하고, 부모님의 노후 거주권은 철통같이 지키는 '맞춤형 특약 설계'

지금 상담 요청 주시면, 여러분 상황에 딱 맞는 시나리오를 짜드리겠습니다.