계약서에 도장도 안 찍었는데, 제 돈 500만 원을 꿀꺽하겠다고요?
지금 이 글을 읽고 계시다면, 마음에 드는 집을 놓치기 싫어 급하게 '가계약금'을 입금했다가, 매도인(집주인)으로부터 반환을 거부당한 상황이실 겁니다.
공인중개사는 "사장님, 원래 가계약금은 넣는 순간 끝이에요. 포기하셔야죠"라며 으름장을 놓고, 매도인은 연락조차 받지 않아 속이 타들어가고 계시지는 않나요?
결론부터 말씀드립니다. 부동산 사장님의 말은 반은 맞고 반은 틀렸습니다.
오늘 제가 말씀드리는 계약 성립의 3요소가 빠져 있다면, 당신의 돈은 위약금이 아니라 상대방이 가지고 있는 부당이득이 되어 전액 돌려받을 수 있습니다.
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가계약금은 낙장불입?... 법적으로 따져봅시다
많은 분들이 민법 제565조(해약금) 규정 때문에 지레 겁을 먹습니다. "계약금을 포기해야 계약을 해제할 수 있다"는 조항이죠.
하지만 여기서 변호사로서 가장 중요한 핵심을 짚어드리겠습니다.
이 조항은 '계약이 성립했을 때'만 유효합니다.
즉, 아직 법적으로 계약 자체가 성립하지 않았다고 볼 수 있다면, 당신이 보낸 돈은 계약금이 아니라, 그냥 무런 법적 원인 없이 보낸 돈(부당이득)이 됩니다.
당연히 돌려받아야 마땅한 돈이죠.
대법원이 말하는 계약의 성립 기준 (대법원 2001. 3. 23. 선고 2000다51650 판결)
우리 대법원은 비록 정식 계약서를 쓰지 않았더라도, 본질적 사항이나 중요 사항에 대해 구체적인 의사의 합치가 있었다면 계약으로 인정합니다.
반대로 말하면, 계약과 관련된 내용이구체적으로 오고 가지 않았다면 계약은 성립하지 않은 것입니다.
매매 목적물: 정확히 몇 동 몇 호인지 확정되었는가?
매매 대금: 총 금액이 얼마인지 확정되었는가?
대금 지급 방법: 중도금, 잔금 날짜와 액수가 구체적으로 협의되었는가?
본질적 사항 vs 중요 사항 체크리스트
지금 당장 부동산 사장님, 혹은 매도인과 주고받은 문자 메시지, 카톡, 녹취를 켜서 아래 내용이 있는지 확인해보십시오.
계약의 본질적 사항이란?
계약의 뼈대입니다. 이것조차 없다면 논할 가치도 없이 계약 불성립입니다.
매매 목적물: "강남구 OO동 OO아파트 101동 1204호"처럼 특정되었는가? (단순히 "OO아파트 30평형 하나 잡아놓을게요"는 불성립 가능성 높음)
매매 대금: "총 10억 원"으로 확정되었는가?
매매 당사자: 누가 팔고 누가 사는지 특정되었는가?
중요 사항 - 여기가 승부처입니다!
많은 가계약 분쟁이 여기서 갈립니다. 목적물과 총 금액은 정했지만, 돈을 어떻게 줄 것인가를 정하지 않았다면?
대금 지급 방법 (중도금): 중도금은 있는지, 있다면 얼마인지?
지급 시기 (잔금일): "잔금은 3개월 뒤", "잔금은 O월 O일" 등 구체적인 날짜나 기준이 있는가?
💡단순히 "총 5억 원에 거래합시다"라고만 하고, 잔금 날짜나 중도금 지급 방법에 대해 전혀 언급이 없었다면?
판례에 따르면 이는 '중요 사항에 대한 의사의 합치'가 결여된 것으로 볼 여지가 매우 큽니다. 즉, 계약은 성립하지 않았으므로 가계약금은 전액 반환 대상입니다.
"계약이 유효하다면?"... 여기서부터는 타이밍과 법리 싸움입니다
만약 문자 메시지나 녹취를 통해 계약의 중요 사항(잔금일 등)이 합의된 것으로 보여, 계약 성립 자체를 부인하기 어려운 상황이라면 어떻게 해야 할까요?
중대한 하자를 발견하셨나요?
계약 당시에는 듣지 못했던 집의 치명적인 결함이 뒤늦게 발견되었다면 이야기는 달라집니다.
심각한 누수나 결로: 도배로 살짝 가려둔 곰팡이가 아니라 구조적인 문제인 경우.
법적 제한 사항: 건축법 위반 건축물이거나, 설명 듣지 못한 권리 관계(가압류 등)가 있는 경우.
이는 매도인의 고지 의무 위반에 해당할 수 있습니다. 이를 근거로 민법 제109조(착오) 또는 제110조(사기)에 의한 계약 취소를 주장하고 돈을 돌려받아야 합니다.
최후의 수단, 손해배상 예정액 감액 청구
위 두 가지 경우도 아니고 정말 단순 변심이라 하더라도, 무조건 상대방이 달라는 대로(보통 계약금 전액) 다 뺏길 필요는 없습니다.
우리 법원은 부당하게 과다한 위약금은 감액할 수 있다고 보고 있습니다.
가계약금으로 500만 원을 넣었지만, 본 계약금은 5,000만 원인 경우를 예로 들어봅시다.
상대방이 "계약이 성립됐으니 나머지 4,500만 원도 내놓고 계약을 해제하라"고 으름장을 놓는 경우가 많습니다.
하지만 실무에서는 아직 정식 계약서를 쓰기 전이고, 상대방에게 실질적인 손해가 발생하지 않았다면 감액 협상의 여지가 충분히 있습니다.
겁먹고 나머지 돈을 입금하기 전에, 반드시 법률 전문가의 진단을 받아 방어선을 구축해야 합니다.
돈을 되찾기 위해 지금 당장 해야 할 3단계
만약 매도인이나 공인중개사가 "법대로 해라, 한 푼도 못 준다"라며 감정적으로 나온다면, 더 이상 대화는 무의미합니다. 차가운 법의 논리로 압박해야 지갑이 열립니다.
1단계, 정밀 증거 수집
당시 주고받은 문자, 카톡, 통화 녹음을 1초 단위로 다시 확인하십시오.
계약 불성립 주장 시: 잔금일이나 지급 방법에 대해 "나중에 정하자"고 미룬 대목이 있는지 찾으십시오.
계약 취소 주장 시: 매물 설명 당시 듣지 못했던 하자가 있음을 입증할 사진이나 녹취를 확보하십시오.
2단계, 변호사 명의의 내용증명 발송
단순히 "돈 돌려주세요"라고 호소하는 편지가 아닙니다.
"귀하가 부당이득을 취하고 있으며, 반환하지 않을 시 소송 비용과 이자까지 청구하겠다"는 강력한 법적 경고장이어야 합니다.
개인 이름으로 보낼 때와 '법무법인' 직인이 찍혀서 날아갈 때, 상대방이 느끼는 압박감은 차원이 다릅니다.
3단계, 지급명령 신청 및 가압류
내용증명에도 묵묵부답이라면, 법원을 통해 지급명령을 신청합니다.
특히 이 과정에서 상대방의 부동산이나 계좌를 묶어두는 가압류 조치를 병행하면, 부동산 처분이 막힌 상대방이 "돈 돌려줄 테니 이것 좀 풀어달라"며 먼저 연락해오는 경우가 대다수입니다.
전문가의 도움을 받아 내 돈을 지키세요
"겨우 몇 백만 원 때문에 변호사를 선임해도 될까?"라고 고민하다가 포기하시는 분들이 많습니다. 매도인들도 바로 그 점을 악용합니다.
하지만 계약의 성립 여부(의사의 합치)를 판단하는 것은 매우 법리적인 영역입니다.
어설프게 "돌려달라"고 사정하다가, 상대방이 유리한 증거(녹취 등)를 남겨버리면 영영 돈을 못 찾을 수도 있습니다.
상대방이 돈을 쓰기 전인 지금, 가장 최적의 타이밍입니다
현재 상황이 계약 성립으로 볼 수 있는지, 아니면 부당이득 반환 대상인지 10분이면 진단 가능합니다. 억울하게 피 같은 돈을 날리지 마십시오.