재건축 감정평가액 저평가 문제와 이의제기·재감정 대응 전략
“옆집은 ○억대로 나왔다는데… 제 감정평가액만 왜 이렇게 낮게 나온 걸까요?”
재건축 감정평가 결과가 공개되면 가장 먼저 드는 감정은 ‘억울함’과 ‘불안’입니다.
“이 금액 기준으로 분담금이 늘어나는 건가?”
“저평가된 건 바로잡을 방법이 있나?”
“관리처분이 확정되면 더 이상 뒤집을 수 없다던데…”
특히 감정평가액은 단순한 ‘참고 수치’가 아니라, 분양가·분담금·조합원 지분·관리처분의 정당성 전체를 좌우하는 핵심 기준입니다.
그래서 지금 불안해지는 게 너무나 당연합니다.
👉 재개발 보상금, 그대로 받아 손해보는 이유와 증액 전략
변호사가 실제 감정평가액 상담에서 가장 먼저 확인하는 것
“저평가”는 느낌이 아니라 증거로 잡아야 합니다
법적으로 감정평가액이 잘못 산정되었다는 주장을 하려면, 단순히 “낮은 것 같다”는 인상만으로는 부족합니다.
실무에서는 다음 3가지 비교 축이 가장 중요합니다.
✔ 동일 라인·동일 면적대 비교표
같은 단지, 같은 라인, 비슷한 층수·면적대의 감정평가액과 상·하편차를 분석합니다.
조합이 제공한 전체 감정평가표를 확보해야 하며
필요하면 정보공개청구를 통해 감정평가서 전문까지 받아볼 수 있습니다.
✔ 감정평가사가 사용한 ‘거래사례’의 타당성
평가사가 선정한 비교사례가 실제 시장가격을 제대로 반영했는지를 따져야 합니다.
예:
특수거래(가족 간 거래 등)*인데 반영했다면 부적절
매매가 적은 “비정상 시점”의 사례를 넣은 경우도 문제
대상물건과 지나치게 형태가 다른 아파트를 비교한 경우류
이런 오류는 법적 이의제기 사유가 됩니다.
✔ ‘개별 특성’ 반영 여부
감정평가의 핵심은 해당 세대의 개별 요인이 제대로 반영되었는가입니다.
예를 들어,
확장형 구조
조망권(한강뷰/공원뷰 여부)
일조·층고·향
최근 리모델링 상태
소음·혐오시설 여부
이런 요소가 누락되거나 과소평가돼 있다면 충분한 이의제기 사유가 됩니다.
“감정평가액 재감정·이의제기”를 할 수 있는 실제 구조
조합·감정평가사 마음대로 정하는 게 아닙니다
재건축에서는 일반적으로 2개 이상의 감정평가법인이 참여하고, 평가 결과의 평균 또는 조합 규약에 따른 방식으로 산정합니다.
하지만 조합원은 다음과 같은 법적 권리를 가지고 있습니다.
(1) 감정평가서 열람·복사 요구
조합은 조합원의 요청을 이유 없이 거부할 수 없습니다.
→ 감정평가 근거를 확인해야 전략이 세워집니다.
(2) 감정평가액 이의신청
관리처분계획 수립 전까지 가능하며,
구체적 오류
비교사례 부적정
평가요인 누락
을 근거로 논리 있게 제출해야 합니다.
(3) 필요시 ‘재검토’ 요구
평가 오류가 객관적으로 드러나는 경우 조합이 재검토를 받아들일 수 있고,
심할 경우 관리처분계획 자체의 취소소송에서도 다툴 수 있습니다.
효과적인 감정평가액 이의제기를 위한 증빙자료 준비
결국 ‘자료 싸움’입니다. 잘 준비하면 100% 유리합니다.
제가 상담할 때 항상 드리는 말이 있습니다.
“감정평가는 말로 안 바뀝니다. 자료로만 바뀝니다.”
이의제기 성공 여부는 어떤 자료를 갖고 있느냐에 따라 거의 결정됩니다.
① 동일 라인·동일 평형 비교표 만들기
가장 기본이지만 가장 강력합니다. 같은 라인, 같은 평형, 비슷한 층수의 세대들을 표로 정리해서 편차를 보여주기만 해도 조합 측에서 재검토를 무시하기 어렵습니다.
이 비교표를 만들려면
감정평가서 전문
조합이 공개하는 감정평가 목록
이 필수입니다.
② 조망·층수·리모델링 상태 등 ‘개별요인’ 증빙
평가사가 가장 놓치기 쉬운 부분입니다. 다음 자료가 특히 설득력이 높습니다.
조망이 드러나는 사진(한강뷰·공원뷰 등)
탁 트인 방향(동향·남향 등) 증명하는 도면
최근 리모델링 내역(사진·시공 견적서 등)
소음·공원 접근성 등 생활환경 자료
이 자료들은 평가서에 ‘누락’된 경우가 많기 때문에 이의제기의 핵심 근거가 됩니다.
③ 거래사례의 정상성 여부 검증
평가사가 사용한 거래사례가 급매물인지 정상거래인지만 확인해도 상황이 완전히 달라집니다. 급매물은 시세보다 5~20% 낮은 경우가 많습니다. 이를 비교사례로 사용하면 평가액이 비정상적으로 낮아질 수밖에 없습니다.
실제 판례에서도
“급매를 기준으로 평가한 감정평가는 위법하다”
고 여러 차례 인정했습니다.
따라서 거래사례를 실거래가 사이트·인근 단지 거래내역과 비교해 검증하셔야 합니다.
④ 평가사 현장 방문 여부 확인
생각보다 “현장조사 없이 평가한” 사례가 많습니다. 이 경우 평가 자체가 부실하기 때문에 이의제기 사유로 매우 강력합니다.
지금 상황에서 꼭 하셔야 할 ‘3가지 실전 팁’
불안할 때일수록, 자료가 곧 힘입니다
✔ Tip 1. 감정평가서 전문 확보는 필수
요약본만 보고 대응하면 절대 안 됩니다.
평가요인·비교사례·산출 방식이 모두 드러나는 전문을 확보해야 오류를 잡을 수 있습니다.
✔ Tip 2. ‘내 세대의 강점’ 자료화
조망·리모델링·향·층수 등이 평가에서 누락되는 경우가 많습니다.
사진·도면·비교거래 자료를 미리 정리해두면 재검토의 결정적 근거가 됩니다.
✔ Tip 3. 조합에 직접 항의하기 전, 논리 구조를 만들 것
감정평가는 강하게 말한다고 바뀌지 않습니다.
“어떤 항목이 어떻게 잘못되었는지”가 명확히 정리된 문서가 필요합니다.
이 단계에서 전문가가 개입하면 설득력이 훨씬 강화됩니다.
감정평가액 이의제기를 놓쳤을 때의 리스크
뒤집히지 않는 문이 있습니다. ‘관리처분인가 이후’입니다. 많은 분들이 “나중에 문제 생기면 소송하면 되지 않나요?”라고 말하지만 안타깝게도 감정평가액은 시기를 놓치면 거의 돌이킬 수 없습니다.
① 관리처분인가가 나면 사실상 ‘고착’
관리처분인가 이후에는 감정평가 자체를 문제 삼기보다 관리처분 전반을 다툴 수밖에 없습니다. 이 단계는
시간 오래 걸리고
비용 크고
성공률도 낮습니다.
② 분담금이 확정적으로 증가할 수 있음
평가액이 낮아지면 그만큼 분담금이 증가합니다.
최소 수백만 원, 많게는 수천만 원 차이가 나는 경우도 적지 않습니다.
③ 조합과의 갈등 심화
초기에 이의제기를 하면 “권리 행사”로 받아들여지지만, 관리처분 이후 문제를 제기하면 “뒤늦은 반발”로 취급되어 협조를 얻기 어렵습니다.
④ 골든타임이 지나면 전문가 개입 효과도 반감
감정평가 분석 자체는 도와드릴 수 있지만, 관리처분 이후에는 법적 장치가 제한적이라 적극적인 교정이 사실상 불가능해집니다.
자주묻는질문
Q. 감정평가액이 낮게 나오면 제가 손해를 보나요?
네. 감정평가액이 낮게 나오면 분담금 증가, 지분 축소, 프리미엄 감소 등 직접적인 재산상 불이익이 발생합니다.
특히 관리처분계획에서 기준금액으로 사용되기 때문에, 한 번 확정되면 뒤집기 어려워집니다.
Q. 감정평가액이 유독 ‘나만’ 낮게 나온 이유가 뭔가요?
실무에서는 주로 다음 4가지에서 오류가 발생합니다.
비교사례로 급매물을 사용
개별 특성(조망·층수·리모델링 등) 누락
평가사가 단지 내부 구조를 잘못 파악
특정 세대에 대한 현장조사 미흡
따라서 “느낌상 낮다”가 아니라, 근거를 확보해 분석해야 합니다.
Q. 감정평가액이 불만족스러울 때 어떻게 이의제기하나요?
일반적인 절차는 다음과 같습니다.
감정평가서 전문 열람/복사
비교사례·평가요인 분석
오류 발견 시 이의신청서 제출
필요시 재감정 요구
이의제기는 관리처분계획 수립 전이 골든타임입니다.
“감정평가액이 낮게 나왔는데, 그냥 넘어가면 어떻게 되나요?”
가장 큰 문제는 분담금이 증가하거나 지분이 축소되는 금전적 손해가 그대로 확정된다는 것입니다.
관리처분계획이 인가되면 이후 다투는 건 훨씬 더 복잡해지고, 사실상 골든타임이 지나갑니다.
인터넷 정보만 보고 대응하다가 시기를 놓치면, 평생 집 한 채 가치만큼 손해를 볼 수 있습니다.
지금 불안하시다면, 감정평가서를 받아보고, 오류 가능성을 진단하는 것이 가장 먼저 할 일입니다.
조합과의 갈등 없이 해결할 수 있는 방법도 많으니, 너무 걱정하지 마시고 전문가의 도움을 받아 정확하게 접근하시길 바랍니다.
필요하시면 감정평가서 분석부터 이의신청 문서 작성까지 함께 도와드릴 수 있습니다.
당신이 억울한 손해를 보지 않도록, 전략적으로 대응해드리겠습니다.