재개발 현금청산금, 생각보다 너무 적게 나왔습니다
“같은 구역인데, 왜 제 보상금만 이렇게 적죠?”
재개발 구역 지정 후 조합에서 통보받은 현금청산금. 예상보다 훨씬 낮은 금액에 놀라셨을 겁니다. 옆집은 더 작은 땅인데 보상금이 더 많고 내 건물은 철거가 불가피한데도 평가액은 턱없이 낮게 잡히는 경우가 많습니다. 하지만 이런 상황, 단순히 “억울하다”로 끝내면 안 됩니다. 법적으로 이의신청과 재감정 절차를 통해 금액을 올릴 수 있습니다.
현금청산금은 이렇게 산정됩니다
현금청산은 「도시 및 주거환경정비법」 제73조에 따라 이루어집니. 사업시행자는 관리처분계획이 인가·고시된 다음 날부터 90일 이내에 분양신청을 하지 아니한 자 등과 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리의 손실보상에 관한 협의를 하여야 합니다.재개발사업에서 재산 또는 권리를 평가할 때에는 도시정비법 제74조 제4항에 따라 시장·군수등이 선정·계약한 2인 이상의 감정평가법인등이 평가한 금액을 산술평균하여 산정합니다.
보상금이 낮게 산정되는 주요 원인
1️⃣ 표준지 선정이 잘못된 경우
인근보다 단가가 낮은 지역을 비교표준지로 삼은 경우
2️⃣ 감정평가 시점이 오래된 경우
부동산 시세가 오르기 전 기준으로 평가된 경우
3️⃣ 실제 이용상황이 반영되지 않은 경우
건물 용도, 상권 접근성, 진입도로 등 가치 요소 누락
이처럼 감정평가의 공정성에 문제가 있다면 ‘이의신청’을 통해 재감정을 요청할 수 있습니다.
현금청산금에 불복하는 절차
1️⃣ 협의단계
사업시행자는 관리처분계획이 인가·고시된 다음 날부터 90일 이내에 협의를 하여야 합니다.
2️⃣ 수용재결 신청
사업시행자는 협의가 성립되지 아니하면 그 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하여야 합니다.
3️⃣ 수용재결에 대한 이의신청 (재결서를 받은 날부터 30일 이내)
토지수용위원회의 재결에 이의가 있는 자는 재결서의 정본을 받은 날부터 30일 이내에 중앙토지수용위원회에 이의를 신청할 수 있습니다.
4️⃣ 행정소송 제기
이의신청 결과에도 불복할 경우 행정소송을 제기할 수 있습니다.
📌 실무 팁 ｜ 감정평가서 꼼꼼히 확인하기
보상금 통보를 받으면 단순 금액만 보지 말고 감정평가서의 표준지·시점·이용상황을 반드시 확인하세요.
내 토지가 상업용인데도 주거용으로 평가됐는지
접한 도로 폭, 지목, 편의시설 거리가 정확히 반영됐는지
건물 잔존 가치(감가상각)가 과도하게 적용되지 않았는지
이 부분이 재감정의 핵심 쟁점이 됩니다.
변호사의 조력이 필요한 이유
재개발 현금청산 분쟁은 ‘법’과 ‘감정평가’ 두 영역이 동시에 작동합니다. 즉, 단순히 민원 제기만으로는 금액이 오르지 않습니다.
변호사는
감정평가서 분석 및 재감정 필요성 검토
의견서 작성 및 이의신청 대리
조합 측 감정평가사의 절차상 위법 여부 검토
필요 시 행정소송 대응
까지 체계적으로 진행합니다.
자주묻는질문
Q1. 재개발 현금청산 대상 조건은 무엇인가요?
현금청산 대상은 다음과 같은 경우에 해당합니다.
분양신청을 하지 아니한 자
분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자
제72조제6항 본문에 따라 분양신청을 할 수 없는 자
제74조에 따라 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자
이들은 재개발 구역 내에서 새 아파트를 배정받는 대신 감정평가를 통해 산정된 금액을 현금으로 보상받게 됩니다.
Q2. 현금청산 시 감정평가 절차는 어떻게 되나요?
현금청산(손실보상)을 위한 감정평가 절차는 관리처분계획 수립 단계와 협의 또는 수용절차 단계로 구분됩니다.
Q3. 재건축 현금청산자가 손해를 보는 경우는 언제인가요?
다음과 같은 상황에서 손해를 보는 경우가 많습니다.
감정평가가 시세보다 낮게 산정된 경우
조합 측 평가사만 참여하여 평가가 편향된 경우
*이의신청 기한(통보일로부터 30일)을 놓친 경우
또한, 청산금이 공탁되었는데도 제때 회수하지 않으면 이자 손실이 발생할 수 있습니다. 이럴 때는 변호사를 통해 감정평가 재신청 및 금액 조정 절차를 진행하는 것이 유리합니다.
“현금청산금은 정해진 게 아닙니다”
재개발 조합이 통보한 금액이 곧 ‘최종 보상금’은 아닙니다. 감정평가의 공정성, 시세 반영 여부, 평가 기준을 따져보면 재감정으로 증액되는 사례가 실제로 많습니다.
억울하게 낮은 금액을 그대로 받아들이지 말고 법적 근거를 갖춘 이의신청으로 정당한 보상을 되찾으세요. 법무법인(유) 이현은 재개발 현금청산금 관련 감정평가 이의신청, 행정소송 및 증액청구를 다수 수행해온 경험을 바탕으로 토지주의 권리를 끝까지 지켜드립니다.
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