조합에서 우편물이 왔습니다.
"○월 ○일까지 집을 비워주세요."
전세 계약은 아직 남아 있습니다. 보증금은 집주인이 언제 돌려줄지 모릅니다. 인터넷을 찾아보니 재개발 세입자는 이사비와 생활비를 받는다는데, 재건축은 아무것도 없다는 말만 나옵니다.
결론부터 말씀드리면 재건축 세입자에게 법으로 보장된 보상은 없습니다. 다만 그것이 아무 방법이 없다는 뜻은 아닙니다. 보증금은 별도의 문제이고, 이사비를 논의해볼 수 있는 자리도 있습니다.
재건축 절차가 마지막 단계에 들어설 때까지입니다.
재건축은 여러 단계를 거칩니다. 그중 새 아파트를 누가 어느 집으로 받고 돈은 얼마를 더 내는지가 확정되는 단계가 있습니다. 이 단계를 법률에서는 관리처분계획인가라고 합니다.
이 인가가 나고 고시되면, 그때부터 세입자는 그 집에 살 권리를 잃습니다. 계약기간이 1년 남았든 2년 남았든 마찬가지입니다. 도시정비법이 임대차 계약보다 먼저 적용되기 때문입니다.
반대로 말하면 그 전에는 나갈 의무가 생기지 않습니다. 조합이 이주 안내문을 보냈더라도, 인가와 공고가 아직이라면 조합에게 집을 비워달라고 요구할 권한이 없습니다.
다만 이것이 "인가 전에는 무조건 살 수 있다"는 뜻은 아닙니다. 계약이 만료되거나 집주인이 갱신을 거절하는 경우는 별개의 문제입니다. 재건축을 이유로 갱신을 거절할 수 있는 경우도 법에 따로 정해져 있습니다.
한 가지 알아두실 것이 있습니다. 전입신고를 하고 확정일자를 받아두었다면, 그 권리는 새로 지어진 건물에도 그대로 이어지는 것으로 봅니다.
도시정비법에 그렇게 정해져 있습니다. 등기를 해두지 않으면 권리가 사실상 사라지는 상가 임차인과 다른 부분입니다.
법으로 정해진 보상은 없습니다.
재개발 세입자는 이사 비용과 이사 갈 집을 구하는 동안의 생활비를 받습니다. 이를 주거이전비라고 합니다. 법에 지급 의무가 적혀 있어서 조합이 주지 않으면 다툴 수 있습니다.
재건축에는 이 규정이 적용되지 않습니다. 재개발은 공익사업이라 토지를 강제로 수용할 수 있는 대신 보상 의무가 따라붙지만, 재건축은 조합원들이 스스로 모여 하는 사업이라 그 구조가 아니기 때문입니다.
그래서 같은 상황에서도 결과가 이렇게 갈립니다.
재개발 세입자 | 재건축 세입자 | |
|---|---|---|
보증금 반환 | 가능 | 가능 |
주거이전비 | 법으로 보장 | 없음 |
이사비 | 법으로 보장 | 없음 |
임대주택 입주 기회 | 요건 충족 시 가능 | 없음 |
이 차이가 부당한 것 아니냐는 문제는 헌법재판소에서도 다투어졌습니다. 재건축 임차인에게 보상 규정을 두지 않은 것이 재산권 침해라는 주장이었는데, 헌법재판소는 위헌이 아니라고 판단했습니다.
헌법재판소 2020. 4. 23. 선고 2018헌가17 전원재판부 결정
「도시 및 주거환경정비법」 제81조 제1항 본문 중 재건축사업구역 내 임차권자에 관한 부분은 헌법에 위반되지 아니한다
헌법재판소가 든 이유는 이렇습니다. 보상을 법으로 정하는 대신, 집주인과 세입자가 계약으로 조정하도록 한 입법자의 판단이 잘못됐다고 보기 어렵다는 것입니다. 이 점은 뒤에서 다시 이야기하겠습니다.
재개발 세입자가 보상을 받아낸 사례를 보시면 두 제도의 차이가 더 분명해집니다. 여기까지만 보면 재건축 세입자는 아무 권리가 없는 것처럼 보입니다. 그런데 보증금은 다릅니다.
집주인이 못 주면 조합에 달라고 할 수 있습니다.
이 부분을 모르는 분이 많습니다. 재건축 때문에 계약을 유지할 수 없게 된 세입자는 계약을 끝내고, 보증금을 조합에 직접 청구할 수 있습니다. 도시정비법에 그렇게 정해져 있습니다.
집주인에게 먼저 요청한 다음에야 조합에 갈 수 있는 것도 아닙니다. 처음부터 조합에 청구할 수 있습니다.
다만 순서가 있습니다. 이 권리는 계약을 해지할 수 있는 사람에게 인정되기 때문에, 계약이 살아 있는 동안에 해지 의사를 밝혀두어야 합니다. 계약이 기간 만료로 이미 끝난 뒤에 해지를 주장하면, 조합에 대한 청구가 받아들여지지 않을 수 있습니다.
또 하나 알아두실 것이 있습니다. 보증금을 돌려받기 전에는 집을 넘길 수 없다고 주장할 수 있습니다. 이를 동시이행 항변이라고 합니다. 돈을 받는 것과 집을 비우는 것은 동시에 이루어져야 한다는 뜻입니다.
실무에서는 세입자가 이 주장을 하면 조합이 보증금을 법원에 맡기고 절차를 정리하는 경우가 있습니다. 세입자 입장에서는 소송에서 이기는 것보다 보증금을 확실히 받고 나가는 것이 중요하므로, 이 주장이 실질적인 의미를 갖습니다.
조합이 세입자에게 보증금을 대신 지급하면 그 돈은 집주인에게 청구합니다(구상권 행사). 집주인이 갚지 않으면 재건축으로 받게 될 집주인 몫의 재산을 압류할 수 있습니다. 조합이 대신 지급할 수 있는 이유가 여기에 있습니다.
보증금을 돌려받지 못한 상황에서 임차권등기명령과 화해권고결정으로 보증금을 끝까지 회수한 사례를 참고하시면 이해가 빠릅니다.
조합은 보통 여러 청구를 한꺼번에 겁니다.
소장을 받으면 네 가지가 동시에 날아오기도 합니다. 서류만 보면 겁이 나지만, 각각의 무게는 다릅니다.
조합이 할 수 있는 조치 | 세입자가 알아둘 점 |
|---|---|
집을 비워달라는 청구 | 인도 의무가 생겼는지가 핵심 |
부당이득 반환 | 계속 거주한 기간의 사용료가 문제 될 수 있음 |
손해배상 | 청구했다고 곧바로 전액 인정되는 것은 아님 |
점유이전금지가처분 | 다른 사람에게 점유를 넘기는 것을 막기 위한 조치 |
여기서 부당이득 반환은 나가야 할 날이 지난 뒤에도 계속 산 기간만큼 월세에 해당하는 돈을 내라는 청구입니다.
네 가지의 무게는 다릅니다. 집을 비우는 문제는 인도 의무가 생겼는지에 달려 있고, 나머지는 상황에 따라 인정되는 범위가 달라집니다.
그래서 그냥 버티는 것도, 서둘러 나가는 것도 좋은 선택이 아닙니다. 조건을 정리하고 나가는 방법이 있습니다.
지금 뭐부터 확인해야 할까?
법으로 요구할 수 있는 권리는 없습니다. 다만 실제로 논의가 이루어지는 자리는 세 군데입니다.
조합이 세입자에게 이사비를 지급할 의무는 없습니다. 그런데 이주를 빨리 마치는 것이 조합에도 중요하다 보니, 총회에서 세입자 지원 항목을 따로 정하는 경우가 있습니다.
우리 단지가 여기에 해당하는지는 확인할 수 있습니다. 조합의 이주계획 공고와 총회 안건을 보시면 됩니다.
지원 항목이 있다면 신청 기간과 필요한 서류를 미리 챙기시는 것이 좋습니다.
소송이 시작되면 법원이 조정이나 화해를 권하는 경우가 있습니다. 법원이 "이 조건으로 정리하시죠"라고 제안하는 절차인데, 이를 화해권고결정이라고 합니다.
판결로 끝나면 양쪽 다 얻는 것이 없기 때문입니다.
세입자는 집을 비워야 하는 것에 더해 거주한 기간의 사용료까지 부담할 수 있고, 조합은 강제집행 절차를 밟는 동안 일정이 더 밀립니다. 그래서 나가는 날짜와 조건을 함께 정리하는 쪽으로 마무리되기도 합니다.
다만 이사비가 반드시 포함되는 것은 아니고, 사건마다 다릅니다.
화해권고결정을 받으면 정해진 기간 안에 대응해야 합니다. 그냥 두면 판결과 같은 효력이 생기므로 내용을 반드시 확인하셔야 합니다. 화해권고결정에 동의할 수 없다면 2주 안에 이의신청해야 합니다
앞에서 본 헌법재판소 결정(2018헌가17)은 재건축 세입자 보상을 법으로 정하지 않은 이유를 이렇게 설명했습니다. 집주인과 세입자가 계약으로 조정할 수 있기 때문이라는 것이었습니다.
뒤집어 말하면 계약으로 정할 수 있는 부분이 있다는 뜻입니다.
계약할 때 이사 시기나 비용을 미리 정해두었다면 그 내용이 기준이 됩니다. 정해둔 것이 없다면 지금이라도 협의할 수 있습니다. 계약기간이 남았는데 먼저 나가달라는 요청을 받았다면, 세입자가 응할 의무가 없는 요청이므로 조건을 논의할 여지가 생깁니다.
계약을 맺을 당시 집주인이 재건축 일정을 알려주지 않았다면 그 부분도 이야기할 수 있습니다.
💡
협의가 끝났다면, 남아 있는 기록에 필요한 내용이 다 들어 있는지 확인해 보십시오. 합의서가 아니어도 됩니다. 문자, 카카오톡, 통화 녹음, 이메일도 증거가 됩니다.
다만 이런 내용이 빠져 있으면 나중에 다투기 어렵습니다.
나가는 날짜
보증금을 언제, 어떻게 돌려받는지
이사비를 준다면 얼마를, 언제 주는지
말한 사람이 집주인 본인인지 (가족이나 중개인이 대신 말한 경우)
"알겠다", "그렇게 해드릴게요" 같은 답변만 있고 금액과 날짜가 없으면 합의가 있었다고 보기 어렵습니다.
협의를 아직 시작하지 않았다면, 무엇을 어떤 순서로 정해야 하는지부터 확인해보시기 바랍니다. 한 번 조건을 정하고 나면 나중에 바꾸기 어렵기 때문입니다.
1. 관리처분계획인가가 났는지 확인합니다
정보몽땅에서 우리 구역의 진행 단계를 볼 수 있습니다. 아직 인가 전이라면 집을 비울 법적 의무가 생기지 않은 상태입니다.
2. 보증금 반환 시기를 집주인과 문서로 정리합니다
구두 약속은 나중에 다투기 어렵습니다. 문자나 메일로 남겨두십시오.
3. 조합의 세입자 지원계획이 있는지 확인합니다
이주계획 공고와 총회 안건을 확인합니다.
4. 계약서에 재건축 관련 특약이 있는지 확인합니다
재건축 구역에서는 "재건축이 시작되면 조건 없이 집을 비운다"는 특약을 넣는 경우가 있습니다. 이런 조항이 있으면 나중에 조건을 협의할 여지가 줄어듭니다. 계약서를 먼저 확인해 보십시오.
5. 소장을 받았다면 기한을 먼저 확인합니다
답변서 제출 기한과 화해권고결정 이의신청 기한은 놓치면 되돌리기 어렵습니다.
이 다섯 가지를 확인하면 지금 나가야 하는지, 보증금을 어떻게 받을지, 퇴거 조건을 협의할 수 있는지가 보입니다.
확인한 뒤에는 무조건 나가거나 버티는 것이 아니라, 보증금을 확보하고 불필요한 비용을 줄이는 방향으로 대응해야 합니다. 이미 소장을 받았다면 그 판단을 미룰 시간이 길지 않습니다.
Q. 재건축 세입자도 주거이전비를 받을 수 있나요?
받을 수 없습니다. 주거이전비는 재개발처럼 공익사업으로 진행되는 정비사업에 적용되는 제도입니다. 재건축에는 세입자에 대한 법정 보상 규정이 없습니다.
Q. 계약기간이 남았는데 나가야 하나요?
관리처분계획인가가 나고 공고되면 계약기간이 남아 있어도 집을 비워야 합니다. 도시정비법이 임대차 계약보다 먼저 적용되기 때문입니다.
Q. 보증금을 못 받았는데 나가야 하나요?
보증금을 돌려받기 전에는 집을 넘길 수 없다고 주장할 수 있습니다. 또한 집주인이 돌려주지 못하는 경우 조합에 직접 청구할 수 있습니다.
Q. 명도소송을 당하면 손해배상까지 물어야 하나요?
조합이 청구했다고 곧바로 전액이 인정되는 것은 아닙니다. 다만 나가야 할 날이 지난 뒤 거주한 기간의 사용료는 부담하게 될 수 있습니다.