대리권이 없다? 표현대리 입증으로 보증금 돌려받는법
임대차 계약을 할 때 소유자 대신 대리인이 계약을 진행하는 경우가 많습니다. 그런데 계약이 끝나고 보증금을 돌려받으려 하자 집주인이 갑자기 “나는 그런 대리권을 준 적이 없다”고 주장한다면요?
오늘은 실제로 이런 상황에서 표현대리 법리를 적용해 보증금을 돌려받은 보증금 반환 소송 사례를 소개해드리겠습니다.
이 사례는 대리권 부인을 내세운 집주인에게 표현대리가 어떻게 인정될 수 있는지를 잘 보여줍니다.
위임장은 줬지만 대리권은 없다고 주장한 집주인
의뢰인 A씨는 아파트를 임차하면서 소유자의 대리인이라 소개받은 사람과 임대차 계약을 체결했습니다. 계약서에는 소유자의 이름과 도장이 찍혀 있었고, 위임장과 인감증명서도 확인했습니다.
그런데 계약이 끝나고 보증금 반환을 요청하자, 소유자인 B씨는 “나는 그런 대리권을 준 적이 없다”며 보증금 지급을 거부했습니다.
B씨는 위임장을 직접 써주긴 했지만, 그건 “관리만 위임한 것이지 임대차 계약을 위임한 게 아니다”라고 주장했죠. 결국 A씨는 저희 법무법인에 의뢰해 보증금 반환 소송을 제기하게 되었습니다.
표현대리 법리로 인정된 임대차 계약의 효력
재판의 쟁점은 단 하나였습니다.
“대리권이 없더라도 임대차 계약이 유효한가?”
저희는 우선 위임장의 진정성립을 입증했습니다. 위임장에 찍힌 인감은 피고 본인의 것이었고, 피고 역시 이를 인정했습니다. 그다음 핵심은 표현대리 법리(민법 제125조)였습니다.
즉,
“본인이 대리권이 있는 것처럼 보이게 한 이상, 제3자는 그 표시를 신뢰할 수 있고 계약은 유효하다.”
법원도 이 주장을 받아들였습니다. 판사는 변론 중 “위임장을 직접 써줬다면 표현대리를 부정하기 어렵다”고 밝혔고, 결국 피고는 보증금 2,000만 원 및 이자를 지급하라는 판결이 내려졌습니다. 이 사건은 대리권이 없다고 주장하는 집주인을 상대로 표현대리 법리를 성공적으로 적용한 보증금 반환 소송 성공사례입니다.
표현대리 입증을 위한 핵심 전략 3가지
1) 위임장 진정성립으로 표현대리의 기초 확보
표현대리를 인정받기 위해서는 먼저 대리권이 ‘있다고 믿을 만한 사정’이 필요합니다. 저희는 소유자가 직접 작성한 위임장과 인감증명서를 근거로, A씨가 선의·무과실로 대리권을 신뢰했다는 점을 입증했습니다.
2) 표현대리 법리(민법 제125조) 직접 적용
설령 실제 대리권이 없더라도, 소유자가 위임장을 통해 대리권이 있다고 보이게 했다면 그 책임은 소유자에게 있다는 점을 강조했습니다. 결국 재판부는 표현대리 성립을 인정했습니다.
3) 조정 거부 및 확고한 변론 태도
재판 중 판사는 조정을 권유했지만, 저희는 “보증금 전액을 돌려받겠다”는 의뢰인의 뜻을 굳건히 유지했습니다. 판사가 표현대리를 인정할 가능성을 보였기 때문에, 끝까지 확신 있게 주장을 이어갔고 그 판단은 그대로 성공적으로 이어졌습니다.
표현대리는 입증 논리가 핵심입니다
이 사건의 핵심 포인트는 단순히 “위임장이 있다”는 게 아니라, 그 문서로 인해 제3자가 대리권을 믿을 수 있었는지를 법적으로 설득하는 데 있었습니다.
즉, ‘표현대리’는 문서보다 논리 싸움이 중요합니다. 혼자 소송을 진행했다면 ‘무권대리’로 판단되어 보증금을 돌려받지 못했을 가능성이 큽니다.
표현대리·보증금 반환 분쟁에서 자주 하는 실수
“대리인이니까 믿어도 되겠지” 하고 계약서 검토를 소홀히 함
보증금 송금 계좌를 제대로 확인하지 않음
분쟁 발생 시 감정적으로 대응하거나, 조정에 쉽게 응함
아래와 같은 세 가지만 지켜도 표현대리 관련 보증금 분쟁을 대부분 예방할 수 있습니다.
대리권 서류 확인 없이 계약하지 말 것
보증금은 반드시 소유자 명의로 송금할 것
분쟁 시 감정보다 법리로 대응할 것
변호사님! 질문있습니다
Q1.대리인이랑 계약했는데 집주인이 ‘나는 위임한 적 없다’고 합니다. 그럼 계약이 무효인가요?
→ 위임장 등으로 대리권이 있다고 믿을 만한 사정이 있으면 표현대리가 인정되어 계약은 유효함.
Q2. 표현대리로 인정받으려면 어떤 증거가 필요할까요?
→ 위임장, 인감증명서, 대리인과의 연락내역, 송금기록 등이 표현대리 입증의 핵심 증거가 됨.
Q3. 집주인이 대리권 없다고 주장하는데, 보증금 일부만이라도 돌려받으려면 조정해야 할까요?
→ 법원이 표현대리 가능성을 보인다면 조정보다 끝까지 주장 유지가 유리, 다만 증거가 부족하면 전략적 조정도 고려 가능.
대리인을 통해 계약했는데, 집주인이 갑자기 “그건 내 의사가 아니다”라며 보증금 반환을 거부하고 있나요?
이럴 때는 감정적으로 대응하기보다 표현대리 법리를 중심으로 대응 전략을 세워야 합니다.
위임장, 계약서, 인감증명서 등 증거를 확보해 전문 변호사의 도움을 받는다면 충분히 승산이 있습니다. 저희는 실제로 이런 표현대리 인정 보증금 반환 소송에서 성공한 경험이 있습니다.
비슷한 상황이라면 혼자 고민하지 마시고, 전문가와 함께 해결해보세요.