주거침입절도, 세입자 이사 후 청소하러 간 것도 범죄가 되나요?
위 사례는 실제 법무법인 이현의 의뢰인 사연을 바탕으로 각색된 내용이며, 개인정보 보호를 위해 가명이 사용되었습니다.
내 소유의 집인데 마음대로 들어가지도 못한다고? 라는 생각, 임대인이라면 한 번쯤 해보셨을 겁니다. 임대차 계약이 끝날 무렵 세입자와의 갈등은 흔하지만, 이것이 단순한 말다툼을 넘어 주거침입 및 절도라는 형사 사건으로 번지는 것은 전혀 다른 차원의 문제입니다.
특히 세입자가 이사를 나간 뒤 집 상태를 확인하러 들어갔다가 억울하게 주거침입절도 혐의를 받게 된다면 당혹스러움은 이루 말할 수 없을 것입니다. 오늘은 이사 나간 세입자의 악의적인 신고로 하루아침에 피의자가 되었으나, 이현의 전문 변호인을 통해 주거침입과 절도 혐의 모두 무혐의를 받아낸 임대인 김민수 님의 실제 사례를 소개해 드립니다.
세입자 이사 후 빈집인데 주거침입?
보증금 갈등이 형사 고소로 이어지다
임대인 김민수 님은 세입자와 임대차 계약 종료 및 보증금 반환 문제로 갈등을 겪고 있었습니다.
세입자는 이사갈 집의 계약 날짜가 김민수 님과의 계약 날짜보다 이르다며, 미리 보증금을 달라고 했습니다. 준비가 아직 덜 된 김민수 님은 보증금의 일부를 미리 주고, 남은 돈은 계약 만료일에 주겠다 했고요.
김민수 님은 호의로, 세입자의 편의를 봐준 것이지만, 감정의 골은 깊어져만 갔습니다.
빈집 관리와 주거침입의 오해
세입자가 이사하겠다고 약속한 날짜로부터 이틀이 지난 뒤, 김민수 님은 명도 확인차 아파트를 방문했습니다.
문은 열려 있었고 짐은 빠져 있었지만, 집 상태는 엉망이었습니다. 원목 바닥은 곰팡이로 뒤덮였고 싱크대는 파손되어 있었습니다.
더는 방치할 수 없었던 김민수 님은 즉시 보수 공사를 시작하고 보안을 위해 비밀번호를 변경했습니다. 이 과정에서 공사에 방해되는 비데와 장난감 등을 잠시 치워두게 되었습니다.
갑작스러운 주거침입 및 절도 고소
그러나 며칠 뒤, 이사를 나갔던 세입자는 아직 짐을 다 빼지 않았는데 집주인이 무단으로 들어왔다며 김민수 님을 주거침입 혐의로 고소했습니다.
설상가상으로 공사를 위해 잠시 치워둔 비데와 레고 장난감을 훔쳐 갔다며 절도 혐의까지 추가했습니다.
정당한 관리 행위를 했을 뿐인데 졸지에 남의 주거에 침입해 물건을 훔친 범죄자 취급을 받게 된 김민수 님은 억울함을 풀기 위해 급히 이현을 찾았습니다.
주거침입과 절도 무혐의 입증 전략
단순히 억울하다고 호소하는 것만으로는 수사기관을 설득할 수 없습니다. 이현은 주거침입과 절도 성립 요건을 법리적으로 분석하여 김민수 님의 무고함을 입증했습니다.
전략 1) 주거침입 성립 부정 : 묵시적 승낙과 빈집 상태
주거침입죄가 성립하려면 타인의 주거 평온을 해쳐야 합니다. 하지만 이현은 이 사건의 경우 세입자의 주거권이 이미 종료되었다고 주장했습니다.
방문 승낙 입증 : 과거 문자 내역을 분석하여 세입자가 이사 후 방문해 달라고 말한 사실을 찾아냈습니다. 이는 주거침입의 고의가 없었으며 사전에 방문을 승낙받은 것으로 볼 수 있습니다.
주거 평온의 상실 : 세입자가 이사 당일 관리비 정산과 주차 등록 권한을 모두 김민수 님에게 넘긴 점을 들어, 해당 공간은 이미 누군가가 거주하는 공간이 아닌 빈집 상태였음을 증명했습니다.
전략 2) 절도 혐의 방어 : 불법영득의사 부재
절도죄는 타인의 물건을 내 것처럼 가지려는 불법영득의사가 필수적입니다.
물품 보관의 목적 : 김민수 님이 비데와 장난감을 옮긴 것은 곰팡이 제거 공사 중 물건이 파손될 것을 우려한 조치였을 뿐, 절도의 의도가 없었음을 강조했습니다.
적극적인 반환 조치 : 김민수 님이 관리소에 물건을 맡긴 뒤 세입자에게 찾아가라고 연락한 내역과, 실제로 세입자가 물건을 회수한 사실을 증거로 제출하여 절도 혐의를 완벽히 반박했습니다.
경찰: 주거침입절도 모두 혐의없음
경찰은 이현의 논리적인 주장을 모두 받아들였습니다. 김민수 님이 빈집에 들어간 경위와 물건을 옮긴 목적 등을 종합적으로 고려할 때 범죄 혐의가 없다고 판단하여, 주거침입 및 절도 혐의에 대해 최종적으로 혐의없음(불송치) 결정을 내렸습니다.
처음 고소장을 받았을 때 김민수 님은 성실히 살아왔는데 주거침입절도 전과자가 될 수 있다는 생각에 극심한 불안에 떨었습니다. 하지만 경찰로부터 혐의없음 통지서를 받은 순간, 그제야 안도의 한숨을 내쉬며 감사의 마음을 전했습니다.
임대인이라면 이렇게 하세요
임대차 분쟁 과정에서 임대인이 형사 문제에 휘말리는 경우는, 대부분 절차에 대한 오해에서 발생합니다. (오늘 소개한 사례는 임차인이 악의적이었던 건 맞아요..)
아래 기준만 지켜도 주거침입이나 절도 고소 위험을 상당 부분 줄일 수 있습니다.
① 임대인 입장에서 특히 주의해야 할 상황
세입자가 이미 퇴거한 것으로 보이더라도, 다음과 같은 경우에는 임의로 출입하지 않는 것이 안전합니다.
보증금을 아직 전부 반환하지 않은 경우
세입자가 명확하게 퇴거 의사를 표현하지 않은 경우
내부에 상당한 양의 가재도구나 생활용품이 남아 있는 경우
세입자가 간헐적으로라도 출입하며 관리하고 있는 경우
이런 사정이 있다면, 수사기관은 해당 공간을 여전히 세입자의 주거로 판단할 가능성이 있습니다.
② 임대인이 안전하게 출입하는 방법
임대인이 고소당할 일 없이 출입하기 위해서는 아래와 같은 절차를 거치는 것이 현명합니다.
세입자로부터 명시적인 출입 동의를 받을 것 (문자, 카톡 등으로 남기고 증거 보관)
보증금을 전액 반환한 이후 출입할 것
가능하다면 명도확인서를 작성해 둘 것
분쟁이 예상되는 경우에는 임의 출입보다는 법적 절차를 통해 해결할 것
이미 주거침입·절도 고소를 당했다면
‘초기 대응 방식에 따라 결과가 달라진다’는 말, 잘 와닿지 않으시죠? 김민수 님 사례에서도 만약 변호사 자문 없이 경찰 조사에 응했다면.. 아래와 같은 위험이 있었을 겁니다.
전과 기록 : 주거침입과 절도는 형법상 명백한 범죄. 벌금형 이상의 처벌을 받게 되어 평생 씻을 수 없는 전과 기록이 남았을 것.
거액의 합의금 및 손해배상 : 형사 처벌이 인정되면 이를 근거로 세입자가 거액의 민사 손해배상을 청구했을 것이며, 울며 겨자 먹기로 합의금을 물어줘야 했을지도 모름.
자백으로 오인 : 경찰 조사에서 당황하여 문 열고 들어갔다, 물건을 치웠다고 단순 인정한 진술이 자칫 혐의를 인정하는 자백으로 간주되어 유죄 판결의 빌미가 되었을 수 있음.
경찰 조사 과정에서 출입 경위나 물건 처리 과정에 대한 진술이 의도와 다르게 해석되는 일이 결코 적지 않습니다.
단순한 사실 설명이 고의나 불법영득의사로 오인되지 않도록 표현과 맥락에 주의할 필요가 있습니다.
자주 묻는 질문
Q 세입자가 이사를 갔는데 바로 들어가면 주거침입이 되나요?
A 원칙적으로는 짐을 완전히 빼고 열쇠나 비밀번호를 넘겨받는 명도 절차가 끝나야 합니다. 짐이 남아있거나 점유가 완전히 넘어오지 않은 상태에서 임의로 들어가면 주거침입으로 고소당할 위험이 큽니다.
Q 세입자가 버리고 간 물건을 치우면 절도죄인가요?
A 함부로 버리거나 가지면 절도 또는 점유이탈물횡령죄가 성립할 수 있습니다. 쓰레기처럼 보여도 함부로 처분하지 말고 내용증명을 보내거나 적법한 절차를 통해 처리해야 합니다.
Q 내 집 비밀번호를 내가 바꿨는데 왜 문제가 되나요?
A 임대차 계약이 유효하거나 점유가 세입자에게 있다면, 소유자라 하더라도 함부로 비밀번호를 바꾸는 행위는 타인의 권리 행사를 방해하는 것으로 보아 주거침입이나 권리행사방해 등의 혐의를 받을 수 있습니다.
임대인과 임차인의 갈등, 단순히 민사 문제로만 생각하다가는 주거침입이나 절도와 같은 뜻밖의 형사 사건에 휘말릴 수 있습니다. 특히 억울하게 고소를 당했을 때, 초기에 고의성이 없음을 제대로 입증하지 못하면 억울한 처벌을 피하기 어렵습니다.
혹시 비슷한 상황으로 주거침입 및 절도 혐의를 받고 계신가요? 혼자 고민하지 마시고 사건 초기부터 관련 경험이 풍부한 변호사의 조력을 받아 내 소중한 재산과 일상을 지키시길 바랍니다.