시행사 자금난일 때, '이행불능' 입증하고 분양계약 투자금 100% 반환받는 전략
"분명 수익률 10% 보장한다고 했는데...""땅 파기 시작했다더니, 현장 가보니 잡초만 무성하더군요."
지금 이 글을 읽고 계신 분이라면, 노후 자금이나 전 재산에 가까운 돈을 투자했지만
약속된 날짜가 지나도록 건물은커녕 기초 공사도 시작되지 않아 밤잠을 설치고 계실 겁니다.
시행사나 대행사에 전화를 걸면 돌아오는 대답은 늘 똑같죠.
🤥 "구청 허가가 조금 늦어지고 있다"
"경기가 안 좋아서 지연될 뿐이다.”
“지금 해지하면 위약금 때문에 원금도 못 건진다."
단호하게 말씀드립니다.
그들의 '조금만 더'라는 말을 믿고 기다리는 시간 동안, 시행사의 통장 잔고는 바닥나고 있습니다.
오늘은 뻔한 사기죄 고소 이야기가 아닙니다.
민법상 '이행불능' 법리를 통해 묶인 계약을 합법적으로 끊어내고, 내 돈(약정금)을 돌려받는 가장 확실한 방법을 이야기하려 합니다.
사기가 아니라고 우기는 그들, 어떻게 공략해야 할까?
많은 분이 경찰서로 달려가 "사기죄로 고소하겠다"고 소리칩니다.
하지만 시행사는 이미 법적으로 빠져나갈 구멍을 만들어 둡니다.
"우리는 사업을 하려고 노력했으나, 경기 악화로 지연된 것뿐, 속일 의도는 없었다"고 주장하면, 수사기관에서도 '민사 문제'라며 돌려보내기 일쑤입니다.
이때 필요한 전략이 바로 ‘법정해제권', 즉 약정금 소송입니다.
쉽게 말해, "너희가 사기를 쳤든 안 쳤든 중요하지 않아. 중요한 건 지금 너희 능력으로는 이 건물을 약속된 날짜에 완공해서 나에게 넘겨주는 게 물리적/법적으로 불가능하다는 거야."라고 주장하는 것입니다.
“단순 지연”인지, 이미 “이행불능”인지부터 가르는 게 핵심
시행사·대행사는 항상 이렇게 말합니다.
“허가만 나면 바로 들어갑니다.”
“시공사 교체 중이라 조금만 기다려 주세요.”
겉으로 보기에는 아직 될 수도 있을 것 같은 분위기죠. 법적으로는 이 두 단계를 구분해야 합니다.
아직 이행지체 단계일 때
📖민법 제544조 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 않는다.
분양 계약서에 적힌 착공 예정일/준공 예정일이 이미 지났고,
시행사 입에서 “못한다”는 말은 안 나왔지만,
서류상·현장상 공사 준비가 전혀 안 돼 있는 상황이라면,
우선은 늦는 상태(이행지체)로 보고 들어갑니다. 이 단계에서 해야 할 일은 딱 하나입니다.
“언제까지 이행 안 하면, 계약 해제하겠다”는 ‘최고(독촉) + 예고’를 남기는 것 📌 포인트 “상당한 기간”은 시행사가 현실적으로 준비할 수 있는 최소기간 정도면 충분
이제는 “기다려도 못 한다”는 이행불능을 잡아야 할 때
📖민법 제546조 채무자의 책임있는 사유로 이행이 불능하게 된 때에는 채권자는 계약을 해제할 수 있다.
“지금 시점에서는,
이 시행사가 약속된 날짜까지 이 사업을 완성할 능력 자체가 없다”
→ 이행불능이라는 논리를 펼칠 수 있습니다.
계약 해제 통지 → 원상회복 청구 + 손해배상 청구
증거를 충분히 모았다면, 이제는 말 그대로 “줄을 끊어야” 합니다.
해제 의사표시, 이렇게 남기면 안전하다
상대방 있는 단독행위 → 내용증명이 가장 안전
내용에 반드시 들어가야 할 것
어떤 계약(계약 체결일, 분양계약번호 등)을
어떤 사유(이행지체/이행불능)를 이유로
“오늘부로 해제한다”는 의사표시를 명확하게
한 번 도달하면 철회할 수 없기 때문에, 감정적으로 해제부터 던졌다가 나중에 협상카드를 잃어버리는 실수는 조심해야 합니다.
해제 후에는, “돈 돌려달라” 소송 구조로
계약이 해제되면 기본 구조는 이렇습니다.
내가 시행사에 준 돈 → 원상회복 청구(약정금 반환청구)
그 사이 발생한 손해(대출 이자, 다른 투자 기회 상실 등) → 손해배상 청구 부동산 투자로 날린 10년 이자까지 손해배상
실무에서는 소장을 이렇게 씁니다.
“피고는 원고에게 (1) 기지급 분양대금 ○○원 및 이에 대하여 ○○일부터 OO일 까지는 연 5%의, 그 다음날 부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.”
여기에 더해,
허위 광고 브로슈어
“공정률 ★★%”라는 거짓 안내 문자
허가·공사 진행 상황에 관한 허위 설명
지금 당장 해볼 수 있는 ‘체크리스트’
마지막으로, 지금 이 글을 읽는 분이라면 실제 행동으로 옮겨야 할 것들만 모아보겠습니다.
계약서 다시 보기
착공/준공 예정일, 사업 구조, “해지·위약금 조항” 표시
현장 사진·영상 확보
지금까지 공사가 얼마나 진행됐는지, 날짜가 드러나게 기록
공문·허가 진행 상황 확인
구청/관할 관청에 정보공개청구 or 민원으로
“허가 접수·반려·보완 요구 내역” 확인
시행사 재무 상태 간접 파악
등기부등본(근저당, 가압류), 법인 등기, 소송 검색 등
내용증명 초안 준비
“○○일까지 이행 안 하면 해제 + 약정금 반환 + 손해배상 청구”
감정적인 표현은 빼고, 날짜·금액·사유만 담백하게
제3자가 끼어들면, 여기서부터는 혼자 싸우기 어렵습니다
문제는, 계약만 깨면 끝나는 게 아니라는 점입니다.
시행사가 시간 끌면서 토지나 건물을 담보로 잡히거나, 다른 사람에게 넘기기 시작하면,
이제 싸움의 상대는 시행사를 넘어서 은행, 가압류 채권자, 뒤에 들어온 매수인·임차인 같은 ‘제3자’까지 확장됩니다.
① 당사자일방이 계약을 해제한 때에는 각당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다. 그러나 제삼자의 권리를 해하지 못한다.
② 전항의 경우에 반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가하여야 한다.
이 ‘제3자’에 해당하는지 여부는
등기·인도 여부,
권리 취득 시점(해제 통지 전/후),
선의인지 악의인지,
가압류·근저당·임차권의 순위
같은 요소가 한 번에 얽혀서, 실무에서는 변호사들끼리도 치열하게 다투는 쟁점입니다.
투자자 입장에서는
“나는 분양계약 해제하고 내 돈 돌려받고 싶은데, 알고 보니 그 사이에 토지에 근저당이 여러 개 잡혀 있고, 가압류·임차권까지 얽혀 있어서, 누구보다 먼저 내 돈을 돌려받을 수 있을지조차 애매한 상황”
에 처하게 되는 겁니다.
💡이제라도 계약을 끊고 약정금을 회수하겠다고 마음먹었다면!
이미 어떤 제3자들이, 어떤 순위로, 어떤 권리를 쥐고 있는지”를 함께 분석해야 합니다.
실제 소송을 염두에 둔다면 초기에 변호사 도움을 받는 편이 가장 확실한 선택이 될 수 있습니다.
📃 이현 성공사례｜직장동료 말 믿고 부동산 투자했다가 날린 10년, 이자까지 쳐서 받아냈습니다
“조금만 더 기다려 달라”는 말에 인생을 맡기지 마세요
시행사의 말을 믿고 시간을 보내는 동안,
시행사 통장 잔고는 줄어들고,
토지와 건물에는 근저당·가압류가 줄줄이 올라가며,
나중에는 판결을 받아도 실질적으로 회수할 수 없을 수도 있습니다.
형사 사기 여부는 그 다음 문제입니다. 우선은 민법상 이행불능·해제 법리를 이용해 약정금 회수 가능성을 쥐고, 그 위에 형사 고소와 추가 손해배상 전략을 쌓아 올리는 것이 지금 할 수 있는 가장 현실적인 방어입니다.