상가임대차분쟁, 임차인이 가장 많이 묻는 질문 총정리
Q1. 상가 보증금반환이 이루어지지 않는다면 어떤 조치를 취할 수 있나요?
A.
임차권등기명령 신청(상가건물 임대차보호법 제6조)
임대차가 종료된 후 보증금이 반환되지 않은 경우, 임차인은 임차건물 소재지 관할 지방법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
보증금반환청구소송 제기(상가건물 임대차보호법 제5조)
임대인을 상대로 보증금반환청구소송을 제기할 수 있습니다.
확정판결 등 집행권원을 받은 후 임차건물에 대한 경매를 신청할 수 있으며, 이 경우 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 않습니다.
우선변제권 행사(상가건물 임대차보호법 제5조)
대항요건을 갖추고 확정일자를 받은 임차인은 경매 또는 공매 시 임차건물의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다.
소액보증금 최우선변제권 행사(상가건물 임대차보호법 제14조, 상가건물 임대차보호법 시행령 제7조)
일정 보증금액 이하의 임차인은 다른 담보물권자보다 우선하여 보증금 중 일정액을 변제받을 권리가 있습니다.
예를 들어 서울의 경우 환산보증금 9억원 이하이면서 보증금 중 6,500만원까지 최우선변제를 받을 수 있습니다
Q2. 상가 보증금을 지키는 방법은 무엇인가요?
A. 계약 전 건물등기부등본을 확인하여 선순위 근저당권, 가압류, 가등기 등 권리관계를 파악해야 합니다.
건물 인도와 사업자등록을 마치면 그 다음날부터 대항력이 발생하게 되죠.
또한 계약서 작성 시 임대차 목적물의 표시를 명확히 기재하는 등 계약내용도 꼼꼼히 확인해야 합니다.
Q3.상가 보증금 돌려받을 수 있나요?
A.임대차계약이 종료하면 임대인은 임차인에게 보증금을 반환할 의무가 있습니다.
임대인의 보증금 반환의무와 임차인의 목적물 반환의무는 동시이행관계에 있습니다.
Q4.환산보증금은 어떻게 계산하고, 제 보증금도 보호 대상이 맞나요?
A.
환산보증금 계산방법
환산보증금 = 보증금 + (월차임 × 100)
예를 들어, 보증금 5,000만원에 월차임 200만원인 경우: 환산보증금 = 5,000만원 + (200만원 × 100) = 2억 5,000만원
지역별 보호 대상 기준(상가건물 임대차보호법 제2조)
상임법은 환산보증금이 일정 금액 이하인 경우에만 적용됩니다.
서울특별시: 9억원
과밀억제권역(서울 제외): 8억원
광역시(과밀억제권역, 군지역, 세종특별자치시 제외), 안산시, 용인시, 김포시, 광주시: 7억원
그 밖의 지역: 5억원
Q5.임대차 계약서에서 꼭 확인해야 하는 독소조항은 어떤 것인가요?
A.
권리금 불인정 조항 (상가건물 임대차보호법 제10조)
"권리금은 일체 인정하지 않는다"는 특약이 있더라도, 임대인의 권리금 회수기회 방해행위가 있으면 손해배상책임이 인정될 수 있습니다.
과도한 원상회복 의무 조항
임차인에게 과도한 원상회복 의무를 부담시키는 조항은 무효가 될 수 있습니다. 통상의 사용에 따른 손모는 원상회복 대상이 아닙니다.
부당한 계약해지 조건
임대인이 정당한 사유 없이 임의로 계약을 해지할 수 있다는 조항은 임차인에게 부당하게 불리한 조항으로 무효가 될 수 있습니다.
관리비 등 부담 조항
관리비, 수선비 등의 부담 주체와 범위를 명확히 확인해야 합니다. 임대인이 부담해야 할 비용을 임차인에게 전가하는 조항은 문제가 될 수 있습니다.
전대차 금지 조항(상가건물 임대차보호법 제10조)
임대인의 동의 없이 전대할 수 없다는 조항은 유효하나, 임대인이 정당한 사유 없이 전대 동의를 거부하는 것은 권리금 회수기회 방해가 될 수 있습니다
차임 증액 관련 조항 (상가건물 임대차보호법 제11조)
차임 증액은 약정한 차임의 5% 범위 내에서만 가능하며, 이를 초과하는 증액 약정은 그 초과 부분이 무효입니다.
Q6.사업자등록을 언제 해야 대항력이 생기나요?
A.상가건물 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 ① 건물의 인도와 ② 사업자등록 신청을 마치면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 대항력이 생깁니다 (상가건물 임대차보호법 제3조).
Q7.임대인 근저당이 있는 건물을 계약해도 안전한가요?
A. 근저당권이 설정된 건물은 채무 변제가 이루어지지 않을 경우 경매로 넘어갈 수 있습니다.
이 경우 임차인의 보증금 회수가 어려울 수 있습니다.
Q8.임대인이 갑자기 임대료를 올리겠다고 합니다. 적법한가요?
A. 당사자는 약정한 차임이 상가건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있습니다.
다만 임대인의 차임 증액청구는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 5%를 초과하지 못합니다. (상가건물 임대차보호법 제11조)
Q9.건물에 하자가 생겼는데 임대인이 수리를 안 해줍니다. 어떻게 해야 하나요?
A. 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무가 있습니다(민법 제623조)
임차물의 수리를 요할 때에는 임차인은 지체 없이 임대인에게 이를 통지해야 하는데요.
임대인이 수선의무를 이행하지 않는 경우, 임차인이 직접 수선하고 그 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다.
다만, 긴급한 수선이 필요한 경우에 한합니다.
임차물의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 기타 사유로 인하여 사용·수익할 수 없는 때에는 임차인은 그 부분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구할 수 있습니다(민법 제627조).
또한 그 잔존부분으로 임대차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 계약을 해지할 수 있습니다.
임대인의 수선의무 불이행으로 인해 손해가 발생한 경우 손해배상을 청구할 수 있습니다.
Q10.갑자기 계약해지를 통보받았습니다. 바로 나가야 하나요?
A. 임대인이 계약을 해지하기 위해서는 정당한 사유가 있어야 합니다.
정당한 사유가 없는 한 임대인은 임의로 계약을 해지할 수 없습니다. (상가건물 임대차보호법 제10조)
Q11.임대인이 건물 매매를 진행한다고 하는데, 제 보증금은 안전한가요?
A. 새로운 소유주는 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다.
따라서 새로운 소유자가 보증금 반환의무를 부담하죠.(상가건물 임대차보호법 제3조)
Q12.임대인이 “원상회복 범위”를 과하게 요구하는데 어디까지 해야 하나요?
A.원상회복이란 임차인이 임차물을 임대차 계약 당시의 상태로 되돌려 놓는 것을 의미합니다.
다만, 통상의 사용에 따른 손모(損耗)는 원상회복 대상이 아닙니다.
임차인은 임차물을 계약 또는 그 목적물의 성질에 의하여 정하여진 용법으로 사용·수익해야 하며(민법 제654조), 임대차가 종료한 때에는 임차물을 원상에 회복하여 이를 반환해야 합니다(민법 제615조, 제654조).
그럼에도 불구하고 임대인이 과도한 원상회복을 요구한다면 임차인은 통상 손모 부분에 대해서는 원상회복 의무가 없음을 주장할 수 있고 법원에 원상회복 범위 확인 소송을 제기할 수 있습니다.
Q13.새 임차인을 구해오면 보증금을 빨리 받을 수 있나요?
A. 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절해서는 안 됩니다. (상가건물 임대차보호법 제10조)
새 임차인을 구해오는 것은 주로 권리금 회수를 위한 것이며, 보증금 반환은 임대인의 의무입니다.
다만 실제로는 새 임차인의 보증금으로 기존 임차인의 보증금을 반환하는 경우가 많습니다.
Q14.권리금 회수기회 방해는 어떤 경우에 인정되나요?
A. 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 행위를 해서는 안 됩니다.(상가건물 임대차보호법 제10조)
가) 임차인이 주선한 신규임차인에게 권리금을 요구하거나 수수하는 행위
나) 임차인이 주선한 신규임차인으로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
다) 주변 상가건물의 차임 및 보증금 등에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
라) 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인과 임대차계약 체결을 거절하는 행위
다음의 경우에는 정당한 사유가 있는 것으로 봅니다
신규임차인이 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
신규임차인이 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있는 경우
임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않은 경우
임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 권리금을 지급한 경우
Q15.묵시적 갱신이 된 경우에도 계약해지가 어려운가요?
A. 묵시적 갱신의 경우 임대차의 존속기간은 1년으로 봅니다.(상가건물 임대차보호법 제10조)
묵시적 갱신의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고,
임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다
Q16.상가 권리금 계약서 작성 방법을 알려주세요.
A. 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말합니다.
권리금 계약서에 당사자(권리금을 지급하는 자(신규임차인)와 권리금을 받는 자(기존 임차인)),권리금 금액,권리금 지급 시기 및 방법, 권리금의 구성 내역(시설비,영업권 등),임대차계약 체결조건 등을 쓰는 것이 중요합니다.
Q17.상가 보증금 반환 청구소송 절차 알려주세요.
A. 임대차 계약서, 보증금 지급 증빙자료 등 자료를 준비하고 관할법원에 소장 작성 및 제출을 합니다.
변론 기일에 맞춰 출석하여 소송을 진행하게 됩니다.
승소 판결을 받았다면 확정 후 집행권원으로 사용할 수 있고 임대인이 임의로 이행하지 않으면 강제집행을 신청할 수 있습니다.
Q18.상가 보증금 반환 청구 소송 기간은 얼마나 걸리나요.
A. 상가 보증금 반환 청구소송의 소요 기간은 사건의 복잡성, 쟁점의 난이도, 증거자료의 양, 당사자의 협조 정도 등에 따라 달라집니다.
소송물 가액이 3,000만원 이하인 경우 소액사건심판법이 준용되므로(상가건물 임대차보호법 제18조), 일반 민사소송보다 신속하게 진행됩니다.
Q19. 임차권 등기명령은 언제 신청하는 게 좋나요?
A. 임대차가 종료된 후 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다(상가건물 임대차보호법 제6조)
신청이 필요한 경우
임대차 종료 후 보증금을 반환받지 못한 상태에서 이사를 가야 하는 경우
대항요건(건물 인도 + 사업자등록)을 상실할 우려가 있는 경우
임차건물에 대한 경매절차가 진행 중이거나 예상되는 경우
임대인과의 협의가 결렬되어 장기간 분쟁이 예상되는 경우
Q20. 임대인이 계약갱신을 거절할 수 있는 정당한 사유는 무엇인가요?
A. 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다.
또한 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있습니다. (상가건물 임대차보호법 제10조)