상가 보증금 반환, 건물주가 "새 세입자 들어오면 준다"고 할 때 대처법
"사장님, 다음 세입자 구해지면 드릴게요"라는 희망 고문
장사를 접으면서 가장 서러운 순간이 언제일까요? 정들었던 가게를 비우는 날도 그렇지만, 퇴거 후 당연히 받아야 할 내 돈, 상가 보증금 반환이 차일피일 미루어질 때가 아닐까 싶습니다.
많은 임대인이 관행처럼 말합니다.
"지금 돈이 묶여 있어서... 가게 나가는 대로 보증금 빼드릴게요."
사람 좋은 얼굴로 부탁하는 건물주의 말, 매몰차게 거절하기 참 힘듭니다. 하지만 이 말을 믿고 기다리다가는 1년이 지나도 돈을 못 받을 수 있습니다. 오늘은 코로나 여파로 가게 문을 닫고도 1년 넘게 보증금 7,000만 원을 돌려받지 못했던 김 모 사장님의 이야기를 통해, 법무법인 이현이 어떻게 이 문제를 해결했는지 들려드리려 합니다.
폐업했는데 상가 보증금 반환은 늦어지고...
저희를 찾아오신 의뢰인 김 씨는 2018년부터 용인의 한 상가에서 음식점을 운영하셨습니다. 보증금 7,000만 원에 월세 170만 원. 결코 적지 않은 금액이었죠. 하지만 코로나19의 직격탄을 맞으며 운영이 어려워지자, 결국 폐업을 결심하고 임대인에게 계약 해지를 통보했습니다.
문제는 그 이후였습니다. 임대차 기간이 끝나고 가게까지 깨끗이 비워줬지만, 임대인은 보증금을 주지 않았습니다. 김 씨는 문자로 "4월 말에는 꼭 좀 부탁드린다"며 사정도 해보았지만, 임대인은 묵묵부답이거나 핑계만 댈 뿐이었죠.
설상가상으로 이 상가는 건물주가 한 명이 아니라 여러 명(공유자)으로 되어 있어, 서로 책임을 미루는 복잡한 상황이었습니다. 김 씨는 1년 넘게 피가 마르는 시간을 보내다 결국 법무법인 이현의 문을 두드리셨습니다.
임차권등기명령, 집주인을 움직이는 강력한 '경고장'
저희가 사건을 맡자마자 가장 먼저 확인한 것은 김 씨가 상가건물임대차보호법상 '대항력'을 유지하고 있는지였습니다. 다행히 김 씨는 사업자등록을 말소하지 않은 상태였습니다.
저희는 즉시 상가건물임차권등기명령을 신청했습니다.
이게 왜 중요할까요? 많은 분이 "이사 가고 사업자등록 빼면 끝"이라고 생각하시는데, 돈을 못 받은 상태에서 짐을 빼거나 사업자를 폐지하면 보증금을 1순위로 돌려받을 권리(대항력 및 우선변제권)가 사라집니다.
임차권등기는 등기부등본에 "이 건물 주인은 임차인에게 줄 돈을 안 주고 있습니다"라고 공시하는 것과 같습니다. 건물주 입장에서는 등기부에 이러한 기록이 남는 셈이니, 새로운 임차인을 들이기도 어려워지고 건물을 담보로 대출을 받을 때도 제약이 생깁니다. 임대인을 압박하는 가장 확실한 첫 단추인 것이죠.
법원은 저희의 신청을 받아들여 김 씨의 임차권 등기를 명령했습니다.
소송 제기 후 일주일 만에 전액 회수
임차권등기명령 결정이 내려짐과 동시에, 저희는 지체 없이 임대차보증금 반환 청구 소송을 제기했습니다.
단순히 원금만 달라는 것이 아니었습니다.
보증금 7,000만 원 전액
법정 이자 및 소송 촉진 등에 관한 특례법에 따른 연 12%의 지연 이자
소송 비용까지 모두 청구했습니다.
소장을 받은 임대인들의 반응은 어땠을까요?
👉 1년 넘게 '돈이 없다'며 버티던 임대인들의 태도는, 등기부등본에 임차권이 기재되고 법원 소장이 송달되자마자 거짓말처럼 달라졌습니다.
그들은 소송이 본격화되기도 전에 서둘러 연락해 보증금 전액을 입금했고, 덕분에 의뢰인은 홀가분한 마음으로 소송 취하를 요청하며 긴 싸움에 마침표를 찍을 수 있었습니다.
변호사 선임, 싸움을 키우는 게 아니라 '끝내는' 방법입니다
많은 분들이 변호사를 찾아오기까지 수십 번 망설이십니다. "변호사까지 쓰면 일이 너무 커지는 거 아닐까?", "건물주와 척지면 나중에 곤란하지 않을까?"
하지만 김 사장님의 지난 1년을 되돌려보십시오. '좋게 좋게' 해결하려던 배려가 오히려 약점이 되어 돌아왔습니다. 임대인에게 '착한 임차인'은 '나중에 줘도 되는 사람'일 뿐입니다.
이때 변호사의 등장은 판을 뒤집는 결정적인 신호탄이 됩니다. 개인 명의로 보내는 문자 메시지는 하소연으로 들리지만, 법무법인의 직인이 찍힌 서류는 실질적인 위협으로 다가오기 때문입니다. 실제로 1년 넘게 묵묵부답이던 임대인들이 소송 제기 직후 태도를 바꾼 것이 그 증거입니다.
특히 이번 사건처럼 임대인이 한 명이 아니라 여러 명(공유 지분)으로 얽혀 있는 경우, 혼자서 해결하기는 불가능에 가깝습니다. 누구에게 청구해야 법적 효력이 있는지, 송달은 어떻게 해야 하는지 따지는 과정에서 골든타임을 놓치기 쉽기 때문입니다.
복잡한 셈법은 저희에게 맡기시고, 여러분은 결과만 가져가시면 됩니다. 변호사 선임은 싸움을 거는 것이 아니라, 지지부진한 희망 고문을 끝내고 내 돈을 가장 확실하게 받아내는 마침표입니다.
자주 묻는 질문
Q. 임차권등기명령 신청하면 언제쯤 결정이 나나요?
보통 신청 후 법원의 심사를 거쳐 결정까지 약 2주 내외가 소요됩니다. 이후 등기소의 절차를 거쳐 실제 등기부에 기재되기까지는 시간이 조금 더 걸릴 수 있습니다.
Q. 보증금을 돌려받으면 소송은 어떻게 되나요?
김 씨의 사례처럼 도중에 보증금을 돌려받게 되면 '소 취하서'를 제출하여 재판을 끝내면 됩니다. 이때 납부했던 인지대 등 소송비용의 일부를 환급받을 수도 있습니다.
Q. 보증금 못 받은 기간의 이자도 받을 수 있나요?
네, 가능합니다. 임대차 계약이 종료되고 건물을 비워주었다면, 그 다음 날부터 법정 이자를 청구할 수 있으며, 소장이 상대방에게 도달한 이후부터는 소송 촉진 등에 관한 특례법에 따라 연 12%(2025년 기준)의 지연손해금을 청구할 수 있습니다.
👉 상가임대차분쟁, 임차인이 가장 많이 묻는 질문 총정리
내 권리는 내가 챙겨야 합니다
건물주의 "조금만 기다려달라"는 말, 인간적으로는 이해할 수 있습니다. 하지만 그 기다림의 대가가 여러분의 소중한 사업 자금이나 생계를 위협한다면 이야기는 달라집니다.
착한 임차인이 된다고 해서 보증금이 빨리 돌아오지는 않습니다. 오히려 법적인 절차를 밟는 것이 감정 소모를 줄이고 가장 빠르게 상가 보증금 반환을 받는 지름길일 수 있습니다.
혹시 지금도 막막하게 건물주의 연락만 기다리고 계신가요?
더 이상 혼자 고민하지 마세요. 법무법인 이현이 여러분의 소중한 권리를 되찾아 드리는 파트너가 되어 드리겠습니다.