세입자 흡연 "담배 냄새 안 빠져요” 손해배상, 벽지 도배비부터 특수청소비까지 청구하기

실내 흡연으로 누렇게 변한 벽지, 말 안 통하는 세입자

"내 집처럼 깨끗하게 써달라고 신신당부했는데... 문을 열자마자 훅 끼치는 담배 찌든 내에 머리가 다 아프더라고요.

벽지는 이미 누렇게 변했고, 심지어 새로 들어올 사람들도 집 보러 왔다가 인상을 찌푸리며 그냥 가버립니다.

그런데 세입자는 '내 집에서 담배도 못 피우냐'며 오히려 화를 내니, 정말 기가 막힙니다.

방금 제 사무실을 찾아오신 한 분이 억울함을 토로하며 하신 말씀입니다.

지금 이 글을 읽고 계신 당신도 아마 비슷한 상황일 겁니다.

좋게 말로 해결해 보려 했지만 돌아오는 건 무시와 방관뿐일 때, 이제는 감정이 아닌 법의 언어로 답해줄 때입니다.

혹시 지금 이런 상황에 처해 계신가요?

위 상황 중 하나라도 해당하신다면, 지금 당장 전략적인 대응이 필요합니다.

• 수차례 실내 흡연 금지를 요청했지만 세입자가 이를 가볍게 무시함

• 벽지가 변색되고 집 전체에 담배 냄새가 배어 일반 청소로는 해결이 불가능함

• 담배 냄새 때문에 새로운 임차 계약이 불발되는 등

• 퇴거 시 원상복구 비용을 청구하고 싶지만, 세입자가 '생활 마모'라고 우길까 봐 걱정됨

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월세 흡연 특약 없는데도 배상을 받을 수 있을까?

네, 가능합니다.

많은 분이 계약서 특약에 '실내 흡연 금지'라는 문구가 없으면 포기하시곤 하는데, 그렇지 않습니다.

우리 민법은 임차인에게 선량한 관리자의 주의의무(선관의무)'를 부여하고 있기 때문입니다.

선관주의의무

임차인은 남의 물건을 빌려 쓰는 동안 자기 물건보다 더 조심히 관리해야 할 의무가 있습니다.

실내 흡연으로 벽지가 변색되고 악취가 배게 한 것은 통상적인 생활 마모의 범위를 벗어난 선관의무 위반에 해당할 가능성이 매우 높습니다.

그에 따른 손해배상까지 검토해 볼 수 있습니다.

다만, 이를 위해서는 입증이 핵심입니다.

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담배 도배 비용 받기 위해 입증하는 방법

많은 세입자가 퇴거 시점이 되면 태도를 바꿉니다.

"원래 집이 이랬다", "공기 청정기 돌렸으니 문제없다"라며 우기기 일쑤죠.

특히 담배 냄새는 눈에 보이지 않고, 벽지 변색은 시간이 흘러 자연스럽게 변한 것(자연 마모)과 구분이 어렵다는 점을 악용합니다.

법원에서, 혹은 보증금 반환 시점에서 확실하게 승기를 잡으려면 누가 봐도 이건 흡연 때문이다라고 고개를 끄덕일 수밖에 없는 입증 자료가 필요합니다.

비교 사진

단순히 누렇게 변한 벽지를 찍는 것만으로는 부족합니다.

• 가구 배치가 있던 곳과 노출된 곳의 대비

  • 장롱이나 냉장고가 있던 자리의 원래 벽지 색상과, 흡연으로 노출되어 변색된 부분의 경계선을 한 화면에 담으세요.

  • 이 극명한 차이는 '자연 변색'이 아닌 '인위적 오염'임을 증명하는 가장 강력한 증거가 됩니다.

• 천장 몰딩과 전등 갓

  • 담배 연기는 위로 올라갑니다.

  • 벽면보다 천장 몰딩이나 전등 주변에 찌든 니코틴 자국을 근접 촬영하십시오.

제3자의 확인서

냄새는 사진에 담기지 않습니다. 그래서 공신력 있는 제3자의 코(감각)를 빌려야 합니다.

• 부동산 중개인의 확인

  • "집을 보러 온 사람들이 담배 냄새 때문에 계약을 거부했다"는 내용을 문자나 확인서로 받아두시면 좋습니다.

  • 전문가인 중개인의 의견은 법적으로도 꽤 무게감 있게 다뤄집니다.

• 특수 청소/도배 업체의 소견서

  • 견적을 받을 때 단순히 금액만 적지 말고, 오염된 원인을 명시적으로 작성하는 것이 좋습니다.

  • 벽지 이면에 니코틴 침착이 심해 일반 도배로는 냄새 제거 불가, 특수 탈취 작업 필수라는 문구를 견적서나 소견서에 반드시 포함해달라고 요청하십시오.

세입자의 자백을 유도하는 대화법

가장 확실한 증거는 세입자 본인의 입에서 나오는 인정입니다.

화를 내기보다 전략적으로 질문을 던져야 합니다.

💡

"지금 벽지가 너무 변색되고 냄새가 심해서 다음 세입자가 안 들어온다는데, 주로 거실에서 피우신 건가요? 아니면 방에서도 피우신 건가요? 수리 범위를 정해야 해서 그렇습니다."

• 이 질문에 세입자가 "거실에서만 조금 피웠다"거나 "전자담배라 괜찮을 줄 알았다"고 답하는 순간, 흡연 사실에 대한 법적 입증은 끝납니다.

• 이 대화는 반드시 녹취하거나 문자 메시지로 남겨두십시오.

입주 전 비포(Before) 사진의 활용

만약 입주 당시 깨끗했던 벽지 사진이 있다면 금상첨화입니다.

"원래 이랬다"는 주장을 원천 봉쇄할 수 있습니다.

만약 사진이 없다면, 비슷한 시기에 지어진 옆집의 벽지 상태와 비교하는 자료를 준비하는 것도 하나의 방법이 될 수 있습니다.

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세입자 흡연 손해배상, 벽지 값부터 특수청소비용까지

많은 임대인분이 "도배비 정도만 받아도 다행이지"라고 생각하시지만,

실제 실내 흡연으로 인한 피해는 단순히 종이 몇 장 바꾸는 것으로 끝나지 않습니다.

담배 연기는 벽지뿐만 아니라 천장, 전등 갓, 심지어 에어컨 필터와 베란다 창틀까지 스며들기 때문입니다.

법적으로 인정받을 수 있는 정당한 배상의 범위를 정확히 알아야 세입자와의 협상에서 주도권을 잡을 수 있습니다.

도배 비용 전체

가장 기본은 도배 비용입니다.

세입자의 흡연으로 인해 벽지의 수명이 다하기 전 교체해야 하므로 당연히 청구 가능합니다.

• 법원에서는 벽지의 내용연수(보통 4~6년)를 고려합니다.

• 만약 도배한 지 1년 만에 흡연으로 망가졌다면 거의 전액에 가까운 청구가 가능하지만, 10년 된 벽지라면 '어차피 갈 때가 됐다'는 세입자의 반박이 힘을 얻을 수 있습니다.

• 이럴 때는 흡연으로 인한 특수 시공비'를 강조해야 합니다.

특수 청소 및 탈취 비용

담배 냄새는 벽지를 뜯어내도 시멘트 벽면이나 천장 구조물에 남아있는 경우가 많습니다.

• 일반적인 입주 청소가 아닌, 화재 청소에 준하는 특수 탈취 작업이나 오존 시공 비용을 청구하는 것이 좋습니다

• 단순히 도배만 해서는 냄새가 안 빠진다는 전문가(청소 업체)의 소견이 있다면, 이 비용은 전액 세입자 부담으로 귀결될 확률이 높습니다.

공실 손해

가장 강력하지만 입증이 필요한 부분입니다.

• 세입자의 흡연 피해 복구(도배 및 탈취)를 위해 집을 비워두어야 했거나, 냄새 때문에 새로운 임차 계약이 해지되었다면 그 기간만큼의 임대료 상당액을 손해배상으로 청구할 수 있습니다.

• "당신의 흡연 때문에 다음 세입자가 입주를 거부했다"는 사실관계가 명확하다면, 이는 세입자가 예측 가능한 손해로서 청구 범위에 포함됩니다.

보증금에서 그냥 빼도 되나요?

임대인분들이 가장 많이 묻는 질문입니다.

이론적으로는 원상복구 비용을 공제하고 보증금을 돌려줄 수 있습니다.

하지만 세입자가 과다 공제라며 보증금 반환 소송을 걸어올 수도 있죠.

상황에 따라 전문가의 조언에 따라 신중히 결정해야 할 부분입니다.

항목	청구 가능 여부	비고
실크 도배 시공비	O	설치 연도에 따른 감가상각 적용
특수 탈취/오존 시공	O	니코틴 제거 필요성 입증 시 전액
에어컨 필터 교체/세척	△	흡연 정도에 따라 인정 범위 상이
새 계약 파기에 따른 위약금	△	세입자의 과실과 인과관계 입증 필수

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임차인 흡연, 의외로 잘 모르는 질문 TOP 4

실제 상담을 하다 보면 법전에는 없지만 현실에서 매일 벌어지는 기상천외한 상황들이 많습니다.

그중 가장 많이 들어본, 하지만 답을 찾기 어려웠던 질문들을 모았습니다.

Q1. 세입자가 전자담배만 피웠다고 우깁니다. 이것도 손해배상이 되나요?

A. 당연히 됩니다.

흔히 전자담배는 연기가 아니라 '증기'라서 괜찮다고 생각하시는데, 천만의 말씀입니다.

전자담배 액상에 포함된 글리세린과 니코틴 성분은 벽지에 끈적하게 달라붙어 먼지를 흡착시키고, 시간이 지나면 특유의 쩐내를 풍깁니다.

요즘은 실내 공기 질 측정기나 니코틴 반응 테스터기로 전자담배 잔류 성분을 확인할 수 있습니다.

"전자담배는 무죄"라는 논리는 법원에서 통하지 않을 가능성이 높습니다.

Q2. 세입자가 "제가 직접 도배해주고 나갈게요"라고 합니다. 그냥 그러라고 할까요?

A. 절대 안 됩니다! 가장 위험한 상황입니다.

비전문가인 세입자가 직접 도배를 하면 기존 벽지 위에 덧방(덧붙이기)을 하거나, 저렴한 자재를 사용해 오히려 집 상태를 망쳐놓는 경우가 허다합니다.

담배 냄새 제거는 단순히 종이를 바르는 게 아니라 시멘트 벽면의 탈취가 핵심입니다.

"원상복구는 전문 업체를 통해 '임대인이 지정한 수준'으로 이행해야 한다"는 원칙을 고수하시고, 차라리 그 비용을 보증금에서 공제하는 것이 뒤탈이 없습니다.

Q3. 담배는 세입자가 아니라 세입자의 친구들이 와서 피운 거라는데, 누구한테 돈을 받아야 하죠?

A. 친구가 아니라 세입자에게 받으시면 됩니다.

임대차 계약의 당사자는 세입자입니다.

세입자는 본인뿐만 아니라 자기 집에 방문한 손님이 집을 망가뜨리지 않게 관리해야 할 의무가 있습니다.

친구가 피웠든 본인이 피웠든, 관리 소홀의 책임은 세입자에게 있습니다.

그 친구에게 돈을 받는 건 세입자가 알아서 할 일입니다.

Q4. 냄새가 완전히 빠질 때까지 보증금 전액을 못 돌려주겠다고 해도 되나요?

A. 그건 위험할 수 있습니다.

손해액(도배비 등)에 비해 보증금이 현저히 큰데도 전액 반환을 거부하면, 오히려 임대인이 동시이행항변권 남용으로 역공을 당할 수 있습니다.

예상되는 최대 수리 비용과 다음 임차 지연 손해금을 합산한 금액만큼만 유보하고 나머지는 돌려주는 것이 법적으로 안전합니다.

수리비 확정 전까지 일정 금액(예: 200~300만 원)을 제외하고 반환함이라는 합의서를 작성하는 것이 기술입니다.

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지금 당장 행동하지 않으면 다음 세입자도 놓치게 됩니다.

세입자가 나가는 날만 기다리다가는 골든타임을 놓칠 수 있습니다.

퇴거 당일 보증금을 다 돌려주고 나면, 나중에 냄새가 안 빠진다는 것을 깨달아도 돈을 돌려받기란 하늘의 별 따기입니다.

지금 바로 전문가의 조력을 받아 세입자에게 강력한 경고 메시지를 전달하십시오.

적당히 넘어가려 했던 세입자도 법적인 압박이 시작되면 태도가 달라질 수밖에 없습니다.

당신의 소중한 재산 가치를 훼손하는 행위를 더 이상 묵인하지 않았으면 좋겠습니다.

지금 당장 하지 말아야 할 것

• 세입자의 동의 없이 무단으로 집 안에 들어가 사진을 찍는 행위 (주거침입 위험)

• 감정적으로 욕설이나 협박성 문자를 보내는 것 (차후 불리한 증거가 됨)

• 확실한 합의 없이 보증금 전액을 미리 반환하는 것

48시간 내에 해야 할 것

• 부동산 중개인에게 연락해 "담배 냄새 때문에 계약이 어렵다"는 의견을 문자로 남겨달라고 요청하기

• 벽지의 오염 부위를 근접 촬영하고, 집 전체의 상태를 영상으로 기록하기 (세입자 입회 하에 진행 권장)

• 전문 특수 청소 업체에 견적을 의뢰하여 '실내 흡연으로 인한 오염'임을 명시한 견적서 받기

추가로 확인해 보세요 (숙제)

• 관리규약이나 계약서 특약에 '흡연 관련' 언급이 조금이라도 있는지 다시 확인해 보셨나요?

• 현재 세입자의 남은 계약 기간은 정확히 언제까지인가요?

• 퇴거 전 미리 원상복구 비용을 산정해 세입자에게 통보하셨나요?

내 소중한 집이 망가지는 것을 보고만 있지 마세요. 지금 바로 법률 전문가와 상담하여 정당한 권리를 되찾으시기 바랍니다.

더 이상 혼자 속앓이하지 마십시오.

구체적인 상황을 알려주시면, 보증금에서 안전하게 수리비를 공제하고 손해를 보전받을 수 있는 가장 빠른 길을 제시해 드리겠습니다.

주저 말고 아래 연락처로 연락 주셨으면 좋겠습니다.