잔금 대신 주식·채권 주겠다는 매수인, 이것 모르면 집 날립니다
잔금 날짜는 코앞인데, 나중에 주거나 돈 대신 다른 걸 주겠다고?
곧 잔금을 받을 줄 알고 기대했는데 이와 같은 매수인의 이상한소리를 듣고 얼마나 당황하셨습니까?
매수인의 사정이 딱하다고 해서, 혹은 "이번에 계약 깨지면 다시 집 내놓아야 한다"는 불안감 때문에 상대의 요구를 덜컥 들어주려 하셨다면, 지금 당장 멈추셔야 합니다.
지금 매수인이 제안하는 그 방법들이 법적으로 당신에게 얼마나 치명적인 독이 될 수 있는지 하나하나 분석해 드리겠습니다.
잔금 받기 전엔, 절대 등기 넘기지 마세요.
매수인이 가장 많이 하는 달콤한 회유가 있습니다.
📌"대출이 조금 늦어지는데, 일단 소유권 이전 등기부터 해주시면 바로 대출받아서 갚겠습니다."
결론부터 말씀드립니다. 절대 안 됩니다.
법적으로 부동산 매매는 동시이행의 관계입니다. 돈(잔금)과 물건(등기서류)은 동시에 교환되어야 합니다.
📖부동산 매매에 있어서 당사자 사이에 다른 특약이 있는 등 특별한 사정이 없다면 매매 부동산의 인도 및 명도의무도 그 잔대금지급의무와 동시이행의 관계에 있는 것이므로 매도인이 그 명도의무의 이행을 제공하고 또 이를 상대방에게 통지한 후 그 이행을 수령할 것을 최고한 사실의 인정도 없이 피고의 잔대금지급 채무불이행만을 이유로 매도인의 매매계약해제를 인정하였음은 잘못이다.
만약 여러분께서 선의로 등기를 먼저 넘겨주었는데, 매수인이 그 집을 담보로 대출을 받고 잠적하거나, 다른 채권자에게 압류라도 들어온다면?
귀하는 집도 잃고, 잔금도 못 받고, 소송을 해도 빈 껍데기만 남은 집 때문에 돈을 한 푼도 회수하지 못하는 최악의 상황에 직면합니다.
이는 정말 구제하기 어려운 상황입니다.
매수인의 위험한 제안 3가지
매수인이 현금이 없으니 내놓는 대안들, 겉보기엔 그럴듯해 보이지만 실상은 매우 위험한 제안이나 다름없습니다.
🔔 전세입자 구해지면 보증금 받아서 줄게요
제안 내용: 잔금일을 임차인이 구해질 때까지 무기한 미뤄달라거나, 먼저 임차인을 구할 수 있게 해달라는 요구입니다.
위험성
부동산 하락장이나 전세난일 경우, 몇 달이 지나도 임차인을 못 구할 수 있습니다. 그 기간 동안 여러분의 자금줄은 꽁꽁 묶입니다.
가장 큰 위험은 매수인이 임차인을 구한답시고 여러분의 동의 없이 무리한 조건으로 가계약을 맺고 다니는 경우입니다.
나중에 계약이 파기되면 그 책임 소재가 귀하에게 불똥 튈 수 있습니다.
아직 그 집의 소유권은 분명히 어려분에게 있기 때문이죠
💶 내가 받을 돈(채권)이 있는데, 이걸로 대신 받으세요
제안 내용: "지인에게 받을 돈 3억이 있는데, 그 채권을 사장님께 넘겨드릴게요."
위험성
채권 회수 불능 위험: 매수인도 못 받은 돈을, 귀하가 무슨 수로 받겠습니까? 그 지인이라는 사람(제3채무자)이 파산 상태라면 그 채권은 휴지 조각입니다.
법적으로 '채권 양도 통지' 등 복잡한 절차를 거쳐야 하며, 만약 그 채권에 이미 다른 압류가 걸려 있다면 귀하는 법적 우선순위에서 밀려 땡전 한 푼 못 건집니다.
📈 가지고 있는 상장/비상장 주식으로 대물변제 하겠습니다
제안 내용: 현금 대신 자신이 보유한 주식으로 잔금을 치르겠다는 제안입니다.
법적 위험성:
가치 평가의 불확실성: 상장 주식이라도 받는 순간 폭락할 수 있습니다.
하물며 비상장 주식은 부르는 게 값일 뿐, 실제 현금화가 불가능에 가까운 경우가 태반입니다.
이는 사실상 매매 계약이 아니라 불확실한 자산과의 교환 계약으로 변경되는 셈인데, 여러분이 떠안을 리스크가 너무나 큽니다.
새로운 매수인을 찾는 것을 추천합니다.
언제 될지도 모르는 약속, 더 믿으시겠습니까?
지금 의뢰인님께 필요한 건 막연한 기다림이 아니라 냉철한 손절(입니다.
잔금일에 돈을 구하지 못한 매수인이 단기간 내에 목돈을 마련할 확률은 극히 낮습니다.
지금이 바로 기존 계약을 법적으로 완벽하게 종료하고, 자금력이 확실한 새로운 매수인을 찾아야 할 골든타임입니다. 그 구체적인 로드맵을 그려드립니다.
계약금은 내 것, 중도금은 돌려줘야
새 출발을 위해선 기존 계약의 찌꺼기를 완벽하게 청소해야 합니다.
📌10억 원의 부동산을 거래한 상황이라고 가정해보겠습니다.
계약금 (10%) | 1억 원 |
중도금 (40%) | 4억 원 |
잔금 (50%) | 5억 원 |
</aside> |
① 계약금 (1억 원)
결론: 돌려주지 않습니다.
매수인의 귀책 사유(잔금 미지급)로 계약이 해제되었으므로, 계약금은 위약금으로서 의뢰인님께 귀속됩니다
이는 억울했던 시간 동안의 마음고생에 대한 보상입니다.
② 중도금 (4억원):
결론: 반드시 돌려줘야 합니다.
계약이 없던 일이 되었으므로(해제), 매매 대금의 일부로 미리 받은 중도금은 의뢰인님이 가지고 있을 명분이 사라집니다.
민법 제548조에 따라 이를 반환해야 합니다.
✅ 중도금 반환 시 놓치면 안 되는 2가지
단순히 원금만 툭 던져주고 끝내면 나중에 꼬투리를 잡힐 수 있습니다.
이자까지 챙겨주십시오.
법적으로 중도금은 '받은 날로부터 반환하는 날까지'의 법정 이자를 붙여서 돌려줘야 완벽한 원상회복이 됩니다.
몇 푼 아끼려다 나중에 이자 내놓으라는 소송을 당할 수 있으니, 계산을 정확히 해서 지급해야 뒤탈이 없습니다.
'동시이행'으로 진행하십시오.
돈을 먼저 입금하지 마십시오.
반드시 매수인으로부터 계약 해제에 동의한다는 사실을 정확한 문서로 만들어두어야 합니다.
향후 이 건과 관련해 민/형사상 이의를 제기하지 않는다"는 합의서(혹은 확인서)를 받는 동시에 중도금(+이자)을 입금해야 합니다.
기회 날릴까봐 질질 끌려다니던 A씨의 반격
의뢰인 A씨도 비슷한 상황이었습니다. 잔금 5억 원을 못 맞춘 매수인이 자기 소유의 다른 부동산으로 주겠다며 버티고 있었죠.
내용증명 발송
부동산 명도나 주식 제안은 '적법한 이행 제공'이 아님을 명시하고, 0월 0일까지 현금으로 지급하지 않으면 계약을 해제하고 손해배상을 청구하겠다"는 최고장(독촉장)을 보냈습니다.
계약금 확보 확정
매수인은 끝내 현금을 마련하지 못했습니다. 우리는 적법한 절차(이행 최고)를 거쳤기에, 계약을 적법하게 해제함과 동시에 이미 받은 계약금 5천만 원을 위약금으로 확보했습니다.
추가 손해배상 청구
상대방의 잘못으로 제대로 된 계약 이행이 불가능했기 때문에, 통상손해와 특별손해를 구분하여 정확한 손해배상을 청구했습니다.
지금 당장 전문가가 필요한 이유
매수인이 말도 안 되는 제안을 할 때, 어영부영 받아주거나 알겠다고 문자라도 하나 잘못 보내면 합의에 의한 계약 변경으로 간주될 수 있습니다.
이렇게 되면 나중에 계약을 해제하고 싶어도 못 하게 됩니다.
[지금 여러분이 해야 할 다음 스텝]
매수인의 제안(주식, 채권 등)에 대해 일절 동의하지 마십시오. (녹음, 문자 필수)
즉시 변호사 명의의 이행 최고 내용증명을 보내 매수인을 압박하고, 계약 해제권을 확보하십시오.
인터넷 검색만 하다가 '설마 주겠지' 하고 기다리시면, 귀하의 소중한 재산이 수개월, 아니 수년 동안 묶일 수 있습니다.
지금 가장 불안한 건 귀하가 아니라, 계약금을 날릴 위기에 처한 매수인이어야 합니다.
상황을 역전시키고 싶으시다면, 지금 바로 아래 버튼을 눌러주세요. 귀하의 상황에 맞는 가장 강력한 내용증명 문구부터 잡아드리겠습니다.