주택임대차보호법 2년 주장하는 세입자, '1년 계약' 유효성 입증해 내보낸 비결

주변에서 흔히 일어나는 일입니다. 실거주를 위해 아파트를 매수했는데, 기존 세입자가 사정을 해서 딱 1년만 더 살기로 계약을 연장해 줬더니 막상 나갈 때가 되자 주택임대차보호법을 근거로 2년 거주를 주장하며 버티는 상황이죠.

배려가 권리가 되어 돌아온 순간, 임대인은 대출 규제와 입주 계획 차질로 피가 마르는 심정일 것입니다. 실제 승소 사례를 통해 이 난관을 어떻게 극복했는지 핵심 전략을 공개합니다.

혹시 세입자가 이런 주장을 하며 버티고 있나요?

현재 세입자 때문에 곤란한 상황이신가요? 아래 리스트와 유사한 상황이라면, 체크해 보세요.

• 배려형 계약: 세입자의 사정을 봐주어 1년 이하의 단기 계약을 체결했다.

• 말 바꾸기: 분명 나간다고 약속해놓고, 만기 직전에 주택임대차보호법 2년을 주장한다.

• 실거주 입증 압박: 주택담보대출 전입 조건 때문에 반드시 특정 기한 내 입주해야 한다.

• 막무가내 연락 두절: 대화로 해결하려 해도 법대로 하라며 협의를 거부한다.

• 이주 계획 확정: 이미 살던 집을 비워줘야 하거나 인테리어 계약이 완료되어 이사 날짜가 고정되어 있다.

위 항목 중 하나라도 해당한다면, 단순히 기다린다고 해결되지 않습니다. 오히려 시간이 지날수록 임대인이 물어야 할 위약금과 대출 이자만 늘어날 뿐입니다. 이번 사례의 의뢰인도 그래서 이현을 찾아오게 되었습니다.

1년만 더 살겠다던 세입자의 변심, 주택임대차보호법이 방패가 될까?

김민준 씨(가명) 부부는 실거주를 목적으로 서울의 아파트를 매수했습니다. 당시 거주하던 임차인 박지훈 씨(가명)는 본인이 분양받은 아파트 입주 시기까지 딱 1년만 더 살게 해달라고 간곡히 요청했습니다. 민준 씨는 이를 수락해 임대차 기간을 1년으로 하는 전세 계약을 새로 체결했습니다.

하지만 계약 만료가 다가오자 지훈 씨의 태도가 180도 바뀌었습니다. 주택임대차보호법상 2년 거주가 보장되어야 한다며 계약갱신요구권을 행사하겠다고 통보한 것입니다. 민준 씨는 이미 살던 집을 정리했고, 무엇보다 전입 조건부 주택담보대출을 받은 상태라 기한 내 입주하지 못하면 대출금이 회수될 위기였습니다.

결국 대화로 해결이 불가능해진 민준 씨는 이현을 찾아와 건물인도 청구 소송(명도소송)을 진행하게 되었습니다.

법무법인 이현의 핵심 전략: 강행규정의 예외와 실거주 목적의 입증

이 사건의 승패는 주택임대차보호법의 강행규정을 어떻게 해석하느냐에 달려 있었습니다. 이현은 단순히 법 조문을 나열하는 대신, 판사를 설득할 수 있는 구체적인 전략을 수립했습니다.

① 1년 단기 계약의 유효성 논리

주택임대차보호법 제4조는 2년 미만의 계약도 2년으로 본다고 규정하지만, 이는 임차인에게 일방적으로 불리할 때 적용됩니다. 이현은 지훈 씨가 본인의 아파트 입주 일정에 맞춰 스스로 1년 계약을 요청했다는 점을 강조했습니다. 즉, 이 계약은 임차인의 편의를 위한 것이었으므로 유효하다는 점을 피력하여 법의 예외적 적용을 이끌어냈습니다.

② 전입 조건부 대출을 통한 실거주 진정성 증명

임대인의 실거주 주장은 자칫 주관적으로 보일 수 있습니다. 이현은 이를 객관화하기 위해 민준 씨의 금융 자료를 증거로 제출했습니다. 은행의 실거주 전입 의무 미이행 시 대출금 즉시 회수 및 향후 3년간 대출 제한이라는 막대한 경제적 불이익을 입증함으로써, 갱신 거절의 사유가 정당하고 절박함을 법원에 인식시켰습니다.

법원이 인정한 임대인의 정당한 실거주 권리

법원은 이현의 손을 들어주었습니다. 1심 재판부는 이 사건 1년 계약이 임차인에게 일방적으로 불리한 것이 아니며, 임대인의 실거주 필요성이 명백하다고 판단하여 민준씨에게 승소 판결을 내렸습니다.

세입자가 항소하며 시간을 끌려 했으나, 이현은 항소심 조정 절차에서 임대인의 피해 상황을 강력히 주장하며 압박했습니다. 결국 민준씨에게 아파트를 인도하기로 하는 최종 합의를 이끌어냈습니다.

민준 씨 부부는 판결 후 대출금 상환 압박 때문에 매일 밤잠을 설쳤는데, 이제야 제 집에서 다리를 뻗고 잘 수 있게 되었다며 깊은 안도감을 표했습니다. 법원이 임대차 계약의 실질적인 체결 경위와 임대인의 피치 못할 사정을 인정해 준 덕분이었습니다.

주택임대차보호법에서 임대인이 흔히 하는 3가지 실수

수많은 임대차 분쟁을 해결하며 안타까웠던 점은, 임대인분들이 세입자의 사정을 고려해 좋은 게 좋은 것이라며 대응을 미루다 상황을 악화시킨다는 것입니다. 다음과 같은 행동을 하고 계신다면 주의해야 합니다.

1. 구두 합의에만 의존하는 것: 나갈게요라는 세입자의 전화 통화만 믿고 이사 계약을 하시면 안 됩니다. 반드시 문자, 카카오톡, 혹은 내용증명을 통해 객관적인 증거를 남겨야 합니다.

2. 내용증명 발송을 주저하는 것: 내용증명은 싸우자는 선포가 아니라, 법적 절차의 시작점을 명확히 하는 도구입니다. 이 시점이 늦어질수록 나중에 청구할 수 있는 손해배상액이 줄어듭니다.

3. 주택임대차보호법은 무조건 임차인 편이라고 포기하는 것: 법은 권리 위에 잠자는 자를 보호하지 않습니다. 이번 사례처럼 실거주 목적과 계약의 특수성을 법리적으로 파고들면 충분히 좋은 결과를 받을 수 있습니다.

혼자 해결하려다 실수를 하고 뒤늦게 이현으로 찾아오는 의뢰인분들, 생각보다 많습니다. 혼자 고민하며 보내는 1개월이 소송 기간을 3개월 늦출 수 있습니다

임대인이 겪을 수 있는 치명적인 불이익

세입자의 인도 거부를 방치할 경우 임대인은 다음과 같은 심각한 손해를 입게 됩니다.

• 금융권 대출금 전액 회수: 실거주 약정을 위반할 경우 대출금이 즉시 환수되며 신용 등급에 타격을 입습니다.

• 이사 및 인테리어 위약금: 이미 예약된 공사나 이사 업체와의 계약 파기로 인한 금전적 손실이 발생합니다.

• 임시 거처 마련 비용: 본인 집에 들어가지 못해 호텔이나 단기 임대를 이용하며 불필요한 지출이 생깁니다.

• 소송 비용 및 정신적 고통: 분쟁이 길어질수록 변호사 선임료 및 소송 비용 부담과 극심한 스트레스에 시달립니다.

내 집을 되찾는 일은 단순히 기다린다고 해결되지 않습니다. 법적인 보호 장치를 제대로 활용해야만 소중한 자산과 일상을 지킬 수 있습니다.

자주 묻는 질문

Q1. 1년 계약을 했더라도 세입자가 무조건 2년을 살겠다고 하면 어떻게 하나요? 상황에 따라 다릅니다. 원칙은 2년이지만, 이 사례처럼 임차인의 필요에 의해 1년 계약을 맺었고 그것이 임차인에게 유리한 조건이었다면 1년의 유효성을 주장할 수 있습니다. 전문가와의 상담을 통해 계약 당시의 정황을 증명하는 것이 핵심입니다.

Q2. 실거주 목적으로 갱신을 거절할 때 가장 중요한 증거는 무엇인가요? 단순한 '의사'보다는 '객관적 사실'입니다. 실거주를 위한 대출 실행 서류, 실거주를 위해 현재 거주지를 정리한 내역(전세 계약 종료 통보 등)이 강력한 증거가 됩니다.

Q3. 명도소송 기간은 보통 얼마나 걸리나요? 통상 6개월에서 1년 정도 소요됩니다. 하지만 이 사례처럼 1심 승소 후 항소심에서 조정을 통해 빠르게 마무리하는 전략을 사용하면 기간을 단축하고 강제집행의 번거로움을 피할 수 있습니다.

억울한 상황에 처해 계신가요? 법률적 판단은 한 끗 차이로 갈릴 수 있습니다. 임대차 분쟁과 실거주 입증 문제로 고민 중이시라면, 이번 사례처럼 이현이 당신의 권리를 확실히 찾아드리겠습니다.

현재 세입자와의 갈등으로 입주 계획에 차질이 생기셨다면, 더 늦기 전에 상담을 통해 대응 방안을 마련해 보세요. 상황에 맞는 최적의 법률 솔루션을 제공해 드리겠습니다.