가족이니까, 혹은 집을 잘 관리해 줄 사람이라 믿었기에 선의로 공간을 내어주는 경우가 많습니다. 하지만 시간이 흘러 소유주가 바뀌거나 퇴거를 요청했을 때, 상대방이 여러 이유를 대며 버틴다면 이는 법적인 무단점유 상태가 됩니다. 분명 내 명의의 부동산인데도 점유자가 주인 행세를 하며 퇴거를 거부할 때의 답답함은 이루 말할 수 없습니다.
오랜 세월 집을 지켰다는 이유로, 혹은 내 돈을 들여 수리했다는 공로를 내세우며 무단점유를 정당화하려는 친척과의 갈등을 겪고 계신가요?
법은 감정적 헌신보다 명확한 소유권의 원칙을 우선합니다. 이현과 함께 진행한 실제 사례를 통해 해결 방안을 알아보겠습니다.
독립운동가 생가 복원 기여도와 친척의 무단점유 사례
종택 소유자였던 김민수 씨(가명)의 아버지는 폐가가 되어가는 집을 관리해달라며 동생인 김철수 씨(가명)에게 거주를 허락했습니다. 김철수 씨는 그때부터 해당 종택에 전입신고를 하고 살기 시작했습니다.
거주를 시작한 김철수 씨는 이 집이 독립운동가의 생가라는 점을 활용해 대규모 복원사업을 주도했습니다. 직접 국무총리실에 청원서를 보내 국비를 확보하고, 자신의 자금 6,000만 원까지 투입하며 흉물스럽던 집을 번듯한 기념관으로 변모시켰습니다.
문제는 아버지가 사망한 후 아들 김민수 씨가 집을 상속받으면서 시작되었습니다. 김철수 씨는 생전 형님과 지분 절반을 나누기로 약속했다며 지분 이전을 요구했고, 이를 거부하자 퇴거를 거부하며 무단점유를 이어갔습니다. 김민수 씨가 숙부가 들인 돈 6,000만 원을 돌려주며 원만한 해결을 시도했음에도 불구하고, 숙부는 자신이 국가가 인정한 관리인이라며 점유를 지속했습니다.
무단점유의 법적 권원을 무력화하는 전략
숙부 측은 복원사업에 대한 막대한 기여도를 강조하며 점유의 정당성을 주장했습니다. 하지만 이현은 이 사건의 핵심이 공로의 유무가 아니라, 소유권에 대항할 수 있는 무단점유 탈피 근거가 있는지를 판단하는 것이라 보았습니다.
1. 점유이전금지가처분을 통한 소송의 실효성 확보 이현은 본안 소송을 제기함과 동시에 가장 먼저 점유이전금지가처분을 신청했습니다. 김철수 씨가 복원사업의 관리인임을 자처하며 제3자에게 운영권을 넘기거나 점유 상태를 변경할 위험을 사전에 차단하기 위함이었습니다. 법원 집행관과 함께 현장에 방문하여 고시문을 붙이는 이 과정은, 피고에게 더 이상 독단적인 점유가 불가능하다는 강력한 법적 경고를 전달하는 계기가 되었습니다.
2. 사실조회를 통한 관리인 지위의 허구성 폭로 철수 씨는 보훈지청의 계획서에 관리인으로 기재된 점을 들어 본인의 점유가 적법하다고 주장했습니다. 이에 이현은 보훈지청에 사실조회를 신청하는 치밀함을 보였습니다. 그 결과, 해당 건물이 공식 현충시설로 지정되지 않아 국가가 관리인을 임명한 사실이 없다는 공식 답변을 받아냈습니다. 김철수 씨가 스스로를 관리인이라 칭한 것은 주관적인 희망 사항일 뿐, 무단점유를 정당화할 법적 자격이 아님을 입증한 것입니다.
3. 기여도와 점유권의 법적 분리 김철수 씨가 주장하는 복원 공로나 자금 투입은 비용 상환의 문제일 뿐, 그것이 곧 건물을 점유할 수 있는 권리(지상권이나 임대차 등)로 변하지 않는다는 점을 분명히 했습니다. 이현은 등기부상 소유권자인 원고의 권리가 김철수 씨의 주관적인 기여도보다 우선한다는 확립된 법리를 제시하여 판사의 판단을 이끌어냈습니다.
무단점유자의 주장이 아무리 거세도, 법적 근거가 없는 명분은 철저한 전략 앞에 무너집니다. 이현은 가처분 신청부터 사실조회까지 이어지는 빈틈없는 공세를 통해 상대방의 퇴로를 차단하고 의뢰인의 승리를 확정 짓습니다.
법원의 판결 결과 및 의뢰인이 느낀 안도감
법원은 이현의 주장을 받아들여 민수 씨의 손을 들어주었습니다. 재판부는 피고의 복원 노력을 인정하면서도, 그러한 사정만으로는 소유자의 권리를 배제하고 건물을 점유할 정당한 법적 권리가 있다고 보기 부족하다고 판단했습니다. 결국 법원은 김철수 씨에게 건물을 인도하고 무단점유 기간 동안의 부당이득금을 반환하라고 명령했습니다.
의뢰인 김민수 씨는 판결 이후 깊은 안도의 한숨을 내쉬었습니다. 가문의 어른을 상대로 소송을 진행한다는 심리적 압박감이 컸으나, 법적으로 명확하게 무단점유 상태를 해소함으로써 조상님의 생가를 정당한 소유자로서 올바르게 보존할 수 있게 되었기 때문입니다.
친척의 무단점유를 방치할 경우 발생하는 실질적 불이익
설마 가족인데 나중에라도 나가겠지라는 막연한 기대는 소유자에게 큰 독이 됩니다.
무단점유 상태가 장기화되면 소유자는 단순히 불편함을 겪는 수준을 넘어, 법적·경제적으로 회복하기 어려운 타격을 입게 됩니다.
점유취득시효의 위험성: 20년간 평온, 공연하게 부동산을 점유할 경우, 점유자가 소유권 이전 등기를 청구할 수 있는 '점유취득시효' 문제가 발생할 수 있습니다. 비록 가족 관계일지라도 법적 다툼으로 번질 경우 소유권을 방어하는 데 막대한 에너지가 소모됩니다.
유치권 및 비용상환청구권 행사: 점유자가 건물을 수리하거나 보존하기 위해 비용을 지출했다고 주장하며 유치권을 행사할 경우, 집을 돌려받기 위해 오히려 거액의 돈을 지불해야 하는 상황이 올 수 있습니다.
재산권 행사의 전면 차단: 내 집임에도 불구하고 제3자에게 임대하여 수익을 얻거나, 매매를 통해 자금을 회수하는 등의 기본적인 권리 행사가 불가능해집니다.
세금 및 유지비용의 독박 부담: 재산세, 종합부동산세 등 부동산 소유에 따른 모든 세금은 명의자인 귀하가 부담해야 합니다. 정작 혜택은 무단점유자가 누리고, 비용은 소유자가 지불하는 불합리한 구조가 고착화됩니다.
정당한 이유 없는 점유는 시간이 흐를수록 권리 행사를 어렵게 만듭니다. 초기에 법적 대응을 통해 무단점유를 해결해야 합니다.
무단점유 해결의 골든타임: 점유이전금지가처분 전략
승소 판결문을 손에 쥐고도 내 집문에 들어가지 못하는 황당한 상황, 미리 방어하지 않으면 당신의 이야기가 될 수 있습니다. 무단점유 소송에서 이기는 것보다 중요한 것은 판결의 결과를 실제로 집행하는 것입니다. 부동산 인도 소송은 보통 수개월에서 1년 이상의 시간이 소요되는데, 이 긴 시간 동안 점유자가 가만히 기다려줄 것이라는 생각은 위험합니다.
점유자 바꿔치기 방지: 소송 중에 현재 점유하고 있는 친척이 제3자에게 몰래 열쇠를 넘겨주거나 점유를 이전해버리면, 기존 점유자를 상대로 받은 판결문은 휴지조각이 됩니다. 새로운 점유자를 상대로 처음부터 다시 소송을 시작해야 하는 최악의 상황이 벌어지는 것입니다.
심리적 퇴거 압박: 점유이전금지가처분은 법원 집행관이 직접 해당 부동산에 방문하여 '점유를 넘기지 말라'는 고시문을 벽에 붙이는 절차입니다. 이는 무단점유자에게 법적 절차가 본격적으로 시작되었음을 알리는 강력한 경고가 되어, 본안 판결 전 스스로 퇴거를 결심하게 만드는 촉매제가 됩니다.
강제집행의 확실한 담보: 이 절차를 마쳐두어야만 소송 기간 중 누가 들어오든 상관없이 판결문 하나로 강제집행을 마무리할 수 있습니다. 즉, 소송이라는 긴 마라톤에서 결승선에 도착했을 때 보상을 확실히 챙기기 위한 '안전장치'인 셈입니다.
무단점유 소송의 시작은 소장이 아니라 가처분 신청부터입니다. 법무법인 이현은 빈틈없는 사전 조치로 당신의 승소가 헛된 노력이 되지 않도록 골든타임을 사수하겠습니다.
자주 묻는 질문
Q. 숙부가 자기 돈으로 집을 수리했다면 무단점유가 아닌 것 아닌가요? 비용을 들여 수리했다는 사실과 점유할 권리는 별개입니다. 이번 사례처럼 소유자가 수리비 상당액을 상환했음에도 퇴거를 거부한다면 이는 명백한 무단점유입니다. 기여도는 보상의 대상일 뿐, 점유의 근거가 될 수 없습니다.
Q. 아버지가 살라고 허락하셨는데도 무단점유 소송이 가능한가요? 과거 피상속인(아버지)의 허락에 따른 거주는 사용대차 관계에 해당할 수 있으며, 이러한 사용대차 관계는 상속인이 소유권을 승계하더라도 원칙적으로 유효하게 존속합니다. 다만, 사용대차에서 기간이나 목적을 정하지 않은 경우 상속인은 민법 제613조 제2항에 따라 언제든지 계약을 해지할 수 있습니다. 적법한 해지 절차를 거쳐 사용대차 관계가 종료되고, 상당한 기간을 정하여 반환을 청구하였음에도 불구하고 거주를 지속하는 경우에는 그때부터 법적 근거 없는 점유, 즉 무단점유에 해당하게 됩니다. 따라서 구체적인 사안에 따라 사용대차의 해지 여부 및 반환 청구의 적법성을 검토하여야 합니다.
Q. 무단점유 중인 친척에게 임대료를 청구할 수 있나요? 네, 가능합니다. 법적 권한 없이 남의 재산을 점유하여 얻은 이득은 부당이득에 해당하므로, 인도 청구와 함께 그동안의 임료 상당액을 부당이득금으로 청구할 수 있습니다.
가족이라는 울타리 안에서 발생한 무단점유 분쟁은 감정적인 소모가 매우 큽니다. 하지만 법적인 선을 명확히 긋지 않으면 소중한 재산권을 영영 잃어버릴 수도 있습니다. 이현은 수많은 승소 경험을 바탕으로, 복잡하게 얽힌 가족 간의 부동산 문제를 냉철하고 전문적인 법리로 해결해 드립니다. 지금 무단점유로 고통받고 계신다면 이현의 조력을 받아 정당한 권리를 되찾으시기 바랍니다.