지주택 탈퇴 위약금 20% 다 내지 마세요! 50% 줄이는 3가지 방법

지주택 탈퇴 위약금 20% 공제? 대법원은 부당하다고 판결했습니다.

"내 집 마련해보겠다고 피땀 흘려 모은 돈인데, 나갈 때 20%나 떼간다니요... 이게 말이 됩니까?"

지금 이 글을 읽고 계신다면, 지역주택조합 탈퇴 과정에서 청천벽력 같은 소리를 들으셨을 겁니다.

세대주 자격을 잠시 놓쳤거나 개인 사정으로 탈퇴하려는데, 조합에서는 총회 의결 사항이라 분담금의 20%를 공제하고 주겠다며 배짱을 부리고 있을 테니까요.

수천만 원에 달하는 위약금 액수를 보면 눈앞이 캄캄해지실 겁니다. "내가 서명한 계약서니까, 총회에서 결정된 거니까 어쩔 수 없겠지"라며 포기하려 하셨나요?

멈추십시오. 당신의 잘못이 아닙니다.

그리고 그 20% 공제, 법적으로 깎을 수 있습니다.

도대체 지역주택조합(지주택)이 뭐길래 이렇게 힘든가요?

본격적인 해결책에 앞서, 여러분이 발을 들인 이 사업의 실체를 냉정하게 짚어볼 필요가 있습니다.

지역주택조합이란 무주택자들이 스스로 조합을 결성하여 땅을 사고 아파트를 짓는 방식입니다.

시행사 이윤이 빠지기에 원가 아파트라는 달콤한 수식어가 붙지만, 실상은 조합원이 모든 리스크를 짊어지는 고위험 사업입니다.

• 불투명한 토지 확보: 95% 이상의 토지 소유권을 확보해야 착공이 가능하지만, 이 과정이 수년, 길게는 10년 이상 걸리기도 합니다.

• 끊임없는 추가 분담금: 사업이 지연될수록 운영비와 이자가 쌓이고, 이는 고스란히 조합원의 추가 분담금 폭탄으로 돌아옵니다.

• 탈퇴의 높은 벽: 한 명이라도 나가면 사업비 조달이 어려워지기에, 조합은 위약금 20% 같은 독소 조항을 앞세워 여러분의 발을 묶어두려 하는 것입니다.

결국, 여러분이 겪고 계신 위약금 분쟁은 사업의 실패 책임을 조합원 개인에게 전가하려는 조합의 마지막 발악과 같습니다.

"나갈 때 왜 내 생돈(위약금)을 떼어가나요?"

탈퇴하려는 분들이 가장 억울해하시는 지점입니다. "내 돈 내가 찾아가겠다는데 왜 위약금을 내야 하느냐"는 것이죠. 조합이 위약금을 물리는 명분은 크게 세 가지입니다.

• 사업의 연속성 보호: 지주택은 조합원들의 돈으로 굴러가는 사업입니다. 누구나 쉽게 들어왔다 나갔다 하면 사업 자금이 바닥나 프로젝트 전체가 무너질 수 있다는 논리입니다.

• 이미 지출된 매몰비용

  • 여러분이 낸 분담금 중 상당수는 이미 홍보관(모델하우스) 건립비, 대행사 수수료, 조합 운영비 등으로 써버린 상태입니다.

  • 조합 입장에서는 이 비용을 나가는 사람에게 일정 부분 부담시키려 합니다.

• 손해배상의 예정

  • 조합원 계약은 일종의 약속입니다.

  • 중간에 자격을 상실하거나 탈퇴하는 것을 '계약 위반'으로 간주하는데요.

  • 그로 인해 사업이 지연되는 등의 손해를 미리 돈으로 책정해두는 것이 바로 위약금(손해배상액의 예정)입니다.

하지만 문제는 액수입니다. 적당한 수준의 위약금은 이해할 수 있지만, 전체 분담금의 20%를 떼겠다는 것은 여러분을 아예 못 나가게 묶어두려는 '독소 조항'에 가깝습니다.

조합원들이 찬성했으니 정당하다? 지주택 조합 위약금 최신 판결

많은 조합이 "우리 조합은 정기총회에서 자격 상실 시 20% 공제를 결의했으므로 적법하다"고 주장합니다.

1심 재판부조차 과거에는 이 논리를 받아들여 조합원의 손을 들어주지 않기도 했습니다.

하지만 최근 대법원의 판단(2023다203221)은 단호했습니다.

대법원은 비록 조합 총회에서 의결된 사항이라 하더라도, 이를 손해배상액의 예정으로 보았습니다.

우리 민법 제398조 제2항에 따르면, 손해배상 예정액이 부당하게 과다한 경우에는 법원이 적당히 감액할 수 있습니다.

일반적인 부동산 거래 관행상 위약금은 보통 10% 내외입니다. 그런데 지주택이라는 특수성을 악용해 20%나 뜯어내는 것은 조합원에게 일방적으로 불리한 '폭리'라는 것이죠.

지주택 위약금 전쟁에서 승리하는 3가지 핵심 Tip

조합은 절대로 먼저 "돈을 돌려주겠다"고 하지 않습니다. 여러분이 직접 움직여야 합니다.

• 첫째, '총회 의결'이라는 말에 겁먹지 마십시오. 비법인사단인 조합의 결의보다 상위 개념이 바로 민법과 대법원 판례입니다.

• 둘째, 조합이 주장하는 손해액의 실체를 요구하십시오. 그들이 20%를 떼야만 하는 객관적이고 구체적인 자료를 제출하지 못한다면, 법원은 반드시 감액 결정을 내립니다.

• 셋째, 골든타임을 놓치지 마십시오. 조합이 사업비로 돈을 다 써버리거나 파산하기 전에 신속하게 분담금 반환 청구 소송 및 가압류를 진행해야 실질적으로 돈을 손에 쥘 수 있습니다.

"토지 매입률 가짜?" 3번의 내용증명으로 계약금 전액 회수

법무법인 이현을 찾아주셨던 의뢰인 A씨의 사례는 지금 여러분의 상황과 매우 닮아 있습니다.

사건 개요

A씨는 "토지 매입률이 높아 곧 입주할 수 있다"는 추진위의 말을 믿고 계약금을 납부했습니다.

하지만 가입 후 확인한 실상은 처참했습니다. 착공은커녕 사업 승인도 받지 못한 상태였고, 심지어 내부 법률 분쟁까지 터져 사업 추진 자체가 불가능해 보였습니다.

저희는 단순히 '탈퇴시켜달라'고 요청하지 않았습니다. 날카로운 법리적 송곳으로 조합의 급소를 찔렀습니다.

1. 민법 제110조(사기, 강박에 의한 의사표시): 토지 매입률과 사업 일정을 속인 것은 명백한 '기망행위'임을 적시하여 계약 취소를 통보했습니다.

2. 민법 제741조(부당이득의 반환): 계약이 취소되었으므로 조합이 보유한 계약금은 '법적 근거 없는 부당이득'이 됨을 강력히 경고했습니다.

3. 지속적인 압박: 3차례에 걸친 정교한 내용증명 발송과 전담팀의 끈질긴 유선 협상을 병행했습니다.

결국 조합은 소송으로 번질 경우 자신들이 더 불리해질 것을 직감하고, A씨가 낸 계약금 전액을 반환했습니다. 소송까지 가지 않고도 얻어낸 값진 승리였습니다.

어디서도 시원하게 답해주지 않았던 지주택 탈퇴 한 끗 FAQ

상담을 하다 보면 의뢰인들이 공통으로 궁금해하시지만, 인터넷에는 잘 나오지 않는 '신박한' 질문들이 있습니다. 그 핵심을 짚어드립니다.

Q1. "계약할 때 받은 '안심보장증서(환불보장)'가 있는데, 이것만 있으면 무조건 전액 환불 아닌가요?"

A. 안타깝지만 '안심보장증서' 자체가 독약이 될 수 있습니다.

조합이 총회 의결 없이 발행한 증서는 법원에서 '무효'로 판단될 가능성이 높기 때문입니다. 하지만 실망하지 마십시오.

오히려 이 증서가 무효인 약속으로 나를 속였다는 기망행위(사기)의 강력한 증거가 되어 계약 전체를 취소하고 돈을 찾아오는 열쇠가 되기도 합니다.

📌 지주택 안심보장증서 있어도 분담금 환불 안 되는 3가지 치명적 이유, 환불보장약정의 함정

Q2. "위약금을 안 내려고 일부러 '세대주 자격'을 상실하려는데, 이거 괜찮은 방법인가요?"

A. 소위 '꼼수'로 알려진 방법이지만 주의가 필요합니다.

자격을 상실하면 조합원 지위는 박탈되지만, 조합 규약에 따라 여전히 위약금 공제 대상이 될 수 있기 때문입니다.

다만, 앞서 언급한 20% 위약금은 과하다는 대법원 판례를 통해 공제액을 대폭 낮추거나, 사업 자체의 하자를 잡아 전액을 받아내는 방향으로 전략을 짜야 합니다.

Q3. "제가 가입한 추진위가 이름(브랜드)을 바꿨어요. 이것도 탈퇴 사유가 되나요?"

A. 단순히 이름만 바꾼 건 어렵지만, 시공사(메이저 건설사 등)가 변경되었거나 사업 규모가 가입 당시 설명과 현저히 달라졌다면 이는 중요한 계약 위반입니다.

"OO 브랜드 아파트가 들어온다고 해서 가입했는데 아니네?"라는 지점은 계약 취소의 결정적 단서가 됩니다.

사정변경에 의한 계약 해제 또는 해지 또한 고려해볼 수 있습니다.

Q4. "조합이 돈이 없다고 배째라고 나오면 소송해도 소용없는 것 아닌가요?"

A. 가장 현실적인 걱정입니다. 그래서 속도와 가압류가 중요합니다.

조합의 계좌나 토지에 미리 가압류를 걸어두어 돈을 묶어야 합니다.

소송에서 이겨도 집행할 재산이 없으면 종잇조각에 불과하기 때문에, 저희는 상담 직후 재산 파악부터 들어갑니다.

양아치 지역주택조합의 가스라이팅, 전문가의 칼날로 끊어내야 합니다

지주택 사업장 중에는 소위 양아치 조합이라 불리는 곳들이 정말 많습니다.

이들은 서민들의 간절한 내 집 마련 꿈을 담보로 돈을 걷은 뒤, 사업이 멈춰도 "조금만 기다려라", "지금 나가면 한 푼도 못 준다"며 협박에 가까운 가스라이팅을 일삼습니다.

하지만 분명히 말씀드립니다. 인터넷에 떠도는 얄팍한 정보만 믿고 혼자 고민하다가는, 여러분이 평생 피땀 흘려 모은 재산을 영영 잃게 될 수 있습니다.

상대는 수많은 탈퇴 희망자를 상대하며 단련된 법꾸라지 전문가들이기 때문입니다.

지주택 사건은 일반적인 민사 소송과는 결이 완전히 다릅니다.

단순히 계약서 몇 장 읽는다고 해결되는 것이 아니라, 조합의 은밀한 자금 흐름과 내부를 꿰뚫어 보고 최신 대법원 판례를 전략적으로 배치할 수 있는 전문가가 반드시 곁에 있어야 합니다.

여러분이 보내는 '어설픈 내용증명' 한 장은 그들에게 "이 사람은 법을 잘 모르는구나, 적당히 겁주면 되겠네"라는 확신만 심어주어 여러분의 협상력만 떨어뜨릴 뿐입니다.

여러분의 수천만 원, 가만히 있으면 공중분해 되지만 용기 내어 상담을 시작하시면 지킬 수 있습니다.

지금 바로 아래 링크를 통해 현재 여러분이 처한 상황을 상세히 들려주십시오.

조합의 배짱 대응에 마침표를 찍고, 당신의 소중한 일상을 회복해 드릴 것을 약속합니다.

내일이면 조합의 금고가 비어버릴지도 모릅니다. 놓치지 말고 지금 바로 상담하십시오.