착한 세입자는 보증금을 못 받는다 | 3. 집주인이 돈 안 줄 때 쓰는 마지막 방법

"미안한데, 다음 세입자 들어오면 그때 줄게. 조금만 기다려 줘."

지금 검색창에 ‘월세 보증금 안 줄 때’ 혹은 ‘전세금 돌려받기’를 검색해서 이 글을 클릭하신 분이라면, 이미 집주인의 저런 희망 고문에 지칠 대로 지치셨을 겁니다.

좋게 말해서 해결될 단계는 지났다고 판단하셨기에 마지막 방법을 찾으러 오셨겠지요.

잘 오셨습니다. 변호사로서 냉정하게 말씀드립니다.

집주인이 돈을 안 주는 이유는 돈이 없어서가 아닙니다. 세입자에게 주는 것보다 다른 급한 불을 끄는 게 더 중요하기 때문입니다.

따라서 오늘의 솔루션은 간단합니다. 보증금을 돌려주는 것을 집주인 인생의 최우선 순위로 만들어주는 것입니다.

법적으로 집주인을 가장 괴롭게 만드는, 그리하여 결국 지갑을 열게 만드는 실무 필살기 3단계를 공개합니다.

0. 월세 vs 전세, 보증금 돌려받는 법이 다를까요?

많은 분들이 "저는 소액 월세인데 전세랑 법이 다른가요?"라고 묻습니다.

결론부터 말씀드리면 법적으로는 100% 동일합니다. 주택임대차보호법은 월세와 전세를 구분하지 않고 똑같이 강력하게 보호합니다.

따라서 아래 소개할 3가지 방법(등기명령, 지연이자, 강제집행)은 보증금 액수와 상관없이 모두 적용됩니다. 집주인이 전·월세 보증금을 안 줄 때라면 모두요.

다만, 실무적으로 유의해야 할 포인트가 3가지가 있어요.

① 보증금이 소액이라면 소액사건심판 (월세 유리)

보증금(청구 금액)이 3,000만 원 이하라면 일반 소송보다 훨씬 빠르고 간편한 소액사건심판이 적용됩니다. 복잡한 절차 없이 단 1회의 변론기일로 심리를 마치고 즉시 선고가 가능하므로, 월세 세입자라면 판결문을 더 신속하게 받아낼 수 있습니다.

② 떼일 돈 계산하기: 미납 월세 공제 방어

전세와 달리 월세는 집주인이 "밀린 월세와 관리비를 보증금에서 까겠다(공제)"라고 나올 수 있습니다. 따라서 청구 금액을 산정할 때 내가 안 낸 돈이 정확히 얼마인지 미리 계산해야 합니다. 10원 단위까지 꼬투리 잡히지 않도록, 내용증명에 공제 내역을 명확히 적시하는 것이 좋습니다.

③ 묵시적 갱신 주의

전세는 만기에 끝나는 경우가 많지만, 월세는 서로 말없이 지나가면 자동 연장(묵시적 갱신)된 것으로 간주될 위험이 큽니다.

집주인이 "묵시적 갱신됐으니 3개월 뒤에 나가라"고 나오면 당장 돈을 못 받습니다. 확실하게 "재계약 안 한다"는 통보를 만기 2~6개월 전에 했는지 증거(문자, 통화 녹음)를 반드시 확보해 두십시오.

1. 등기부등본에 빨간 줄 긋기 (임차권등기명령)

집주인에게 가장 무서운 것은 무엇일까요? 바로 새로운 세입자를 못 구하는 상황입니다. 이 돈줄을 끊어버리는 것이 바로 임차권등기명령입니다.

• 무엇인가요? 법원 결정을 통해 등기부등본에 “이 집주인은 보증금을 안 돌려준 전적 있음”이라고 기록을 남기는 것입니다.

• 왜 마지막 방법인가요? 이 등기가 설정되면, 이후 들어오는 세입자는 우선변제권을 받을 수 없습니다. (주택임대차보호법 제3조의3 제6항 참조)
  
  즉, 새로운 세입자가 들어와도 이 집에 문제가 생겨 경매로 넘어갈 경우, 선순위 채권자들보다 먼저 보증금을 받을 수 없게 됩니다. 이런 위험한 집에 들어올 세입자는 아무도 없습니다.

2. 보증금 안 주는 집주인에게 연 12%의 살인적인 이자 청구하기

"기다려 달라"는 말에 그냥 기다려주면, 선생님은 연 5~12%의 수익을 스스로 포기하는 셈입니다.

내용증명 발송 후 지급명령이나 소송을 진행하면, 소송촉진법에 따라 소장 부본 송달 다음 날부터 연 12%의 지연이자를 청구할 수 있습니다.

실무 팁

내용증명을 보낼 때 단순하게 쓰지 마세요. 이는 향후 소송에서 증거가 될 뿐만 아니라, 상대방에게 심리적 타격을 줍니다.

X월 X일까지 미지급 시, 법적 절차 착수와 동시에 연 12%의 지연손해금을 매일 가산하여 청구하겠습니다.

이렇게 명시하세요. 이 숫자를 보는 순간, 집주인은 임차인의 돈부터 갚을 수밖에 없습니다.

3. 최후 통첩: 집 강제 처분하겠습니다.

지급명령이나 소송에서 승소 판결을 받았는데도(집행권원 확보) 돈을 안 준다면, 이제는 진짜 강제집행입니다. 집주인의 숨겨진 재산을 찾아 끝까지 받아냅니다.

1. 통장 압류: 집주인의 주거래 은행 계좌를 묶어버립니다.(채권압류) 생활비 출금조차 막히게 됩니다.

2. 급여 압류: 집주인이 직장을 다닌다면 월급을 압류해 매달 꼬박꼬박 보증금을 충당할 수 있습니다.

3. 부동산/차량 경매: 살고 있는 집뿐만 아니라 집주인 명의의 다른 아파트나 타던 차를 경매에 넘겨버릴 수 있습니다.

이 단계까지 가면 버틸 수 있는 임대인은 거의 없습니다.

👉 임대인이 재산을 숨겼을 때 받아내는 법 (클릭)

자주 묻는 질문

Q1. 소송에서 이겼는데 집주인이 전·월세 보증금을 안 주면 강제집행 비용은 누가 내나요?

집주인이 판결 후에도 돈을 주지 않으면 부동산 경매, 통장 압류 등 강제집행을 해야 합니다. 이때 들어가는 모든 비용은 최종적으로 집주인에게 청구하여 돌려받을 수 있습니다.

• 부동산 경매: 집주인 소유 부동산 처분 (예납금 수십만~100만 원 소요)

• 통장 압류: 주거래 은행 계좌 동결 (은행 1곳당 약 1.5~3만 원 소요)

• 급여 압류: 집주인 월급의 1/2 범위 내 압류

Q2. 보증금 중 일부만 먼저 청구해서 소송비용을 아낄 수 있나요?

네, 가능합니다. 이를 명시적 일부청구라고 합니다. 인지대(소송비용)를 줄이고 소액사건으로 빠르게 진행할 수 있는 실무 전략입니다.

• 비용 절감 효과: 5천만 원 청구 시 인지대는 약 38만 원이지만, 1천만 원만 청구하면 약 8만 원으로 줄어듭니다.

• 나머지 청구: 소장에 '일부청구'임을 명시하면, 승소 후 나머지 금액도 별도 청구 가능합니다.

• 지연이자: 일부만 청구해도 보증금 전액에 대한 연 12% 이자는 청구 가능합니다.

Q3. 세입자 과실(집 파손 등)이 있으면 보증금을 다 못 받나요?

아닙니다. 과실이 있어도 과실상계 후 남은 돈은 받을 수 있습니다. 특히 일부청구를 활용하면 유리합니다.

• 계산 예시: 보증금 5천만 원 중 3천만 원만 청구한 상황에서, 세입자 과실 1천만 원이 인정된 경우

• 결과: 전체 보증금(5천) - 과실(1천) = 남은 돈(4천)이 청구액(3천)보다 크므로 3천만 원 전액 승소합니다.

Q4. 임차권등기명령을 신청하면 집주인이 정말 돈을 주나요?

임차권등기명령은 집주인을 압박하는 가장 강력한 수단입니다. 등기가 설정되면 집주인은 다음과 같은 불이익 때문에 돈을 마련해올 수밖에 없습니다.

1. 세입자 진입 불가: 등기된 집은 새 세입자가 최우선변제권을 못 받아 들어오지 않습니다.

2. 대출 전면 차단: 은행 대출 연장 및 신규 대출이 거절됩니다.

3. 경매 위험: 자금줄이 막혀 집이 경매로 넘어갈 확률이 높아집니다.

Q5. 보증금 반환 소송 기간은 얼마나 걸리나요?

절차에 따라 짧게는 1개월, 길게는 1년이 걸립니다. 소송 중이라도 임차권등기가 완료되면 이사(전출)가 가능합니다.

이 글은 통상적인 상황을 가정하고 작성되었습니다. 개인별 상황에 따라 대응이 달라질 수 있으니 꼭 전문가의 자문을 받아보세요!