집주인이 월세보증금을 안 돌려줄 때 쓰는 마지막 방법
“계약이 끝났는데도 보증금을 못 받고 있습니다. 어떻게 해야 하나요?”
상담실에서 세입자들이 가장 많이 하는 하소연입니다. 보증금은 세입자의 전 재산이나 다름없기 때문에, 돌려받지 못하면 생활 자체가 흔들리게 됩니다. 그렇다면 집주인이 보증금을 안 돌려줄 때 세입자는 어떤 대응을 할 수 있을까요?
집주인이 보증금을 안 줄 때 단계별 대응
→ 먼저 계약 종료 사실과 보증금 반환 요구를 서면으로 남기는 것이 중요합니다. 향후 소송에서 강력한 증거가 됩니다.
지급명령 신청
→ 법원에 ‘지급명령’을 신청하면 소송보다 빠르고 간단하게 판결문과 같은 효력을 가질 수 있습니다.
→ 지급명령에 불복하거나 대응이 없으면 정식 소송으로 진행해야 합니다. 이 과정에서 확정일자와 전입신고가 되어 있다면 우선적으로 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
👉 처음부터 소송으로 가지 않고도, 내용증명 → 지급명령 → 소송 순으로 단계별 접근이 가능합니다.
집주인에게 재산이 없을 때는 어떻게 하나요?
보증금 반환 판결을 받아도 집주인에게 재산이 없다면 문제가 됩니다. 하지만 포기할 필요는 없습니다.
강제집행
→ 집주인의 부동산·차량·예금 등을 찾아 압류하거나 경매로 회수할 수 있습니다.
채권압류·추심
→ 집주인의 은행 계좌, 월급 등 채권을 압류해 보증금을 충당할 수 있습니다.
보증보험 활용
→ 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 반환보증에 가입했다면, 집주인이 지급하지 않아도 보증기관에서 대신 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
👉 결국 판결 → 강제집행 → 보증보험 활용까지 세입자에게 열려 있는 길이 있습니다.
변호사의 필요성
보증금 문제는 단순히 돈을 돌려받는 것에 그치지 않습니다. 집주인이 재산을 은닉하거나, 소송 과정에서 예상치 못한 법적 쟁점이 발생하는 경우도 많습니다.
집주인 재산조사 : 어떤 재산부터 집행해야 회수가 빠른지 전략적으로 파악해야 합니다.
절차의 복잡성 : 지급명령, 강제집행, 채권압류는 일반인이 처음 접하면 실수하기 쉽습니다.
시간과 비용 절약 : 전문가의 조력을 받으면 불필요한 절차를 줄이고, 결과를 앞당길 수 있습니다.
👉 즉, 소송이나 강제집행을 단순히 ‘법적으로 가능하다’라는 차원을 넘어, 실제로 보증금을 돌려받는 결과까지 이끌어내려면 변호사의 경험과 노하우가 큰 도움이 됩니다.
자주 묻는 질문
Q1. 새로운 세입자가 들어와야만 보증금을 받을 수 있나요?
👉 아닙니다. 계약 종료 후 임대인은 기존 세입자에게 보증금을 돌려줄 의무가 있습니다.
Q2. 집주인이 연락을 피하거나 잠적하면 어떻게 하나요?
👉 법원을 통해 지급명령 또는 소송을 제기하고, 집주인 재산에 대해 강제집행을 신청할 수 있습니다.
Q3. 소송을 꼭 변호사와 함께 해야 하나요?
👉 소액 사건이라면 혼자 진행도 가능하지만, 집주인 재산이 불분명하거나 복잡한 경우 변호사 조력을 받는 것이 안전합니다.
집주인이 월세 보증금을 돌려주지 않을 때는 내용증명 → 지급명령 → 소송으로 단계별 대응을 하고, 집주인에게 재산이 없더라도 강제집행·채권압류·보증보험 등 회수 수단이 남아 있습니다. 무엇보다 중요한 건 임차인이 적극적으로 권리를 행사해야 한다는 점입니다. 망설이는 사이 시간이 지나면 권리를 제대로 행사하기 어려워질 수 있습니다.