전세 계약 당일, 집주인의 몰래 대출을 막는 정지조건부권리변경 금지 특약의 비밀

전세 계약 당일, 집주인이 몰래 대출을 받는다면?

"등기부등본 확인하셨죠? 대출 하나도 없는 깨끗한 집이에요."

중개사의 이 말만 믿고 도장을 찍으려는 찰나, 문득 뉴스에서 본 전세 사기 이야기가 떠올라 펜을 쥔 손이 멈칫하셨나요?

잘하셨습니다. 그 멈칫하는 순간이 당신의 전 재산을 살렸습니다.

등기부등본은 지금 이 순간의 상태만 보여줄 뿐, 계약 직후 집주인이 은행으로 달려가 대출을 받는 것까지는 막아주지 못하니까요.

당신의 소중한 보증금을 지키기 위해 계약서에 반드시 넣어야 할, 가장 강력한 특약 조항에 대해서 알려드리고자 합니다.

등기부등본 <을구>가 깨끗하다고 방심하지 마세요

빚 장부이자 순번표입니다.

많은 분들이 을구에 적힌 '근저당권설정'을 단순히 "집주인이 빚이 있구나" 정도로 넘깁니다.

하지만 법적으로 을구는 집이 경매로 넘어갔을 때, 돈을 타갈 수 있는 줄서기 순서를 의미하기도 합니다.

• 1순위 근저당권(은행): 가장 먼저 돈을 가져갑니다.

• 당신(세입자): 은행이 다 가져가고 남은 돈이 있어야만 받을 수 있습니다.

즉, 을구를 본다는 것은 내 앞에 줄 선 사람이돈을 얼마나 가져갈지 계산하는 과정입니다.

앞사람이 모든 돈을 다 가져가면 뒷순서인 여러분은 한 푼도 챙기지 못할 수 있습니다

깨끗한 기록이 더 무서울 때가 있습니다.

"을구에 '기록사항 없음'이라고 떠요! 융자 하나도 없는 깨끗한 집이네요!"

환호하기엔 아직 이릅니다. 사기꾼들은 바로 이 '깨끗함'을 미끼로 씁니다.

계약 당일, 당신이 안심하고 잔금을 치르는 그 순간에 몰래 은행에 가서 대출을 신청할 수 있기 때문입니다.

🗣 저희가 오늘 설명드리고자 하는 특약으로 한번에 예방할 수 있습니다. 계약 현장에서는 특약 문구 하나, 조사 하나 차이로 법적 효력이 180도 달라지는데요.

지금 계약서 작성을 앞두고 계신가요? 집중해주세요!

권리변경금지 + 정지조건부 특약, 내 권리를 지키는 열쇠

왜 굳이 이런 특약을 넣어야 할까요?

지금 깨끗하다고 생각하는 등기부 등본이 우리를 완벽하게 지켜주지 못하기 때문입니다.

• 세입자의 힘(대항력): 전입신고+확정일자를 받아도 다음 날 0시부터 효력이 발생합니다.

• 은행의 힘(근저당권): 등기소에 접수하는 '그날 즉시' 효력이 발생합니다.

즉, 집주인이 잔금 날(이사 당일) 작정하고 대출을 받으면, 은행이 1순위가 되고 여러분은 2순위로 밀려납니다.

집이 경매로 넘어가면 보증금을 다 날릴 수도 있다는 뜻입니다. 이 끔찍한 하루의 공백을 막는 것이 바로 권리변경 금지 특약입니다.

📌 필수 특약 문구

• 임대인은 잔금 지급일로부터 그 다음 날(익일)까지 임차 주택에 대해 저당권, 전세권 등 어떠한 담보권도 설정하지 않는다. (권리변경 금지 특약)

• 이를 위반할 경우, 본 계약은 즉시 무효로 하며 임대인은 임차인에게 보증금 전액을 즉시 반환하고, 위약벌로써 OOOO 원을 배상한다. (정지조건부)

왜 즉시 무효 (정지조건부)여야 할까요?

이 부분이 오늘 전략의 핵심이자, 고수들만 아는 디테일입니다.

• 일반적인 특약 (해제권 유보)

  단순히 위반 시 계약을 해지할 수 있다라고 적으면, 위반 사실을 알게 된 후 여러분이 내용증명을 보내고 해지 통보를 해야 효력이 생깁니다.

  집주인이 잠적하면 소송까지 가야 하는 번거로움이 생깁니다.

• 정지조건부 특약

  "위반 시 계약은 즉시 무효로 한다"라고 적으면, 집주인이 대출을 받는 그 순간(조건 성취) 자동으로 계약이 없던 일이 됩니다.

  내 보증금은 계약금이 아니라 집주인이 부당하게 가지고 있는 돈(부당이득)이 되고 위약벌을 규정하여 반환 소송에서 훨씬 유리한 고지를 점하게 됩니다.

📌 이현 성공사례｜아파트 잔금 안 주고 갑자기 조건을 바꾸자며 말 바꾼 채무불이행 매수인 참교육 후기

집주인이나 중개사가 너무 까다롭다고 한다면?

현장에서 이런 반응이 나올 수 있습니다.

"아니, 사람을 뭘로 보고... 관례상 이런 건 안 넣어요." "중개사가 다 알아서 확인해 주는데 굳이 이렇게까지 해야 해요?"

이때 위축되지 마시고 계약을 안하는 것이 낫습니다.

이 조항을 거부하는 집주인이라면, 애초에 계약하지 않는 것이 돈을 버는 길입니다. 그 찜찜함이 바로 사고의 전조증상이기 때문입니다.

혼자 싸우기 힘들다면

하지만 막상 얼굴을 맞대고 험악한 분위기에서 내 주장을 관철하기란 쉽지 않습니다. 중개사까지 집주인 편을 들면 1:2의 외로운 싸움이 되니까요.

📌그럴 땐 “변호사가 시켜서요”라고 말하시기 바립니다.

저희는 의뢰인분들께 항상 이렇게 말씀드립니다.

계약금 넣기 전에 변호사한테 검토받기로 했는데, 이 문구 없으면 계약하지 말라고 하더라라고 하시면 됩니다."

설마 하는 마음에 전세보증금 수억 원을 맡기기엔 너무나 큰 돈입니다.

부동산 계약은 '단어 하나' 싸움입니다.

법률 용어 하나가 빠져서 2년 뒤 길거리에 나앉는 분들을 너무나 많이 봐왔습니다.

• 등기부등본의 권리 관계 분석

• 집주인의 국세 체납 여부 확인

• 그리고 당신을 지켜줄 특약 작성까지.

변호사 선임 비용은 전세 보증금의 1%도 되지 않습니다.

그 작은 비용으로 수억 원의 자산을 완벽하게 보호할 수 있다면, 이것은 비용이 아니라 가장 확실한 안정장치입니다. 지금, 도장을 찍기 전 마지막 골든타임입니다.

불안한 마음으로 계약서 앞에 앉아 계시다면, 지금 바로 연락 주십시오. 깐깐하고 독하게, 당신의 권리를 대신 싸워드리겠습니다.