토지수용 후 쓸모없는 땅만 남았다면? 거부당한 수용청구 다시 시작하는 법

땅 한쪽이 도로에 잘려나갔습니다. 남은 땅은 진입로가 막혀 들어갈 수도 없고, 모양도 이상해져서 건물을 지을 수도 없게 되었습니다.

"이렇게 쓸모없는 땅이 됐으니 나라에서 다 가져가야 하는 거 아닌가?"

그래서 잔여지 수용청구를 했습니다. 그런데 토지수용위원회에서는 "쓰는 데 현저히 곤란하지 않다"며 거부했습니다.

많은 분들이 여기서 "그럼 어쩔 수 없지" 하며 포기합니다. 하지만 포기하기엔 아직 이릅니다.

법은 이런 상황을 위해 불복 절차를 마련해놓았습니다. 실제로 대법원은 거부 결정에 불복할 수 있는 방법을 명확히 제시했습니다.

중요한 건 시간입니다.

재결서를 받은 날부터 30일 또는 90일 안에 움직여야 합니다.

먼저 확인하세요 : 내 땅이 정말 수용 대상인가요?

법에서 정한 기준에 맞는지 먼저 확인해보겠습니다.

법에서 정한 기준

토지 일부가 수용되어 남은 땅을 원래 쓰던 용도로 쓰는 것이 현저히 곤란할 때 수용청구를 할 수 있습니다.

"현저히 곤란하다"는 게 뭘까요? 법 시행령에서는 구체적으로 3가지 경우를 정해놓았습니다.

✅ 내 땅이 이런 상황인지 체크해보세요

1) 건축법상 건물을 지을 수 없게 됐나요?

• 땅 크기가 법에서 정한 최소 면적보다 작아졌다

• 도로에 닿아야 하는데 닿지 않게 됐다

• 건축선을 지키면 실제로 쓸 수 있는 면적이 너무 작아진다

2) 땅이 고립됐나요?

• 진입로가 완전히 막혔다

• 맹지가 됐다

• 남의 땅을 거쳐야만 내 땅에 갈 수 있다

3) 땅을 쓰기가 불합리하게 됐나요?

• 농사짓던 땅인데 너무 작아져서 농사를 지을 수 없다

• 가게를 하던 땅인데 접근이 안 돼서 장사를 할 수 없다

• 모양이 이상하게 변해서 어떤 용도로도 쓰기 어렵다

하나라도 해당되면 가능성이 있습니다

위 상황 중 하나라도 해당된다면, 토지수용위원회의 거부 결정을 뒤집을 수 있습니다.

대법원은 이렇게 말했습니다. "이런 요건을 갖췄다면 법률상 당연히 수용 효과가 생긴다." 즉, 요건만 제대로 증명하면 이길 가능성이 높다는 뜻입니다.

문제는 이걸 어떻게 증명하느냐입니다.

이렇게 준비하면 됩니다 : 증거 만들기 3단계

"현저히 곤란하다"는 걸 말로만 하면 안 됩니다. 객관적인 증거를 제시해야 합니다.

1단계: 건축사 의견서 받기

왜 필요한가요?

"건물을 지을 수 없어요"라고 주장하려면, 건축 전문가가 "법적으로 지을 수 없다"고 확인해줘야 합니다.

어떻게 준비하나요?

1. 동네 건축사무소에 전화하세요

2. "잔여지가 건축법상 건축 불가능한 이유를 확인해달라"고 하세요

3. 법령 근거와 도면을 포함한 의견서를 받으세요

비용: 보통 30~50만 원 정도입니다

2단계: 측량하고 사진 찍기

왜 필요한가요?

"진입로가 막혔어요", "고립됐어요"라고 말하는 것보다 지도와 사진으로 보여주는 게 백배 낫습니다.

어떻게 준비하나요?

1. 측량사무소에 의뢰해서 땅이 어떻게 고립됐는지 도면으로 만드세요

2. 현장 사진을 찍으세요:

   • 진입로가 막힌 모습

   • 도로나 수로로 둘러싸인 모습

   • 남의 땅을 거쳐야만 갈 수 있는 상황

추가로 있으면 좋은 것들

• 통로를 만들려면 얼마나 드는지 견적서 (땅 값보다 비싸다는 걸 보여주기)

• 이웃 땅 주인이 "통행 안 된다"고 확인해준 서류

3단계: 부동산 중개업소 확인서 받기

왜 필요한가요?

"이 땅을 사려는 사람이 없어요"라는 것도 중요한 증거입니다.

어떻게 준비하나요?

1. 동네 부동산 2~3곳을 방문하세요

2. "이 땅을 팔고 싶은데 사려는 사람 있나요?"라고 물어보세요

3. "접근이 안 돼서 매수 희망자가 없다"는 확인서를 받으세요 (도장 꼭 받으세요)

더 좋은 방법: 실제로 6개월 정도 매물로 내놓고, "문의가 한 건도 없었다"는 증빙을 준비하면 훨씬 강력합니다.

비용: 거의 안 들거나 소액입니다

기한이 중요합니다 : 언제까지 뭘 해야 하나요?

재결서를 받은 날짜가 모든 것의 시작입니다. 그날부터 시간이 흐르기 시작합니다.

재결서 받은 날부터 30일: 이의신청 기회

이 기간에 할 일

1. 지금 바로: 변호사와 상담 약속을 잡으세요

2. 3일 안에: 건축사, 측량사에게 연락하세요 (서류 만드는 데 2~3주 걸립니다)

3. 20일 안에: 필요한 서류를 다 모으세요

4. 25일 안에: 이의신청서를 제출하세요

어디에 내나요?

• 지방토지수용위원회가 거부했다면 → 중앙토지수용위원회에

• 중앙토지수용위원회가 거부했다면 → 중앙토지수용위원회에

뭘 써야 하나요?

• 위에서 준비한 3가지 증거를 첨부하세요

• "내 땅은 법 시행령 제39조의 기준에 해당하므로, 남은 땅 전체를 수용해달라"고 명확히 쓰세요

30일을 놓쳤다면? 90일까지는 아직 기회가 있습니다

이의신청 기간을 놓쳤어도, 아직 시간은 있습니다. 재결서 받은 날부터 90일 안에 소송을 내면 되기 때문이죠.

🚨 주의: 소송 상대는 토지수용위원회가 아닙니다 (피고 적격의 문제)

보통 생각하기에 "토지수용위원회를 상대로 소송하면 되겠지"라고 생각하기 쉽습니다. 하지만 그게 아닙니다.

사업시행자(도로공사, 지자체 등)를 상대로 소송해야 합니다. 이걸 잘못하면 소송 자체가 받아들여지지 않으니 주의하셔야 하죠.

지금 해야 할 일

1. 즉시: 변호사를 선임하세요 (소장 쓰는 데 1~2주 걸립니다)

2. 15일 안에: 증거 서류를 모으세요

3. 80일 안에: 법원에 소장을 내세요 (피고는 꼭 사업시행자로!)

이의신청도 거부당했다면? 60일 안에 소송

👉이의신청을 했는데 또 거부당했다면, 이의재결서를 받은 날부터 60일 안에 법원에 소송하면 됩니다. 이때도 마찬가지로 사업시행자를 상대로 소송을 진행할 수 있습니다.

아직 청구 전이라면 : 순서를 알고 시작하세요

만약 아직 잔여지 수용청구 자체를 하지 않은 상태라면, 순서를 알고 진행하세요.

순서가 이렇습니다

사업인정 전이라면

사업시행자(도로공사, 지자체 등)에게 "남은 땅을 사달라"고 청구하세요.

사업인정 후라면

1. 사업시행자에게 "사달라"고 청구하거나

2. 협의가 안 되면 토지수용위원회에 바로 "수용해달라"고 청구할 수 있습니다

주의할 점: 사업시행자에게 한 "사달라"는 청구를, 토지수용위원회에 한 "수용해달라"는 청구로 자동으로 보지 않습니다. 토지수용위원회에 따로 청구해야 합니다.

기한을 절대 놓치지 마세요

잔여지 수용청구는 사업완료일까지 해야 합니다.

이건 법에서 정한 '제척기간'이라는 겁니다. 쉽게 말하면, 이 기간이 지나면 권리 자체가 없어진다는 뜻입니다.

사업완료일이 지나면, 그 후에 청구해도 토지수용위원회는 받아주지 않고, 법원도 "기간이 지났다"며 기각합니다.

📌 거부당한 후 불복 절차

토지수용위원회가 "안 된다"고 재결하면:

1. 재결서 받은 날부터 30일: 이의신청

2. 재결서 받은 날부터 90일: 법원 소송 (이의신청 안 한 경우)

3. 이의재결서 받은 날부터 60일: 법원 소송 (이의신청 한 경우)

꼭 알아두세요: 재결 절차를 거치지 않고 바로 사업시행자를 상대로 소송할 수는 없습니다. 반드시 토지수용위원회의 재결을 먼저 받아야 합니다.

📌 낮게 산정된 보상금 수용재결로 다시 평가받으세요

📌 토지보상금이 적은데 이의신청으로 올릴 수 있나요?

다른 방법도 있습니다 : 가격 떨어진 만큼만 보상받기

잔여지 수용청구가 거부되더라도, 땅값이 떨어진 만큼은 따로 보상받을 수 있습니다.

언제까지 청구해야 하나요?

사업완료일 또는 공사완료 공고일 중 먼저 오는 날로부터 1년 안에 청구해야 합니다.

얼마를 받나요?

간단한 공식입니다:

(수용되기 전 남은 땅의 가격) - (수용된 후 남은 땅의 가격) = 보상받을 금액

예를 들면:

• 수용되기 전 남은 땅 가격: 3억 원

• 수용된 후 남은 땅 가격: 2억 원

• 보상금: 1억 원

어떻게 선택하면 좋을까요?

가장 좋은 방법: 먼저 전체 수용 시도

• 위에서 말한 3가지 기준(건축 불가, 고립, 이용 불합리) 중 하나라도 해당되면

• 땅 전체를 수용받는 게 가장 유리합니다

• 기한: 사업완료일까지

차선책: 가격 떨어진 만큼 보상

• 전체 수용이 거부되면

• 땅은 그대로 가지고 있으면서 떨어진 가격만큼 보상받을 수 있습니다

• 이것도 따로 재결 절차를 거쳐야 합니다

• 기한: 사업완료일 또는 공사완료 공고일 중 빠른 날부터 1년

요약: 먼저 땅 전체 수용을 시도하세요. 안 되면 가격 떨어진 만큼이라도 보상받으세요.

지금 준비해야 할 서류들

시간이 없으니 미루지 마세요.

오늘 바로 챙길 수 있는 것들

✅ 수용 재결서 사본

✅ 잔여지 수용청구 거부 재결서 정본

✅ 토지 등기부등본

✅ 지적도 (또는 토지대장)

✅ 현장 사진

전문가에게 맡겨야 하는 것들 (2~3주 걸립니다)

✅ 건축사 의견서

✅ 측량 도면

✅ 부동산 중개업소 확인서 2~3장

있으면 더 좋은 것들

✅ 수용되기 전에 땅을 어떻게 썼는지 보여주는 자료

✅ 통로 만드는 데 드는 비용 견적서

✅ 비슷한 상황에서 수용이 인정된 사례

가격 떨어진 만큼 보상받을 때 추가로 필요한 것

✅ 감정평가서 (수용 전후 땅값 비교)

다시 한번: 건축사 의견서와 측량은 2~3주가 걸립니다. 오늘 전화하지 않으면 30일 안에 준비하기 어렵습니다.

혼자 하기는 현실적으로 어렵습니다

왜 어려울까요?

1. 소송 상대를 잘못 정하면 끝

토지수용위원회가 아니라 사업시행자를 상대로 해야 합니다. 이걸 모르고 잘못하면 소송 자체가 받아들여지지 않습니다.

2. 법 기준을 정확히 알아야 합니다

"쓸 수 없는 땅이에요"라고만 하면 안 됩니다. 법 시행령 제39조의 3가지 기준 중 하나에 딱 들어맞는다는 걸 증명해야 합니다.

3. 두 가지 제도를 함께 고려해야 합니다

전체 수용과 가격 보상, 이 둘의 기한이 다릅니다. 어느 걸 먼저 할지, 어떻게 준비할지 전략이 필요합니다.

4. 시간이 정말 부족합니다

30일 안에 건축사 의견서, 측량, 이의신청서 작성을 모두 끝내는 건 혼자서는 거의 불가능합니다.

📃 비용이 걱정되시나요?

많은 법무법인이 성공보수제로 진행합니다.

쉽게 말하면, 수용이 인정돼서 보상금을 받으면 그중 일부를 보수로 받는 방식입니다. 처음에 큰 돈을 내지 않아도 시작할 수 있습니다.

상담할 때 비용 구조를 꼭 물어보세요.

궁금한 점 정리

Q1. 수용이 인정되면 얼마를 받나요?

수용 재결할 때의 땅값으로 보상받습니다. 공시지가를 기준으로 하되, 여러 요소를 고려해서 적정한 가격을 매깁니다.

Q2. 30일을 놓치면 끝인가요?

아닙니다. 이의신청은 놓쳤어도 90일 안에 법원에 소송하면 됩니다. 하지만 이의신청을 거치는 게 증거를 보완하거나 협상할 여지가 있어서 더 유리합니다.

Q3. 수용청구는 언제까지 할 수 있나요?

사업완료일까지입니다. 이건 '제척기간'이라서, 이 날이 지나면 권리 자체가 없어집니다.

Q4. 땅을 다른 사람에게 팔면 어떻게 되나요?

새 주인이 수용청구를 할 수 있습니다. 하지만 현실적으로 쓸모없는 땅을 사려는 사람은 없겠죠.

Q5. 혼자 할 수 있나요?

법적으로는 가능합니다. 하지만 소송 상대 정하기, 증거 만들기, 두 제도 선택하기, 기한 지키기 등을 혼자 하기는 현실적으로 어렵습니다.

망설이지 마세요

재결서를 받은 날부터 30일, 길어야 90일입니다. 이 기간을 놓치면 쓸모없는 땅을 평생 안고 가야 합니다.

법은 당신 편입니다. 토지보상법은 이런 상황을 위해 수용청구권을 보장해놓았습니다. 대법원도 요건만 맞으면 인정해준다고 했습니다.

문제는 시간입니다. 건축사 의견서, 측량 준비만 해도 2~3주가 걸립니다.

법무법인 이현은 토지수용 분야에서 많은 경험을 가지고 있습니다. 잔여지 수용청구가 거부되었다면, 망설이지 말고 상담받아보세요.

재결서를 손에 들고 "어떡하지" 고민하는 시간 하루하루가 소중한 기회를 갉아먹습니다.

법무법인 이현에 문의하세요. 당신의 권리를 지킬 수 있도록 도와드리겠습니다.