“이게 제 땅값이라고요?”
토지 수용 통보를 받고 마음의 준비를 했지만 막상 통보된 보상금 액수를 보면 믿기 힘든 숫자일 때가 많습니다. 옆 필지보다 훨씬 넓은 땅인데도 금액이 절반 수준이거나 최근 거래가보다 훨씬 낮은 금액으로 산정된 경우도 있죠. 하지만 단순히 “납득이 안 된다”는 이유만으로는 보상금이 자동으로 조정되지 않습니다.
법에서 정한 이의신청 절차를 밟아야 실제 감정평가를 다시 받고 금액을 올릴 수 있습니다.
토지보상금은 이렇게 정해집니다
토지보상금은 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(토지보상법)에 따라 산정됩니다. 사업시행자는 토지등에 대한 보상액을 산정하려는 경우 감정평가법인등 3인(시·도지사와 토지소유자가 모두 감정평가법인등을 추천하지 아니하거나 어느 한쪽이 추천하지 아니하는 경우에는 2인)을 선정하여 평가를 의뢰하여야 하며, 각 감정평가업자가 평가한 평가액의 산술평균치를 기준으로 보상액을 산정합니다.협의가 성립되지 않으면 사업시행자는 토지수용위원회에 재결을 신청하고, 토지수용위원회는 감정평가를 거쳐 보상금을 결정합니다.
이의신청은 이렇게 진행됩니다
1️⃣ 재결서의 정본을 받은 날부터 30일
감정평가액에 이의가 있을 경우, 해당 기관(한국토지주택공사, 지자체 등)에 서면으로 신청해야 합니다.
2️⃣ 이의신청 내용 명확히 기재
단순히 “적다”가 아니라 비교표준지의 위치, 토지 이용상황, 실제 거래사례 등을 구체적으로 적시해야 합니다.
3️⃣ 재감정평가 절차 진행
새로 선정된 감정평가사 2인이 다시 평가합니다.
이때 현장조사·사진자료·거래내역 제출이 유리하게 작용합니다.
4️⃣ 이의재결 → 행정소송 가능
재감정 결과에도 불복할 경우 중앙토지수용위원회에 이의재결을 신청하고,
그래도 부당하다고 판단되면 행정소송으로 다툴 수 있습니다.
토지 보상금이 낮게 평가되는 주요 원인
토지보상금이 기대보다 적게 산정되는 이유는 대부분 다음 세 가지입니다.
표준지 선정 오류 : 주변보다 낮은 지역을 기준으로 평가
이용상황 미반영 : 실제 상업용·도로접지임에도 농지로 평가
개별적 특성 누락 : 형질 변경, 공장 부지, 개발 호재 등이 반영 안 됨
이런 부분을 감정평가사·변호사가 함께 검토하면 평균 10~30% 수준의 증액 사례가 실제로 많습니다.
💬 자주묻는질문
Q1. 토지 보상금 산정 기준은 어떻게 되나요?
토지 보상금은 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 '토지보상법'이라 합니다)에 따라 산정됩니다.
Q2. 채권 보상과 현금 보상의 차이점은 무엇인가요?
보상금 지급 방식은 크게 현금 보상과 채권 보상으로 나뉩니다.
현금 보상 (원칙)
손실보상은 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 현금으로 지급하여야 합니다 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제63조 제1항 본문).
채권 보상 (예외)
사업시행자가 국가, 지방자치단체, 그 밖에 대통령령으로 정하는 공공기관 및 공공단체인 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당되는 경우에는 해당 사업시행자가 발행하는 채권으로 지급할 수 있습니다.
Q3. 토지 보상금 세금 감면 혜택이 있나요?
네, 있습니다. 토지 수용으로 인한 보상금에는 양도소득세 감면 혜택이 적용될 수 있습니다.
변호사의 조력이 필요한 이유
토지보상 이의신청은 단순 민원 절차가 아닙니다. 법적 근거를 갖춘 의견서와 증거자료 정리가 핵심입니다. 특히,
감정평가서 분석
비교표준지 타당성 검토
현장사진·거래사례 정리
이 제대로 이루어져야 결과가 달라집니다.
변호사는 보상금 산정 근거를 분석하고 감정평가사와 협업해 의견서를 설계하며 재결·소송 단계까지 전략적으로 대응합니다.
보상금은 정해진 게 아닙니다
토지보상금은 ‘공익사업이라 어쩔 수 없다’며 포기할 문제가 아닙니다. 부당하게 낮은 금액이라면 이의신청과 재감정 절차를 통해 충분히 조정 가능합니다. 보상금 산정은 전문적 영역이므로 혼자 판단하기보다 법률전문가와 함께 근거를 갖춰 대응하는 것이
가장 현실적이고 빠른 방법입니다. 법무법인(유) 이현은 토지보상금 이의신청 및 행정소송을 다수 수행해온 경험을 바탕으로 보상금 증액 가능성을 구체적으로 분석해드립니다. 지금 바로 상담을 통해 정당한 보상을 되찾으세요.