임대인 파산하면 전세보증금 못 받나? 받는 3가지 방법

확정일자도 받았고 전입신고도 마쳤는데, 집주인이 파산했다는 소식을 들었다면 지금 머릿속은 단 하나일 겁니다.

"내 보증금은 어떻게 되나.”

집주인이 파산하고 면책결정까지 확정되면, 임대인에게 직접 전세보증금 반환을 청구하는 소송은 낼 수 없습니다.

하지만 보증금 채권 자체가 사라지는 건 아닙니다. 경매 배당, 면책불허가, 부인권이라는 세 갈래 길이 남아 있고, 특히 아직 면책이 확정되기 전이라면 다툴 여지가 큽니다.

1년 전, 2025년 6월 선고된 대법원 판례를 바탕으로 자세히 풀어보겠습니다.

먼저, 내 상황부터 파악하기

대응 방법은 면책이 확정됐는지와 경매가 진행 중인지에 따라 갈립니다.

• 집주인이 파산 신청·파산선고만 받은 상태 (면책 전):

  가장 다툴 여지가 큰 단계입니다. 파산선고와 면책은 별개 절차라서, 면책 자체를 막는 길(아래 2번)이 살아 있습니다.

• 면책결정이 확정된 상태:

  임대인에게 직접 소송하는 길은 막혔습니다. 대신 경매 배당(1번)으로 회수하는 데 집중해야 합니다.

• 이미 경매가 개시된 상태:

  배당요구 '기한'이 가장 급합니다. 놓치면 우선변제권이 있어도 배당에서 빠질 수 있습니다.

잘 모르겠다면

내가 어떤 상황인지도 모르겠다면 편하게 연락 주셔도 됩니다. 특히 파산 선고 후 면책 단계로 넘어가기 전이라면, 빠른 대응만이 선택지를 넓힐 수 있습니다.

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면책돼도 전세보증금을 지키는 3가지 길

면책결정은 집주인에게 직접 받아내는 통로를 막을 뿐, 보증금 채권을 없애지는 않습니다. 대법원도 이 점을 분명히 했습니다.

주택임차인으로서는 이후 주택이 환가되는 경우 그 환가대금에 관하여 자신의 우선변제권을 주장할 수 있을 뿐 채무자를 상대로 보증금반환채권의 이행을 소구할 수 없다.

쉽게 말해 집주인에게 직접(소송 포함) "돈 내놓으라"고 할 수는 없지만, 집이 경매로 팔리면 그 매각대금에서 다른 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받습니다. 그 방법을 3가지로 나눠 볼 수 있습니다.

1. 경매 환가대금에서 우선변제 받기

집이 경매로 넘어가 현금화되면, 그 매각대금에서는 여전히 먼저 배당받습니다. 단, 세 요건을 모두 갖춰야 합니다.

1. 대항요건: 주택 인도 + 전입신고 (주택임대차보호법 제3조 제1항)

2. 확정일자: 임대차계약서에 확정일자 (같은 법 제3조의2 제2항)

3. 배당요구: 경매 절차에서 기한 내 배당요구 신청

세 가지를 갖추면 후순위 권리자보다 먼저 배당받습니다. 다만 선순위 근저당이 있으면 그 금액이 먼저 빠지고, 남은 돈에서 배당됩니다.

배당요구 기한은 법원이 정하는데, 이 기한을 놓치면 권리가 있어도 받지 못할 수 있습니다. 절차와 서류는 집주인 파산 시 보증금 회수 방법에서 확인하세요.

2. 애초에 면책을 막기

많은 분이 놓치기 쉬운 부분입니다. 파산선고를 받았다고 면책까지 당연히 되는 건 아닙니다.

채무자회생법 제564조 제1항 각호는 재산 은닉, 허위 서류 제출, 과다한 낭비·도박, 사기파산 등을 면책불허가 사유로 정합니다.

여러 세입자의 보증금을 다른 데 쓴 집주인이나, 무리한 갭투자로 다수에게 피해를 준 임대인이라면 이 사유에 해당할 여지가 적지 않습니다.

면책이 불허가되면 임차인은 여전히 집주인에게 보증금을 추심할 수 있습니다. 그래서 면책 확정 전에 다투는 것이 첫 번째 목표입니다.

3. 파산 직전 재산을 빼돌렸다면

집주인이 파산 직전 재산을 친인척 명의로 돌리거나 헐값에 처분한 정황이 있다면, 그 행위를 되돌리는 부인권을 검토할 수 있습니다. 요건과 활용법은 부인권 활용법에서 다룹니다.

집주인의 재산 빼돌리기를 어떻게 아나구요? 임차인이 직접 해볼 수 있는 확인은 다음과 같습니다.

• 등기부등본 확인:

  누구나 수수료만 내면 열람할 수 있습니다. 매매로 소유권이 넘어간 경우 거래가액이 기재되므로, 파산 직전 시세보다 크게 낮은 값에 팔렸는지, 새소유자가 가족으로 의심되는지 등의 단서를 찾을 수 있습니다.

• 법원 기록 열람 · 복사:

  임차인은 파산절차의 채권자이므로, 법원의 허가를 받아 집주인이 제출한 재산목록, 거래내역 등을 열람할 수 있습니다. 파산 직전 재산이 어디로 빠졌는지 확인하는 통로가 됩니다.

• 파산관재인에게 제보:

  다른 부동산을 자녀 명의로 넘겼다더라- 같은 의심 정황을 관재인에게 알리면(의견서 제출), 관재인이 금융·부동산 전산망을 조회해 재산 이동을 추적하고 부인권을 행사하도록 할 수 있습니다.

대법원은 왜 이렇게 판단했을까 (판결 해설)

여기서부터는 이 결론이 어떤 사건에서, 어떤 이유(법리)로 나왔는지 자세히 보고 싶은 분들을 위한 설명입니다.

HUG가 임대인을 상대로 낸 소송

한 임차인이 2018년 집주인으로부터 주택을 보증금 2억 원에 임차했고, 확정일자·전입신고·점유를 모두 갖췄습니다. 이 임차인은 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 반환보증에 가입해 두었습니다.

이후 집주인이 개인파산·면책을 신청했고, 채권자목록에 임차인의 보증금반환채무를 기재한 채 2020년 면책결정이 확정됐습니다.

집주인이 보증금을 돌려주지 못하자 HUG가 보증금 2억 원을 임차인에게 먼저 지급했고, 그 돈을 회수하려고 집주인을 상대로 낸 소송이 바로 이 사건입니다.

이렇게 'HUG vs 파산한 임대인'의 구도로 대법원까지 올라갔습니다.

1·2심은 임차인 편이었지만, 대법원이 뒤집었다.

원심은 HUG 편에 섰습니다. 보증금반환채권이 채권자목록에 있었더라도 우선변제권이 인정되는 부분만큼은 면책되지 않는 채권(비면책채권)이라고 본 것입니다. 대법원은 이 논리를 깼습니다.

"채무자인 피고가 제출한 채권자목록에 기재되어 있음이 분명한 위 보증금반환채권이 법 제566조 제7호에서 정한 '채무자가 악의로 채권자목록에 기재하지 아니한 청구권'에 해당한다고 할 수도 없다." — 대법원 2022다247378 판결

원심은 우선변제권 부분을 '집주인이 악의로 빠뜨린 채권'으로 보아 보호했지만, 그 채권은 애초에 채권자목록에 버젓이 기재돼 있었으니 그 예외에 해당할 수 없다는 것입니다. 보호의 출발점 자체가 무너진 셈입니다.

보증금이 왜 면책 대상이 되는가, 대법원의 논리

채무자회생법 제566조는 면책 시 책임이 남는 청구권(비면책채권)을 단서 각 호에 열거하는데, 그 목록에 임차인의 보증금반환채권은 없습니다.

"각호에서 … 대항요건 및 확정일자를 갖춘 주택임차인이 채무자에 대하여 가지는 보증금반환채권을 면책에서 제외되는 청구권으로 규정하고 있지 않고, 위 보증금반환채권 중 우선변제권이 인정되는 부분 역시 마찬가지" — 대법원 2022다247378 판결

결국 우선변제권은 '경매 배당에서 먼저 받을 자격'일 뿐, '집주인에게 직접 내놓으라고 소송할 자격'은 아니라는 결론입니다.

회생은 보호해주고, 파산은 보호 안 해주고?

원심은 개인회생에 관한 기존 대법원 판결을 근거로 임차인을 보호했는데, 대법원은 이를 정면으로 배척했습니다.

"원심이 인용한 대법원 2017. 1. 12. 선고 2014다32014 판결은 개인회생절차에 관하여 법 제625조 제2항 단서 제1호가 적용되는 사안에 대한 것으로서 파산절차에 관한 이 사건에 원용하기 적절하지 않다." — 대법원 2022다247378 판결

같은 도산 절차인데도 결론이 갈라진 겁니다.

집주인이 개인회생을 택하면 우선변제권 부분이 보호받을 여지가 있는데, 파산을 택하면 그조차 보호받지 못하는 비대칭이 생긴 것입니다.

이렇게 회수가 막힌 보증금은 규모도 작지 않습니다. 국회입법조사처에 따르면, 주택도시보증공사(HUG)가 대신 갚아준 뒤 회수하지 못하고 있는 '임대인 파산' 관련 보증금만 2025년 10월 말 기준 2,381억 원에 이릅니다. 보증보험에 가입하지 않은 임차인까지 더하면 실제 규모는 더 클 것으로 보입니다.

국회입법조사처는 이 판결을 분석한 보고서에서 이 불균형을 지적하며, 우선변제권 있는 임차보증금반환채권을 비면책채권으로 명시하고 임차인에게 경매신청권을 부여하는 입법 보완이 필요하다고 제안했습니다.

앞서 본 '임차인이 스스로 경매를 신청하지 못하는' 공백을 제도로 메우자는 취지입니다.

다만 한 가지는 분명히 해둬야 합니다. 2026년 6월 현재 이 개정은 아직 이루어지지 않았고, 위 대법원 판결이 현재 적용되는 기준입니다.

법이 바뀌기를 기다리며 대응을 미루기보다, 지금 제도 안에서 가능한 길(면책불허가 다툼, 경매 배당 참여)을 먼저 챙기는 것이 안전합니다.

체크 포인트

아래에 해당한다면 혼자 판단하기보다 절차의 타이밍을 함께 점검하는 것이 안전합니다.

자문·감수: 대한변협 인증 민사 전문 변호사 정연수 (법무법인 이현)

• 집주인이 파산을 신청했거나 파산선고를 받은 경우 (면책 전이면 다툴 여지가 큽니다)

• 면책결정이 확정됐는데 전세금을 아직 못 받은 경우

• HUG·SGI 보증에 들었지만 보험금 지급이 지연되는 경우

• 경매가 개시됐는데 배당요구를 아직 하지 않은 경우

• 집주인이 파산 직전 재산을 처분·이전한 정황이 의심되는 경우

참조

참조 판결: 대법원 2025. 6. 12. 선고 2022다247378 판결

참조 조문: 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제415조, 제564조, 제566조 / 주택임대차보호법 제3조, 제3조의2

자주 묻는 질문

임대인이 파산하면 전세보증금을 아예 못 받나요?

아닙니다. 면책이 확정되면 집주인에게 '직접 청구하는 소송'은 막히지만, 보증금 채권 자체는 남습니다. 주택이 경매로 넘어가면 그 매각대금에서 우선변제로 회수할 수 있습니다.

면책결정이 확정된 뒤에도 보증금을 받을 방법이 있나요?

경매 배당이 핵심 통로입니다. 대항요건·확정일자·배당요구 세 가지를 갖추면 매각대금에서 후순위보다 먼저 배당받습니다. 다만 직접 이행 청구 소송은 더 이상 할 수 없습니다.

우선변제권이 있는데 왜 집주인에게 소송을 못 하나요?

2025년 대법원은 면책의 효력이 우선변제권 부분을 포함한 보증금반환채권 전부에 미친다고 판단했습니다. 우선변제권은 경매 배당에서 행사하는 권리이지, 면책된 집주인에게 직접 이행을 청구하는 권리는 아니라는 취지입니다.

집주인이 파산 신청만 한 상태인데 지금 뭘 해야 하나요?

파산선고와 면책은 별개 절차입니다. 면책이 확정되기 전이라면 면책불허가 사유(재산 은닉, 보증금 전용 등)를 다툴 여지가 있으므로, 이 단계에서 빠르게 검토받는 것이 유리합니다.

HUG 전세보증보험에 들었는데 이 판결이 영향을 주나요?

이 사건의 원고가 바로 HUG였습니다. 보증기관이 보증금을 임차인에게 먼저 지급한 뒤 집주인에게 청구하는 경우에도 같은 법리가 적용돼, 면책된 집주인에 대한 직접 청구는 제한됩니다.