기획부동산 사기 당했다면? 피해자가 꼭 알아야 할 질문 15가지

“당시에 설명을 너무 그럴듯하게 해서 의심을 못 했어요…”

실제로 기획부동산 사기는 ‘전문가 포장’, ‘개발 예정이라는 말’, ‘지분 쪼개기’, ‘투자자들 후기’ 등을 교묘하게 사용하기 때문에 일반인이 판단하기가 쉽지 않습니다.

그래서 피해자분들이 상담 오실 때는 대부분 ‘지금 내 상황이 사기에 해당하는지’, ‘돈을 돌려받을 수 있는지’를 가장 먼저 물어보시죠.

아래는 실제로 상담에서 가장 많이 받는 질문들로 구성한 안내입니다.

상황이 비슷하다면 끝까지 읽어보시고, 대응 방향을 잡아보시기 바랍니다.

Q1. 기획부동산과 정상 부동산 투자, 어떻게 구별하나요?

정상 투자는 개발 계획, 토지 이용 가능성, 거래 구조가 투명합니다.

반면 기획부동산은 보통 이런 특징을 보입니다:

• “○○개발 확정”, “몇 년 뒤 시세 두 배” 같은 확정적 표현

• 실제로는 도로조차 없는 맹지, 농지, 보전산지

• 등기 이전 전 지분 쪼개기 판매

• 현장답사를 피하거나 정해진 루트로만 안내

• ‘공법상 규제’, ‘개발 계약서’, ‘토지이용계획’ 설명 없음

일반인이 보기에 구분이 어렵기 때문에, 사실상 ‘정보 비대칭’을 이용한 구조 자체가 사기 패턴에 가깝습니다.

Q2. 기획부동산 사기, 어떤 경우에 ‘사기죄’로 볼 수 있나요?

사기죄가 되려면 ‘기망(속임)’ + ‘재산상 손해’가 인정돼야 합니다.

예를 들어:

• 개발 계획이 없는 것을 있는 것처럼 말한 경우

• 실제 가치가 낮은 땅을 고평가해서 판매

• 규제로 인해 개발이 불가능한데도 가능하다고 허위로 안내

이런 설명이 계약에 직접 영향을 줬다면 형사상 사기죄 성립 가능성이 높습니다.

Q3. 어떤 증거 자료가 필요한가요?

초기 증거가 중요합니다. 다음 자료는 꼭 모아두세요:

• 계약서, 분양 안내서, 광고자료

• 문자, 카톡, 녹취, 통화 내역

• 현장답사 당시 브로커·직원의 발언

• 개발계획 관련 공문, 지자체 문의 내역

특히 “확정적으로 말한 녹취”는 사기 입증에 결정적인 역할을 합니다.

Q4. 기획부동산 사기인지 모르고 서명했는데도 구제받을 수 있나요?

네, 가능합니다.

사기 피해는 ‘속아서 계약했다’는 점이 핵심이지, 당시에 몰랐다고 해서 책임이 사라지지 않습니다.

• 기망행위로 인한 계약 취소(민법 제110조)

• 부당이득반환 청구

• 형사 고소와 병행해 피해금 환수 압박

이렇게 여러 경로로 대응할 수 있습니다.

Q5. 이미 계약을 체결했다면 취소하거나 위약금 없이 해제할 수 있나요?

결론부터 말씀드리면, 사기나 기망행위가 인정되는 경우에는 위약금을 낼 필요가 없습니다.

다만 여기서 중요한 포인트가 있습니다.

많은 분들이 “취소가 위약금보다 우선한다”고 생각하시는데, 정확히는 그런 개념이 아닙니다.

법리적으로는 사기에 의해 계약이 취소되면 그 계약은 처음부터 없었던 것으로 보게 되고(소급적 무효), 그 안에 있던 위약금 조항 역시 함께 효력을 잃는 구조입니다.

즉,

• 사기 = 계약 자체가 무효 → 위약금 조항도 자연스럽게 사라짐

  이라는 흐름이지, “위약금보다 취소가 더 강하다”는 식의 우열 관계가 아닙니다.

반대로,

• 사기가 입증되지 않는 경우에는 계약은 여전히 정상적으로 존재하기 때문에 위약금 조항 역시 유효하게 적용됩니다.

그래서 기획부동산 사건에서는 ‘사기·기망 입증’ 자체가 핵심입니다.

위약금 여부는 결국 사기를 얼마나 명확하게, 어떤 자료로 입증하느냐에 따라 결과가 완전히 달라집니다.

Q6. 기획부동산 사기 피해금, 실제로 얼마나 돌려받을 수 있나요?

솔직히 말씀드리면, 구체적인 상황에 따라 회수율은 크게 다릅니다.

하지만 형사 고소와 민사 소송을 병행하면 다음 효과가 있습니다:

• 관계자 압박 → 합의금 제시 가능성 증가

• 형사처벌을 피하기 위한 선지급 합의금 유도

• 민사에서 계약취소·부당이득반환 병행

하지만 30%이하의 피해금을 회수하는게 현실입니다. 그만큼 기획부동산 사건을 까다롭고 어려운 사건이죠.

그럼에도 이현이 실제 진행한 사건중에는 피해금의 90%회수를 한 사례도 있습니다.

까다롭고 어려운 사건일수록 경험많은 전문가의 도움을 받아야합니다.

👉 산업단지 예정? 기획부동산 사기 피해자 회복시킨 실제 사례 보러가기

Q7. 이미 분양받은 땅이 사실상 무용지물인데 처분·매각할 방법이 있나요?

쉽지 않습니다.

기획부동산이 판매한 토지는 대부분:

• 맹지

• 개발제한구역

• 지분 쪼개기로 매도 자체가 어려움

이런 경우 가장 현실적인 대응은 “손실 최소화 + 환수 전략”입니다.

즉, 처분보다는 사기 입증 후 환불을 노리는 것이 실질적인 방법입니다.

Q8. 상대 업체가 “개발 예정”이라고 주장했는데, 개발 취소되면 사기인가요?

단순한 개발 취소만으로는 사기가 아닐 수 있습니다.

하지만 다음이라면 사기 가능합니다:

• 개발 계획이 애초에 없었는데 ‘있다’고 말한 경우

• 불가능한 규제 상황을 고의로 숨긴 경우

• “100% 확정”, “조만간 승인” 등 확정적 표현

즉, 진짜 문제는 ‘처음부터 거짓말이었는가’입니다.

Q9. 기획부동산 업체가 잠적했는데 고소가 가능한가요?

가능합니다.

오히려 잠적 자체가 사기 의도를 강하게 보여주는 정황으로 인정됩니다.

이 경우에는 다음 조치가 신속해야 합니다:

• 계좌 추적

• 내부 직원, 브로커 소재 파악

• 관련 사업자 등기부, 대표자 정보 확보

이때 변호사 선임 시 경찰 조사 속도 자체가 크게 달라집니다.

Q10. 고소하면 기획부동산 회사 관계자들이 구속될 수 있나요?

가능합니다.

특히 다음 사유에 해당하면 구속 가능성 높음:

• 피해 금액이 크거나 다수 피해자 존재

• 회사 폐업·잠적

• 범행 반복·계획적 구조

• 증거인멸 우려

사기 사건은 경제범죄 중에서도 구속률이 높은 편입니다.

Q11. 허위 신분으로 사기 친 경우, 찾을 수 있나요?

대부분 찾아낼 수 있습니다.

요즘은:

• 계좌추적

• 통신내역

• IP 기록

• 명의대여업체 조사

등을 통해 실제 인물까지 파악 가능합니다.

하지만 차명계좌, 해외도피, 은닉 등으로 범인 특정이 어려운 경우가 생길 수 있으니 초기에 대응하는 것이 중요합니다.

Q12. 경찰에 신고하는 것과 변호사 선임해서 고소하는 것의 차이는 무엇인가요?

가장 큰 차이는 속도와 결과의 정확성입니다.

특히 기획부동산은 전문적인 조직적 범행이라, 변호사가 바로 개입해야 속도가 붙습니다.

Q13. 제가 사기 피해자인지 애매한데, 어떤 증거가 필요할까요?

애매할수록 녹취·대화 내용이 핵심입니다.

다음 내용이 있으면 거의 사기 구조가 인정됩니다:

• “여기 개발 확정이에요”

• “투자자들 다 수익 받았어요”

• “1~2년만 기다리면 2배 됩니다”

이런 확정적 표현이 실제와 다르면 사기 성립 가능성이 매우 높습니다.

Q14. 브로커에게 속았는데 실제 법적 책임은 누구에게 묻나요?

브로커뿐 아니라 분양업체·대표자·중간 컨설팅업체 모두 책임질 수 있습니다.

왜냐하면 기획부동산 사기는 대부분 조직적으로 역할을 나눠서 진행되기 때문입니다.

• 브로커: 현장 설명·현혹

• 분양업체: 계약 체결

• 실제 배후: 토지 매입 및 지분 쪼개기 설계

형사 고소 시 관계자 전부를 함께 고소하는 것이 일반적입니다.

Q15. 소송 중 연락 오는 합의 제안, 어떻게 해야 하나요?

절대 단독으로 응하지 마세요.

• ‘적은 금액 제시 → 합의 후 연락 두절’ 패턴 많음

• 형사 사건에서는 합의 시점·금액·조건이 매우 중요

• 너무 빨리 합의하면 환수 가능액이 줄어듬

합의는 반드시 변호사 조율 아래 진행해야 합니다.

특히 기획부동산 사기는 “시간 끌기 + 저가합의” 전형적 방식이기 때문에 조심해야 합니다.

기획부동산 사기는 대부분 피해자가 뒤늦게 상황을 알아차릴 수밖에 없는 구조입니다.

그만큼 스스로 해결하려다 시간만 끌리고, 업체는 이미 대응 전략을 세워둔 경우가 많습니다.

“지금 제가 할 수 있는 선택이 뭔가요?”

상담을 오시는 분들 대부분이 이렇게 물어보십니다.

해답은 단순합니다.

지금 상황을 정확히 진단하고, 필요한 조치를 ‘맞는 순서’로 진행하는 것.

이 순서만 잘 잡아도 피해 회복 가능성은 크게 달라집니다.

최대한 현실적인 방법으로 피해를 줄일 수 있는 방향을 함께 찾아드리겠습니다.