소유권 분쟁 중인 부동산을 두고 상대방이 제3자에게 임의로 점유를 넘기거나,
새로운 임차인을 들이려 한다면 어떻게 해야 할까요?
이럴 때 바로 필요한 법적 조치가 ‘부동산점유이전금지가처분’입니다.
쉽게 말해, “지금 상태 그대로 유지하라”는 법원의 임시명령이에요.
오늘은 이 제도가 왜 필요한지, 누가 신청할 수 있고 어떤 절차로 진행되는지를 단계별로 알아볼게요.
부동산점유이전금지가처분이란?
‘부동산점유이전금지가처분’은 부동산의 점유관계가 변경되지 않도록 임시로 정지시키는 법원 명령입니다.
📘 근거: 「민사집행법」 제300조
다툼의 대상에 관한 가처분은 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 한다.
즉, “당분간 이 부동산의 점유를 누구에게도 넘기지 말라”는 의미로 상대방이 제3자에게 임대·매도·인도하는 행위를 금지합니다.
언제, 왜 필요한가?
점유이전금지가처분은 대부분 다툼이 있는 부동산의 현상 유지용으로 쓰입니다.
📍 필요한 대표 상황 예시
명의신탁 관계에서 수탁자가 건물을 제3자에게 임대하려는 경우
계약 해제 후에도 상대방이 계속 점유 중인 경우
상속재산·공유재산에서 특정인이 독점적으로 점유 중인 경우
임차인이 무단으로 전대를 시도하는 경우
💡 이 조치를 하지 않으면?
상대방이 제3자에게 점유를 넘기면 이후 본안소송에서 승소해도 실제 부동산을 돌려받기 어려워집니다.
즉 “돌이킬 수 없는 손해를 예방하는 장치”입니다.
신청 절차는 어떻게 진행될까?
✅ ① 신청서 제출
→ 관할 법원(부동산 소재지 관할 지방법원)에 ‘부동산점유이전금지가처분신청서’를 제출합니다.
✅ ② 법원 심리
→ 법원은 ‘보전의 필요성’과 ‘권리존재 가능성’을 검토합니다.
(즉, 실제 점유권 분쟁이 있고 손해 우려가 있는지 확인함.)
✅ ③ 담보 제공
→ 대부분의 경우 일정 금액의 보증금(담보)을 요구합니다.
이건 상대방이 부당한 피해를 입었을 때 보상하기 위한 절차입니다.
✅ ④ 결정 및 집행
→ 법원이 가처분 결정을 내리면 집행관이 부동산 현장에 방문해 ‘점유이전금지가처분 등본’을 부착합니다.
이후 제3자가 이를 알게 되면 법적으로 점유이전이 금지됩니다.
신청 시 유의해야 할 점
✅ 1. 가처분은 ‘임시조치’라는 점
→ 본안소송을 반드시 제기해야 효력을 유지할 수 있습니다.
보통 2주~1개월 내 본안소송 제기 의무가 따릅니다.
✅ 2. 담보금액이 과도하게 산정될 수 있음
→ 법원은 사건 규모와 부동산 가치에 따라 담보를 정하므로,
신청 전 변호사와 상담해 비율 조정 및 감액 요청을 준비해야 합니다.
✅ 3. 상대방이 ‘이의신청’을 할 수 있음
→ 가처분 결정 후 상대방이 부당하다 주장하면,
법원 심문 절차를 통해 취소될 수도 있으므로 증거 서류(등기부, 계약서, 사진 등)가 중요합니다.
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자주 묻는 질문
Q1. 부동산점유이전금지가처분을 신청하면 상대방이 바로 퇴거하나요?
→ 아닙니다. 이 조치는 ‘점유상태를 유지하라’는 명령일 뿐, 강제퇴거 명령은 아닙니다.
다만 제3자에게 점유나 임대를 넘기는 행위는 금지됩니다.
Q2. 가처분이 내려진 후에도 상대가 몰래 임대를 하면 어떻게 되나요?
→ 가처분 위반은 ‘법원 명령 위반’으로 간주되어 형사상 간접강제나 손해배상청구가 가능합니다.
Q3. 점유이전금지가처분을 신청하려면 소송을 같이 해야 하나요?
→ 네. 가처분은 본안소송의 결과를 보전하기 위한 임시조치이므로, 보통 2주~1개월 내에 본안소송(소유권·명도청구 등)을 제기해야 합니다.
부동산 점유를 둘러싼 분쟁은 ‘누가 먼저 점유를 지키느냐’에 따라 결과가 달라집니다.
점유이전금지가처분은 상대방이 몰래 제3자에게 점유를 넘기거나 증거를 인멸하는 것을 막는 가장 신속한 대응책입니다.
법무법인(유) 이현은
📌 점유이전금지가처분 신청서 작성 및 제출
📌 본안소송(소유권·명도청구) 연계 대응
📌 담보금 감액 및 보전취소 대응
실질적인 법률 조력을 제공합니다.
상대가 움직이기 전에, 내 부동산의 점유부터 지켜야 합니다.
지금 바로 가처분 가능 여부를 전문가와 확인하세요.