부동산명의신탁 "남의 이름인 내 땅" 뺏기기 전 꼭 확인해야 할 1가지

내 돈으로 산 집인데, 이름 빌려준 친구가 자기 거래요....

"믿었던 사람인데,
어떻게 이럴 수 있나 싶어
밤잠을 설치고 계시죠?"

분명 내 돈으로 사고 세금까지 다 냈는데, 등기부등본에 적힌 이름이 본인 것이 아니라는 이유로 권리를 주장하지 못하는 상황.

심지어 상대방이 "법대로 해라, 이건 이제 내 땅이다"라고 나오면 가슴이 철렁 내려앉으실 겁니다.

부동산 실명법이 엄격해지면서 명의신탁은 무조건 처벌받거나 돈을 다 날린다고 생각하시는 분들이 많습니다.

하지만 포기하기엔 이릅니다.

상황이 어떻게 꼬였느냐에 따라 내 소유권을 되찾아오거나, 최소한 내가 보낸 매수 자금이라도 돌려받을 방법은 분명히 존재합니다.

명의신탁의 두 얼굴, 우리끼리의 약속 vs 세상이 보는 눈

명의신탁을 이해하려면 가장 먼저 '안'과 '밖'이 다르다는 점을 알아야 합니다.

법률적으로는 이를 대내적 관계와 대외적 관계라고 부릅니다.

• 우리끼리(대내적)

  • 돈을 낸 당신이 진짜 주인입니다.

  • 명의를 빌린 사람은 당신 허락 없이 땅을 쓰거나 건물을 지을 수 없습니다.

  • 만약 당신 몰래 건물을 지었다면 나중에 돌려받을 때 그 건물에 대한 권리(관습법상 법정지상권)를 주장할 수도 없습니다.

• 세상 사람들(대외적)

  • 등기부에 적힌 명의자가 주인으로 보입니다.

  • 그래서 명의자가 제3자에게 집을 팔아버리면, 그 산 사람이 "명의신탁인 줄 알았다"고 하더라도 원칙적으로 계약은 유효합니다.

  • 당신의 소중한 재산이 영영 남의 손에 넘어갈 수 있다는 뜻입니다.

명의신탁 상황별 대응 전략, 상황은 어디에 해당할까?

명의신탁은 크게 세 가지 유형으로 나뉩니다.

내가 어떤 경우인지 알아야 돈을 돌려받을지, 등기 자체를 가져올지 결정할 수 있습니다.

① 내 이름으로 있다가 이름만 옮긴 경우 (양자간 명의신탁)

이런 경우 이름만 빌려준 사람(수탁자) 명의의 등기는 처음부터 무효입니다.

"명의신탁 해지할 테니 돌려줘"라고 말할 필요도 없습니다.

원래부터 당신 땅이었으니 진정명의회복을 원인으로 소유권 이전등기를 청구하거나, 기존 등기를 지우라고(말소) 요구하면 됩니다.

② 남한테 사면서 이름만 빌린 경우 (3자간/중간생략형 명의신탁)

부동산을 팔았던 전 주인과 명의를 빌려준 사람 사이의 등기는 무효입니다.

하지만 전 주인과 당신 사이의 매매계약은 여전히 살아있습니다.

③ 명의자가 직접 계약하게 한 경우 (계약 명의신탁)

당신이 돈을 주고 명의자가 직접 전 주인과 계약을 맺은 경우입니다.

만약 전 주인이 "명의를 빌린 건지 몰랐다(선의)"면, 명의자는 완전한 소유권을 갖게 됩니다.

왜 유독 종중과 부부 사이에서 명의신탁이 많을까?

실제로 법원 게시판이나 상담 창구에 가장 많이 들어오는 질문이 바로 이 두 가지 유형입니다.

그 이유는 한국 사회의 특수한 구조 때문입니다.

• 종중 명의신탁

  예전에는 문중(종중) 이름으로 땅을 등기하는 절차가 매우 까다로웠습니다.

  그래서 종손이나 특정 종원 개인의 이름으로 땅을 올려두는 것이 관행이었죠.

  그러다 시간이 흘러 명의자가 바뀌거나 땅값이 오르면서 "이건 내 개인 땅이다"라고 주장하는 사례가 빈번해졌습니다.

• 배우자 명의신탁

  절세 목적이나 주택 청약, 혹은 단순한 부부간의 신뢰로 남편이나 아내 명의로 등기를 하는 경우가 아주 흔합니다.

  평소에는 문제가 없다가 이혼을 앞두거나, 한쪽이 빚을 져서 집이 경매에 넘어갈 위기에 처했을 때 비로소 명의의 무서움을 깨닫게 됩니다.

종중과 부부 명의신탁은 일부 유효합니다

일반적인 명의신탁은 법적으로 무효이기 때문에 돌려받는 과정이 매우 복잡하고 험난합니다.

하지만 종중이 종원에게, 혹은 배우자 간에 명의를 신탁한 경우(조세 포탈이나 강제집행 면탈 목적이 없다면) 법은 이 계약을 유효한 것으로 인정합니다.

이것이 왜 중요할까요? 바로 명의신탁 해지라는 카드를 쓸 수 있기 때문입니다.

• 언제든 되찾을 수 있습니다

  계약 자체가 유효하기 때문에, 당신은 언제든지 "이제 명의신탁을 끝내겠다"는 의사표시(해지)만으로 등기를 다시 가져올 수 있습니다.

  상대방이 거부하더라도 판결을 통해 강제로 소유권을 회복할 수 있는 강력한 근거가 됩니다.

• 혼인 전의 명의신탁도 가능합니다

  처음에는 남남일 때 명의를 빌려주어 무효였더라도, 나중에 두 사람이 결혼하여 부부가 되었다면 혼인한 시점부터 그 등기는 유효한 것으로 바뀝니다.

  우리 법이 인정하는 아주 독특한 치유 효과입니다.

종중의 이름으로 된 부동산 명의신탁 주장을 깨부수다

최근 저희 법무법인을 찾아주신 의뢰인 A씨의 사례도 이와 비슷했습니다.

A씨는 선조로부터 상속받은 토지를 분할하여 소유하고 있었던 상황입니다.

갑자기 종중원들이 나타나 이 땅은 19세손 선조 집안의 소유이며, 당신 선조에게 명의만 빌려준 것이라며 소송을 제기했습니다.

저희는 즉시 방어 전략을 세웠습니다.

1. 상대방이 주장하는 종중은 법리적으로 보았을 때 사회적 실체를 갖춘 고유 의미의 종중이 아님을 강력히 피력했습니다.

2. 의뢰인의 선조가 땅을 사정(조사 확정)받을 당시, 상대방 단체는 명의신탁을 체결할 만한 조직적인 상태가 아니었음을 입증했습니다.

3. 결국 의뢰인의 선조는 개인의 지위에서 정당하게 땅을 취득한 것이며, 명의신탁 약정은 존재하지 않았음을 법원에 전달했습니다.

결과는 어떠했을까요?

법원(수원지방법원 평택지원)은 종중의 청구를 전부 기각했습니다.

종중 측이 항소했지만, 끈질긴 대응 끝에 항소 역시 기각시켜 A씨의 소중한 땅을 완벽하게 지켜냈습니다.

👉 명의신탁한 부동산 돌려받는 방법

명의신탁, 그것이 알고 싶다!

법률 상담을 하다 보면 "이런 것도 되나요?"라고 물어보시는 예리한 질문들이 있습니다. 그중 가장 핵심적인 3가지를 꼽아보았습니다.

Q1. 명의를 빌려준 사람이 갑자기 사망했습니다. 그 아들이 "우리 아버지가 물려준 땅이다"라고 우기는데 어떡하죠?

A. 걱정하지 마세요. 명의신탁자의 지위도 상속됩니다.

명의수탁자가 사망하면 그 상속인(자녀 등)은 그 부동산의 소유권을 공짜로 얻는 것이 아니라, 아버지가 가졌던 부동산을 돌려줄 의무까지 함께 물려받게 됩니다.

즉, 상속인을 상대로 소유권이전등기 청구 소송을 진행하면 됩니다.

오히려 상속인들은 실체 관계를 잘 모르는 경우가 많아 법적 증거만 확실하다면 협의가 더 쉬울 수도 있습니다.

Q2. 명의자가 제 땅을 허락 없이 팔아버렸어요. 횡령죄로 고소해서 콩밥 먹일 수 있나요?

A. 결론부터 말씀드리면, 현재 대법원 판례상 횡령죄 성립은 어렵습니다.

과거에는 남의 땅을 맡아둔 사람이 팔았으니 횡령 또는 배임이라고 보았지만, 최근 대법원은 법이 금지한 명의신탁을 한 사람(신탁자)을 법이 보호해 줄 필요가 없다는 취지로 횡령죄 성립을 부정하고 있습니다.

형사 처벌은 어렵더라도, 민사상 손해배상 청구나 부당이득 반환 청구를 통해 판 금액만큼의 돈을 받아낼 길은 열려 있으니 절대 포기하지 마십시오.

Q3. 명의신탁 사실을 밝히면 저도 처벌받거나 과징금을 내야 하는데, 배보다 배꼽이 더 큰 거 아닌가요?

A. 냉정하게 계산해 보셔야 합니다.

부동산 실명법 위반 시 부동산 가액의 최대 30%까지 과징금이 나올 수 있습니다.

하지만 나머지 70%와 그동안 오른 부동산 가치를 생각한다면, 아예 땅을 통째로 뺏기는 것보다 훨씬 이득입니다.

또한, 자진해서 법적 절차를 밟거나 전문가의 조력을 통해 과징금을 감경받을 수 있는 사유를 소명한다면 피해를 최소화할 수 있습니다.

10억짜리 땅을 지키기 위해 1~2억의 과징금을 무서워하다가 10억 전체를 날리는 우를 범해서는 안 됩니다.

명의신탁 사건에서 가장 무서운 것은 제3자입니다.

1. 제3자의 등장

   명의자가 마음만 먹으면 오늘이라도 당장 제3자에게 부동산을 팔거나 은행에서 대출을 받고 근저당권을 설정할 수 있습니다.

   일단 제3자에게 넘어가면 부동산 자체를 되찾아오는 것은 거의 불가능에 가깝습니다.

2. 공소시효와 제척기간

   "나중에 해결하겠지"라며 미루다가는 내 권리를 주장할 수 있는 법적 기한을 놓치게 됩니다.

인터넷의 단편적인 정보만 믿고 상대방을 자극했다가는, 상대방이 미리 재산을 빼돌릴 기회만 주게 됩니다.

핵심 타이밍은 상대방이 아직 땅을 팔지 않았을 때, 그리고 당신이 이 글을 읽고 있는 지금 이 순간입니다.

당신의 소중한 재산, 더 늦기 전에 법률 전략가와 함께 빈틈없이 방어하십시오.

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