계약갱신권 없다고 빈손으로 나가라? 재건축 횡포 막고 상가 권리금 회수한 사례
장사를 시작할 때 적게는 수천만 원에서 많게는 수억 원까지 들어가는 것이 바로 권리금입니다. 피땀 흘려 일궈놓은 가게의 가치를 인정받고 나오는 것은 임차인의 당연한 권리입니다. 하지만 계약 기간이 끝날 무렵, 건물주가 갑작스럽게 재건축 통보를 하며 빈손으로 나가라고 한다면 어떨까요.
많은 사장님들이 5년 혹은 10년의 계약갱신요구권 기간이 끝났다는 이유만으로, 혹은 건물주의 막무가내식 재건축 주장 앞에서 권리금을 포기하곤 합니다. 법을 잘 모른다는 이유로 억울하게 쫓겨나는 일이 비일비재하기 때문입니다.
오늘 소개해 드릴 사례는 계약 기간 5년이 지나 갱신요구권이 없었음에도 불구하고, 재건축을 핑계로 권리금 회수를 방해한 건물주로부터 소중한 권리금을 지켜낸 의뢰인 김 씨(가명)의 이야기입니다. 비슷한 상황에 처해 계시다면 이 글이 큰 희망이 될 것입니다.
5년 넘게 지켜온 가게, 권리금 한 푼도 못받고 쫓겨날 위기에 처하다
[3억 원이 넘는 투자, 그리고 5년의 노력] 의뢰인 김 씨는 경기도의 한 번화가에서 대형 음식점을 운영하기 위해 임대차 계약을 체결했습니다. 당시 김 씨는 전 임차인에게 시설비와 영업 가치 명목으로 무려 3억 3천만 원이라는 거액의 권리금을 지급했습니다. 이후 5년 동안 김 씨는 밤낮없이 일하며 단골손님을 확보했고, 가게는 지역의 맛집으로 자리 잡았습니다. 계약은 묵시적으로 갱신되었지만, 김 씨는 이미 5년 이상 영업을 했기에 법적으로 계약 갱신을 더 이상 요구할 수 없는 상황이었습니다.
[새로운 임차인 주선과 건물주의 변심] 계약 만료를 5개월 앞둔 시점, 김 씨는 건강상의 이유 등으로 가게를 정리하기로 마음먹었습니다. 다행히 김 씨의 가게를 인수하겠다는 신규 임차인이 나타났고, 두 사람은 권리금 2억 원에 양도양수 계약을 맺기로 합의했습니다. 신규 임차인은 건물주 측과 통화하여 임대차 계약 승낙을 받고 계약서 작성 날짜까지 잡았습니다. 순조롭게 진행되는 듯했던 권리금 회수는 약속된 계약 당일, 건물주가 나타나지 않으면서 깨지고 말았습니다. 건물주 측은 돌연 재건축을 고려하고 있다며 신규 계약을 해줄 수 없다고 통보했습니다.
[무산된 계약과 소송의 시작] 건물주의 일방적인 거절로 인해 신규 임차인과의 계약은 파기되었습니다. 김 씨는 신규 임차인에게 미리 받았던 계약금 등을 모두 돌려주어야 했고, 결국 권리금을 한 푼도 회수하지 못한 채 빈손으로 가게를 비워줘야 할 처지에 놓였습니다. 건물주는 건물이 낡아 철거 후 신축할 계획이므로 이는 정당한 재산권 행사라 주장했고, 김 씨의 임대차 기간이 5년을 넘겨 권리금 보호 의무가 없다고 맞섰습니다. 억울함을 참을 수 없었던 김 씨는 이현에 찾아와 법적 대응을 결심했습니다.
변호사의 조력: 상가 권리금 보호를 위한 치밀한 법적 대응
1. 5년이 지나도 임대인은 권리금 회수 기회를 보호해야 함을 주장 이 사건의 가장 큰 쟁점은 임차인이 5년 이상 장사하여 계약갱신요구권이 소멸한 상태에서도 임대인이 상가 권리금 회수를 보호해 줘야 하는가였습니다. 이현은 관련 대법원 판결을 인용하여 계약 갱신 요구권 유무와 관계없이 임대인은 임차인의 권리금 회수 기회를 방해해서는 안 된다는 법리를 강력하게 주장했습니다. 임대 기간이 길다고 해서 임차인이 쌓아 올린 유무형의 재산 가치가 사라지는 것은 아니기 때문입니다.
2. 재건축 사유가 정당한 거절 사유가 아님을 입증 건물주는 재건축을 이유로 신규 계약을 거절했지만 이현 변호인단은 이것이 상가임대차보호법상 정당한 사유가 아님을 밝혀냈습니다. 법적으로 재건축이 정당한 거절 사유가 되려면 계약 체결 당시 구체적인 철거 계획을 고지했거나 안전사고 우려가 있어야 합니다. 하지만 이번 사건의 건물주는 구체적인 계획 없이 막연히 재건축을 고려 중이라는 이유만으로 거절했기에 이는 명백한 권리금 회수 방해 행위임을 입증했습니다.
3. 신규 임차인 주선 사실과 권리금의 가치를 객관적으로 증명 건물주 측은 신규 임차인 주선 사실 자체를 부인하려 했으나 이현은 문자 내역과 송금 내역 등을 통해 신규 임차인이 주선되었음을 명확히 했습니다. 또한 감정평가를 통해 해당 점포가 가진 영업적 가치와 시설 가치를 객관적인 수치로 증명하여 손해배상의 근거를 마련했습니다.
상가임대차보호법에 따른 손해배상 청구 승소
법원은 이현의 주장을 받아들여 원고 승소 판결을 내렸습니다. 재판부는 임대차 기간이 5년을 초과했더라도 임대인은 권리금 회수 기회 보호 의무를 부담한다고 명시했습니다. 또한 건물주의 막연한 재건축 계획은 신규 계약 체결을 거절할 정당한 사유가 될 수 없다고 판단했습니다.
결과적으로 법원은 건물주가 김 씨에게 약 1억 3백만 원의 손해배상금을 지급하라고 판결했습니다. 이는 김 씨가 빈손으로 쫓겨날 뻔한 상황에서 법적 대응을 통해 소중한 재산을 지켜낸 값진 결과였습니다.
상가 권리금 전액을 받지 못한 이유: 감정평가액의 현실적 한계
많은 분들이 궁금해하실 부분입니다. 김 씨는 신규 임차인에게 2억 원을 받기로 했으나 판결금은 그 절반가량이었습니다. 그 이유는 상가임대차보호법상의 손해배상액 산정 기준 때문입니다.
법은 신규 임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 감정평가액 중 낮은 금액을 손해배상액의 상한선으로 정하고 있습니다.
1. 시설물의 감가상각 김 씨가 5년 전 처음 들어올 때 지급한 시설 권리금은 높았지만 5년이라는 시간이 흐르며 시설물이 낡아 감가상각이 크게 이루어졌습니다.
2. 보수적인 감정평가 기준 법원 감정평가는 통상적으로 시장에서 거래되는 호가보다 보수적으로 책정되는 경향이 있습니다.
이 사건의 경우 감정평가액이 약 1억 3백만 원으로 산정되었고 이 금액이 신규 임차인과 약정한 2억 원보다 낮았기에 법원은 법 규정에 따라 낮은 금액인 감정가를 최종 배상액으로 인정한 것입니다. 비록 전액은 아니지만 0원이 될 뻔한 상황에서 1억 원이 넘는 자금을 회수한 것은 큰 성과입니다.
변호사가 없었다면 의뢰인이 겪었을 불이익
만약 김 씨가 전문가의 도움 없이 혼자 대응하거나 포기했다면 어떤 결과가 있었을까요.
1. 5년 기간 만료 주장에 반박 불가 건물주가 너는 이미 5년 다 채웠으니 권리금 보호 못 받는다라고 주장했을 때 일반인이 법리적으로 이를 반박하기는 매우 어렵습니다. 실제로 과거 하급심 판례가 엇갈리던 시기였기에 자칫하면 이 주장에 밀려 한 푼도 받지 못했을 가능성이 큽니다.
2. 재건축 핑계에 속수무책건물이 낡아서 새로 지으려 한다는 말은 임차인에게 강력한 압박이 됩니다.
이것이 법적으로 타당한 거절 사유인지 분석하지 못했다면 김 씨는 건물주의 말만 믿고 권리금을 포기하고 가게를 비워줬을 것입니다.
결국 변호사의 조력이 없었다면 김 씨는 3억 원 넘게 투자한 가게에서 보증금만 겨우 돌려받은 채 빈손으로 쫓겨나 막대한 경제적 손실을 입었을 것입니다.
상가 권리금 소송 관련 자주 묻는 질문
Q. 계약한 지 10년이 넘었는데도 권리금을 받을 수 있나요? 네 받을 수 있습니다. 현재 대법원 판례는 전체 임대차 기간이 10년(과거 5년)을 초과하여 계약갱신요구권이 없더라도 임대인은 임차인의 권리금 회수 기회를 보장해야 한다고 보고 있습니다.
Q. 건물주가 재건축한다고 하면 무조건 나가야 하나요? 아닙니다. 상가임대차보호법에서 인정하는 정당한 재건축 사유는 매우 제한적입니다. 계약 체결 당시 구체적으로 고지된 계획이거나 안전등급 미달 등 긴급한 안전사고 우려가 있는 경우가 아니라면 단순히 건물을 새로 짓겠다는 이유만으로는 권리금 회수를 방해할 수 없습니다.
Q. 권리금 소송 비용과 기간은 얼마나 걸리나요? 사건의 난이도와 다툼의 정도에 따라 다르지만 보통 1심 판결까지 6개월에서 1년 정도 소요됩니다. 비용은 착수금과 성공보수 등으로 나뉘며 구체적인 사안에 따라 달라지므로 법률 상담을 통해 확인하는 것이 정확합니다.
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임대인과의 갈등 특히 권리금 문제는 임차인의 생존권이 달린 문제입니다. 건물주의 말만 믿고 섣불리 포기하지 마십시오. 계약 기간이 끝났어도 재건축 통보를 받았어도 여러분의 영업 가치는 법적으로 보호받을 수 있습니다.
내 소중한 권리금을 지키기 위해서는 초기 단계부터 전문가와 상의하여 증거를 수집하고 내용증명을 보내는 등 치밀한 전략이 필요합니다. 비슷한 상황으로 고민하고 계신다면 망설이지 말고 자신의 권리를 찾으시길 바랍니다.