권리금 소송, 법원 감정가 반토막 나기 싫다면? 사장님이 꼭 챙겨야 할 3가지
"변호사님, 제 가게는 1억짜리인데요?" 법원 감정서 열어보고 기절하는 이유
"건물주가 나가라고 해서 억울하게 쫓겨나는데, 권리금마저 헐값에 책정된다면..."
지금 이 글을 읽고 계신 사장님, 아마 밤잠을 설치고 계실 겁니다.
변호사를 선임해서 소송을 걸긴 했지만, 주변에서 법원 감정가는 시세의 반토막이다라는 흉흉한 소문을 들으셨기 때문이겠죠.
특히 계약갱신요구권(10년)이 끝났다는 이유로 권리금 한 푼 못 받고 나가라는 건물주의 횡포에 맞서고 계신다면, 이 감정평가 결과가 곧 사장님의 퇴직금이자 재기 자금이 될 것입니다. 결론부터 말씀드립니다. 가만히 있으면 감정가는 낮게 나옵니다.
하지만 감정평가사가 어떤 기준으로 가격을 매기는지 알고, 그에 맞는 밥상을 차려주면 결과는 달라집니다.
왜 내가 생각한 금액과 다를까? (감정가의 비밀)
사장님이 생각하는 권리금은 보통 '바닥 권리금(상권 가치)' + '시설비 본전' + '영업 이익'이 합쳐진, 소위 '호가'입니다. 하지만 법원 감정평가는 냉정합니다.
실제 감정평가서를 보면 권리금은 크게 두 가지로 나뉩니다.
유형재산: 인테리어, 주방기기, 가구 등 눈에 보이는 시설
무형재산: 단골손님, 영업 노하우, 매출 이익 등 눈에 보이지 않는 가치
문제는 이 두 가지를 평가하는 방식이 사장님의 생각과 다르다는 점입니다.
막연한 불안감을 없애드리기 위해, 실제 감정평가 실무에서 사용하는 [1] 유형재산 평가법, [2] 무형재산 평가법을 설명드리고, [3] 가상 사례를 통해 실제 금액을 산출해 보겠습니다.
유형재산 평가방식 (영업시설, 비품 등)
💡원가법 : 지금 다시 만든다면 얼마인가(재조달원가) - 쓴 만큼 깎는다(감가상각)
법원은 사장님이 '과거에 얼마를 썼는지'보다, 지금 이 시설의 가치가 얼마 남았는지'를 봅니다.
평가 대상: 인테리어, 간판, 주방기기, 냉난방기, 가구 등
계산 공식
재조달원가: 현재 시점에서 동일한 시설을 설치할 때 드는 비용 (물가 상승분 반영)
감가상각: 보통 인테리어의 수명(내용연수)을 5년(60개월)으로 봅니다.
무형재산 평가방식 (영업권, 바닥권리금)
💡수익환원법 : 가게가 앞으로 벌어들일 순수익을 현재 가치로 환산
권리금의 꽃입니다. 하지만 여기서 가장 큰 충격이 발생합니다. 사장님이 생각하는 순수익에서 사장님 인건비를 강제로 빼버리기 때문입니다.
평가 대상: 영업 노하우, 거래처, 신용, 건물 위치에 따른 이점 등
계산 공식
영업이익 산출: (매출액 - 매출원가 - 판매관리비) - 자가인건비(상당액)
지속기간: 통상 1.5년 ~ 2년 (상권에 따라 다름)
실제로 계산해 봅시다
이해를 돕기 위해 흔한 30평대 커피전문점을 운영하는 김 사장님의 사례를 가정해 보겠습니다.
운영 기간: 3년 (36개월)
초기 시설 투자: 7,000만 원 (인테리어 및 머신)
월 평균 매출: 2,000만 원
월 지출(재료비+월세+알바비): 1,500만 원
김 사장님 생각 순수익: 월 500만 원
김 사장님 희망 권리금: 시설비 절반(3,500) + 1년 치 수익(6,000) = 9,500만 원
과연 법원 감정평가 결과도 9,500만 원이 나올까요?
유형재산(시설) 평가
재조달원가: 3년 전 7,000만 원이었으나, 물가 상승을 고려해 현재 기준 7,500만 원으로 산정.
감가상각: 내용연수 5년 중 3년 경과 (잔존가치 약 40% 적용)
계산: 7,500만 원 × 0.4 = 3,000만 원
(김 사장님 생각 3,500만 원과 유사함)
무형재산(영업권) 평가 (★여기가 문제)
회계상 영업이익: 매출 2,000 - 비용 1,500 = 500만 원
자가인건비 공제: 감정평가사는 사장님이 매니저를 고용했을 때 줄 월급(통계 임금 적용)을 뺍니다. 약 300만 원 차감.
조정 영업이익: 500만 원 - 300만 원 = 200만 원(인정 이익)
지속기간: 통상적인 2년(24개월) 적용, 현가율(미래 돈을 현재 가치로 당기는 비율) 약 20개월분 적용.
계산: 200만 원 × 20(개월 수 환산) = 4,000만 원
(김 사장님 생각 6,000만 원보다 2,000만 원 하락)
최종 감정평가액 합계
유형재산(3,000만 원) + 무형재산(4,000만 원) = 7,000만 원
[결과 분석] 김 사장님 희망액: 9,500만 원 법원 감정 예상액: 7,000만 원
약 2,500만 원의 차이가 발생합니다. 만약 김 사장님이 매출 신고를 제대로 안 해서 잡히는 순수익이 더 적었다면, 무형재산은 0원이 나올 수도 있습니다.
감정평가액 높이는 3가지 핵심 전략
감정평가사가 현장에 나왔을 때, 단순히 "장사 잘돼요"라고 말하는 건 아무 소용 없습니다. 감정평가사가 보고서에 숫자를 적어 넣을 수 있는 근거를 쥐여줘야 합니다.
유형재산, 영수증이 곧 돈이다 (감가상각 방어)
공사 계약서, 세금계산서, 간이영수증까지 싹 긁어모으세요.
증빙이 없으면 감정평가사는 보수적인 '표준 단가'를 적용할 수밖에 없습니다.
내가 쓴 돈을 100% 인정받으려면 "이 당시에 이렇게 비싼 자재를 썼다"는 구체적 내역서가 필수입니다.
무형재산, 현금 매출을 양지로 끌어올려라
세금 아끼려고 축소 신고한 매출, 소송에서는 독이 됩니다.
포스(POS) 기기 매출 내역, 배달 앱 정산 내역, 심지어 수기 장부까지 동원하여 실질적인 영업이익이 높다는 것을 입증해야 합니다.
감정평가에서는 '수정 손익계산서'를 작성하여 세후 영업이익을 추정하므로, 이 과정을 유리하게 이끌어야 합니다.
감정평가사에게 의견서 제출
감정평가사는 모든 업종의 전문가는 아닙니다. 내 가게의 특수성(특수 상권, 희귀 인테리어 등)을 모를 수 있습니다.
변호사를 통해 감정평가에 관한 의견서를 미리 제출하십시오.
"우리 가게는 A급 상권의 유동인구를 독점하고 있으며, 시설은 일반적인 수명보다 훨씬 관리가 잘 되어 A급 상태다"라는 점을 적극 어필해야 합니다.
계약갱신권 없는 10년 차 식당, 권리금 받아낸 사례
실제 저희를 찾아오신 사건의 의뢰인 A씨도 비슷한 상황이었습니다.
건물주는 "10년 지났으니 그냥 나가라"며 명도 소송을 걸어왔고, A씨는 권리금이라도 받기 위해 반소를 제기했습니다.
당시 감정평가에서 우리는 의견서 작성을 통해 두 가지에 집중했습니다.
유형재산의 잔존 가치 입증: 10년 된 시설이지만, 최근 2년 내에 핵심 설비(덕트, 냉난방기)를 교체한 내역(영수증)을 제출하여 감가상각을 최소화했습니다.
무형재산의 재평가: 코로나 시국임에도 배달 매출이 급증한 데이터를 수정 손익계산서 근거 자료로 제출하여, 영업이익 흐름이 견고함을 증명했습니다.
결과적으로 법원은 A씨의 권리금 감정비용(약 550만 원) 이상의 가치를 인정해 주었고, 이를 바탕으로 임대인에게서 유의미한 배상금을 이끌어낼 수 있었습니다.
숫자를 만드는 것은 변호사의 전략입니다
위 사례에서 보시다시피, 감정평가는 어떤 숫자를 넣느냐'에 따라 결과가 천지차이입니다.
"판사님이 알아서 주겠지"라는 생각은 위험합니다.
감정평가사에게 우리 가게의 가치를 설명하는 감정 의견서가 얼마나 정교한지에 따라 수천만 원이 왔다 갔다 합니다.
내 권리금, 제대로 계산하고 지키고 싶으시다면 지금 문의하십시오. 사장님의 장부를 분석해 숨겨진 가치를 찾아드리겠습니다.
👉 이현 성공사례｜계약갱신권 없다고 빈손으로 나가라? 재건축 횡포 막고 상가 권리금 회수한 사례
철저한 숫자 싸움입니다.
권리금 소송, 단순히 억울하다고 호소하는 감정 싸움이 아닙니다.
인터넷에 떠도는 얄팍한 정보만 믿고 대응하다가, 수천만 원, 아니 억 단위의 권리금이 공중분해 될 수 있습니다.
특히 감정평가사가 현장에 나오기 전, 감정 신청 단계부터 전문가의 조력을 받아야만 유리한 고지를 선점할 수 있습니다.
내 피땀 어린 권리금, 제대로 된 가치로 평가받고 싶다면 지금 바로 상담을 신청하세요.
당신의 소중한 자산을 지킬 전략, 저희가 짜드리겠습니다.