내 땅으로 가는 길이 어느 날 갑자기 막혀버렸습니다.
이웃이 펜스를 설치하고, 돌을 쌓아뒀습니다. 차를 주차해 막기도 합니다.
항의하면 "내 땅인데 뭐가 문제냐"는 답변만 돌아오죠.
통행권이 있다고 주장해도 들은 척도 하지 않습니다.
법원에 소송을 제기할 수는 있지만, 판결이 나올 때까지 1년 이상을 기다려야 합니다.
그 사이 내 땅은 어떻게 하죠? 만약 사업이라도 하고 있다면?
이런 상황에서는 통행방해금지가처분을 통해 문제를 해결할 수 있습니다.
통행방해금지가처분은 통행권을 침해받고 있는 사람이 법원에 신청하는 임시조치입니다. 본안 소송은 최종 판결까지 몇 년이 걸리지만, 가처분은 2~3개월 내 결정이 날 수 있습니다.
법원이 피보전권리와 보전의 필요성을 인정하면 상대방에게 방해 행위 금지나 장애물 제거를 명령하고, 이를 위반하면 강제집행까지 가능하죠.
통행방해금지가처분을 신청하려면 먼저 자신에게 통행할 권리가 있다는 걸 소명해야 합니다. 대표적인 권리가 지역권입니다.
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지역권이란?
지역권은 일정한 목적을 위하여 타인의 토지를 자기 토지의 편익에 이용하는 권리로서 계속되고 표현된 것에 한하여 취득시효에 관한 민법 제245조의 규정을 준용하도록 되어 있다. 따라서 통행지역권은 요역지의 소유자가 승역지 위에 도로를 설치하여 요역지의 편익을 위하여 승역지를 늘 사용하는 객관적 상태가 민법 제245조에 규정된 기간 계속된 경우에 한하여 그 시효취득을 인정할 수 있다(대법원 2001. 4. 13. 선고 2001다8493 판결 등 참조).
지역권은 타인의 토지를 일정한 목적으로 사용할 수 있는 권리입니다. 예를 들어 내 땅이 도로와 맞닿아 있지 않은 맹지라면, 옆 땅을 통해서만 나갈 수 있습니다. 이때 토지 매매 계약서에 "진입도로를 제공한다"고 명시하거나, 등기부에 지역권을 설정해두면 법적 보호를 받습니다.
지역권이 없더라도 주위토지통행권을 주장할 수 있습니다. 민법 제219조에 따르면, 어떤 토지가 공로와 통하지 않아 정상적인 사용이 불가능한 경우 주위의 땅을 통행할 권리가 인정됩니다. 다만 이 경우 통행료를 지불해야 할 수도 있습니다.
실무에서는 지역권처럼 명확한 권리가 있을 때 가처분 인용 가능성이 훨씬 높습니다.
저희 법무법인 이현에서 진행했던 실제 사례를 말씀드리겠습니다.
2019년, A씨는 맹지 상태의 토지를 매입하면서 매도인 B씨와 매매계약서에 명확히 "건축허가 시 진입도로를 개설하여 준다"는 조항을 넣었습니다. 이에 따라 B씨 소유의 도로 및 임야 일부를 승역지로, A씨의 토지를 요역지로 하는 지역권이 정식으로 설정되었습니다. 등기부에도 모두 기재된 합법적인 통행권이었습니다.
이후 A씨는 그 토지에 건물을 세워 'OOOO보호센터'라는 노인 요양시설을 운영하게 되었습니다.
그런데 2021년 3월부터 상황이 달라졌습니다.
2021년 5월 ☆☆일: B씨가 트랙터로 도로의 콘크리트 포장 부분(폭 약 1미터)을 깨뜨리고 굴착했습니다. 큰 구덩이 2개가 생겨 승합차 바퀴가 빠질 위험이 있었습니다.
2021년 5월 ★★일: 도로 초입 차량 회전반경에 포함되는 모서리에 철제 펜스를 설치했습니다. 또한 도로 위에 커다란 돌덩이를 가져다 놓았습니다. A씨의 승합차는 아예 진입조차 할 수 없게 되었습니다.
B씨는 주로 새벽이나 인적이 드문 시간에 이런 행위를 했고, 항의하면 발뺌했습니다.
A씨는 감시를 위해 CCTV까지 설치해야 했습니다.
요양시설은 노인들을 승합차로 태워 와야 운영이 가능한데, 차량이 들어올 수 없으니 사실상 폐업 상태였습니다. 막대한 투자를 하고 막 개업한 시설이 멈춰버린 것입니다.
더 이상 기다릴 수 없었습니다. A씨는 2022년 2월 법무법인 이현을 찾아왔고, 저희는 즉시 통행방해금지가처분 신청을 준비했습니다.
제출한 증거자료:
지역권이 설정된 등기부등본
토지 매매계약서 원본
철제 펜스 설치 전후 비교 사진 (네이버 지도 캡처 포함)
CCTV 영상 (방해 행위 현장)
지적도 및 현장 측량자료
그리고 현장검증을 실시하여 통행로의 상태, 철제 펜스 위치, 차량 회전 가능 여부 등을 꼼꼼히 확인했습니다.
법원은 다음과 같이 판단하며 가처분 신청을 인용했습니다:
"채무자는 채권자에게 토지를 매도하면서 매매계약서에 '건축허가시 진입도로를 개설하여 준다'라고 명시하였다. 채무자는 매매계약에 따라 채권자 토지로의 통행을 보장하기 위하여 이 사건 통행로를 승역지로, 채권자 토지를 요역지로 하는 지역권을 설정하였다. 채권자는 매매계약 및 지역권설정계약에 따라 이 사건 통행로를 통하여 통행할 권리가 있다.
채무자가 이 사건 통행로 중 진입로 모퉁이에 철제펜스를 설치함으로써 차량의 진입을 방해한 사실, 장대와 장막을 설치한 사실, 돌덩이 등을 적치한 사실이 소명된다. 채권자는 요양기관 운영과 관련하여 원활한 통행이 방해받는 등 상당한 불이익을 받았을 것으로 보인다.
채권자와 채무자 사이에 요양기관 운영과 관련하여 다툼이 계속되어 왔고, 그 과정에서 채무자가 철제펜스 등의 장애물을 설치했던 것으로 보인다. 채무자가 앞으로도 통행을 방해할 수 있는 장애물을 설치하여 채권자의 통행을 방해할 우려가 있다. 보전의 필요성이 소명된다."
B씨는 철제 펜스와 장애물을 제거해야 했고, 앞으로도 통행을 방해하는 공작물을 설치할 수 없게 되었습니다. A씨는 가처분 신청 후 약 4개월 만에 다시 요양시설을 정상 운영할 수 있게 되었습니다.
만약 본안 소송으로 갔다면 최소 2~3년은 걸렸을 것이고, 그 사이 A씨의 사업은 완전히 무너졌을 겁니다.
가처분의 실효성이 걱정되나요? : 각종 보전조치에 대해서 알아보기!
위 사례에서 A씨가 혼자 대응했다면 어땠을까요? 신청서를 어떻게 작성해야 할지, 어떤 증거를 어떤 순서로 제출해야 할지 막막했을 겁니다. 지역권 설정 등기부를 찾는 것까지는 할 수 있어도, "피보전권리"와 "보전의 필요성"을 어떻게 소명해야 하는지는 알기 어려웠겠죠.
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피보전권리란?
보전될 채권자의 채무자에 대한 권리(피보전채권)가 존재하는지 여부는 소송요건으로서 법원의 직권조사사항이므로, 법원으로서는 그 판단의 기초자료인 사실과 증거를 직권으로 탐지할 의무까지는 없다 하더라도, 법원에 현출된 모든 소송자료를 통하여 살펴보아 피보전채권의 존부에 관하여 의심할 만한 사정이 발견되면 직권으로 추가적인 심리·조사를 통하여 그 존재 여부를 확인하여야 할 의무가 있다. 대법원 2009. 4. 23. 선고 2009다3234 판결
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보전의 필요성이란?
보전의 필요성은 채권자가 보전하려는 권리의 내용, 채권자가 보전하려는 권리가 금전채권인 경우 채무자의 자력 유무, 채권자가 보전하려는 채권과 대위하여 행사하려는 권리의 관련성 등을 종합적으로 고려하여 채권자가 채무자의 권리를 대위하여 행사하지 않으면 자기 채권의 완전한 만족을 얻을 수 없게 될 위험이 있어 채무자의 권리를 대위하여 행사하는 것이 자기 채권의 현실적 이행을 유효·적절하게 확보하기 위하여 필요한지를 기준으로 판단한다. 수원지방법원 안양지원 2022. 11. 24. 선고 2019가합103510 판결
또한, 혼자 준비했다면 신청서 작성법을 찾아보고, 증거 목록을 정리하고, 법률 용어를 공부하는 데만 몇 주가 걸렸을 겁니다. 그 사이 요양시설은 문을 계속 닫은 채로 있게 되어 피해는 막심했을 것이고요.
Q1. 이 사례처럼 지역권이 설정되어 있는데도 통행이 막힌 경우, 가처분이 꼭 필요한가요?
네, 필요합니다. 지역권이 있어도 상대방이 물리적으로 통행을 막으면 소용이 없습니다. 본안 소송으로 손해배상이나 방해배제를 청구할 수 있지만 판결까지 1년 이상이 걸립니다. 그 사이 사업이 중단되면 회복 불가능한 손해가 발생합니다. 가처분은 2~3개월 내 통행권을 회복할 수 있는 유일한 방법입니다.
Q2. 상대방이 "내 땅이니까 자유롭게 사용할 권리가 있다"고 주장하면 어떻게 되나요?
이 사례에서도 B씨가 같은 주장을 했습니다. 하지만 법원은 "매매계약서에 진입도로 개설 약정이 있고, 지역권이 정식으로 등기되어 있으므로 채권자에게 통행권이 있다"고 명확히 판단했습니다. 지역권이 설정된 토지는 소유권이 있어도 타인의 통행권을 방해할 수 없습니다.
Q3. 가처분 결정 후에도 상대방이 또 방해하면 어떻게 하나요?
가처분 결정을 위반하면 간접강제(하루 단위로 금전 지급 명령)나 대체집행(집행관이 직접 장애물 철거)이 가능합니다. 이 사례에서 법원은 "채무자가 앞으로도 통행을 방해할 우려가 있다"고 보고 장래 방해금지 명령까지 내렸습니다. 결정 이후 또다시 방해하면 더 강력한 법적 제재를 받게 됩니다.
길이 막혔을 때 많은 분들이 참고 넘어가거나, 상대방과 다투다 시간만 허비합니다. 하지만 당신에게는 법이 인정한 권리가 있습니다.
통행방해금지가처분은 내 재산권을 지키고, 정당한 생활과 사업을 보호받기 위한 선택입니다.
법무법인 이현은 수많은 가처분 사건 경험으로 의뢰인의 권리를 신속하게 보호합니다. 첫 상담부터 현장검증, 결정 이후 집행까지 전 과정을 함께 하고 있으니 궁금한 점이 있으시다면 언제든지 편하게 연락해 주시기 바랍니다.
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