“그 선산… 앞으로 어떻게 할까?”
명절이 지나면 어김없이 올라오는 말.
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선산의 상속인 대부분이 같은 고민을 합니다.
도시에 살고 있고, 고향 선산은 손도 못 대고, 관리 부담은 점점 늘고…
결국 “매각”이 현실적 선택으로 다가오지만, 제일 먼저 떠오르는 걱정은 이것이죠.
“형제들 동의 없으면 못 파나?”
“괜히 팔았다가 처벌받는 건 아니겠지?”
이번 글은 첨부자료의 민법·판례를 기반으로,
선산매매에서 반드시 알아야 할 정확한 법적 규칙만 간단·명확하게 설명합니다.
선산 전체 매매는 공유자 전원 동의가 필요
선산은 대부분 상속으로 발생한 공유물(공동소유)입니다.
민법은 공유물 처분에 대해 이렇게 말합니다:
민법 264조 : 공유자는 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 처분하지 못한다.
즉, 선산 전체를 매각하려면 형제 모두의 동의가 필수입니다.
하지만 많은 분이 오해하는 부분이 있습니다.
내 지분만 따로 파는 건 가능
민법은 공유자에게 자신의 지분을 자유롭게 팔 수 있도록 인정합니다(민법 263조).
법적으로는 내 지분에 대한 매각이 가능합니다.
하지만 현실은 조금 다릅니다.
지분만 사려는 사람은 거의 없습니다.
묘지가 포함된 토지는 개발이 어려워 매수인이 더 줄어듭니다.
결국 시장성은 매우 낮습니다.
따라서 지분 매도는 법적으로는 가능하지만, 현실적인 매각 방식은 아니라는 것을 기억해야 합니다.
형제 몰래 팔면 횡령죄?
판례는 다음과 같이 말합니다:
공유자는 다른 공유자의 지분을 유효하게 처분할 권한이 없으므로
부동산 자체를 매도해도 횡령죄는 성립하지 않는다.
즉, 선산을 ‘판 행위’ 자체는 형사처벌 대상이 아닙니다.
그러나 문제는 “돈”입니다.
공유물 매각대금은 정산하기 전까지 공유자들의 몫이며
이를 임의로 소비하면 횡령죄가 성립한다.
예를 들어, “선산을 3천만원에 팔고, 그 돈을 내 계좌로 받아 생활비로 쓰고 형제들에게 나눠주지 않음” → 횡령 성립 가능.
따라서 형제들이 반대하든 동의하든 매각대금 정산만큼은 반드시 깨끗하게 처리해야 합니다.
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받은 매매대금만 제대로 돌려주면 형사상 문제가 없는 것이죠!
공유자(ex. 형제) 동의가 어려울 때
① 공유물분할청구(법원에 ‘나눠달라’고 요청)
현물 분할이 불가능하거나, 현물 분할 시 가액이 현저히 떨어질 염려가 있을 때 법원이 경매를 명할 수 있다. - 대법원 2004다 10183
즉, 법원이 선산을 강제로 경매하고 대금을 나누는 방식도 가능합니다.
② 실종선고 활용
5년 이상 연락이 안 되는 형제가 있으면 실종선고를 통해 상속인을 확정할 수 있습니다.
③ 부재자 재산관리인 선임
연락이 안 되는 공유자 대신 법원이 지정한 재산관리인이 의사결정을 진행합니다.
④ 지분매수청구권
공유자가 1년 이상 선산에 대한 관리 비용 등 의무를 이행하지 않을 때
다른 공유자가 상당한 가액으로 그 지분을 매수할 수 있다.
즉, 공유관계 정리가 먼저고,
그다음에 매매가 현실적으로 가능해지는 구조입니다.
상속재산분할협의: 가장 깔끔한 정리 방법
공동상속인 전원이 동의하여 선산 전체를 한 명이 가져가도록 협의할 수 있는데,
이것을 가장 많이 활용합니다.
상속재산분할의 효력은 상속 개시된 때에 소급하여 그 효력이 있다.
(민법 1015조)
즉, 상속재산분할에 대한 협의가 완료된다면,
그 상속인은 ‘상속 당시부터’ 단독 소유자였던 것으로 간주됩니다.
이렇게 되면 매매는 단독 소유자의 일반 매각과 같아져 훨씬 쉽습니다.
선산매매를 안전하게! 5단계 체크리스트
등기부등본·가족관계증명서로 공유자/상속인 전원 정확히 확인
연락 가능한 형제부터 동의서 + 인감증명 확보
연락 불가 시 실종선고·재산관리인·분할청구 순서로 검토
매수인에게 공유관계·동의 여부를 정확히 고지
매각대금은 공유자별 분배내역과 계좌 기록을 남겨 정산
→ 선산에 내가 모르는 묘지가 있다면? 해결 방법 보러가기
✅ 선산매매 절차 요약
선산 전체 매매 → 형제 전원 동의 필요
내 지분만 매도 → 법적으로 가능 / 현실적 난도 높음
횡령죄 이슈 → 매각대금 임의 소비 시 성립
동의가 어려울 때 → 분할청구·실종선고·재산관리인 활용 가능
가장 깔끔한 방식 → 상속재산분할협의로 단독 소유 정리 후 매각
고향의 선산 문제는 감정이 얽혀 복잡해 보이지만,
법률적으로는 절차만 정확히 밟으면 깨끗하게 매각할 수 있는 구조입니다.
현재 상황에 맞는 정확한 법적 해결책이 필요하다면
구체적 사정에 따라 가장 유리한 절차를 안내해드릴 수 있습니다.
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