근저당권 경매 취하를 위해 꼭 해야 할 3가지
법원에서 온 등기우편. "부동산 임의경매 개시결정문"이라는 제목을 보는 순간, 세상이 멈춘 것 같았을 겁니다. 10억짜리 건물이 경매로 넘어가면 5억에 팔릴 수도 있다는 말이 머릿속을 맴돕니다.
하지만 아직 끝이 아닙니다.
지금 이 순간이 바로 당신의 자산을 지킬 수 있는 골든타임입니다.
근저당권 경매, 막을 수 있나요?
민사집행법 제93조는 명확합니다. 경매신청은 매각대금 완납 시까지 취하할 수 있습니다. 하지만 현실은 법조문보다 복잡합니다. 채무자 입장에서 실질적으로 근저당권 경매를 막을 수 있는 시점은 최고가매수신고 전까지입니다.
왜 그럴까요? 최고가매수신고가 들어오는 순간, 채권자가 경매를 취하하려면 그 매수신고인의 동의를 받아야 합니다. 이미 낙찰을 기대하는 사람이 동의해줄 리 없습니다. 법적으로는 매각대금을 다 낼 때까지 취하가 가능하지만, 실무에서는 최고가매수신고 후엔 사실상 불가능하다는 뜻입니다.
📌 경매 진행 3단계, 언제 움직여야 하나
1단계: 배당요구 종기 전 (현재 - 가장 유리한 구간)
이때가 가장 유리한 타이밍입니다. 채권자와 협상하여 일부 변제 후 분할상환 약정을 맺거나, 추가 담보를 제공하는 조건으로 근저당권 경매 취하를 설득할 수 있습니다. 법으로 보장된 권리는 아니지만, 채권자도 장기간 경매 절차를 밟는 것보다 협상이 나을 수 있습니다.
2단계: 배당요구 종기 후 ~ 최고가매수신고 전
이 단계에서는 전액 변제만이 답입니다. 다른 채권자들이 배당요구를 했다면 그들의 채권까지 모두 갚거나 동의를 받아야 합니다. 시간은 흐르고 있고, 선택지는 줄어듭니다.
3단계: 최고가매수신고 이후 (가장 위험한 구간)
이때부터는 돈을 다 갚아도 매수신고인이 고개를 끄덕여야 경매가 멈춥니다. 실무상 동의를 얻기가 거의 불가능한 구간입니다.
👉 근저당권 실행으로 집이 경매 위기라면? 경매 방어 방법
일부만 갚아도 경매가 멈춰지나요?
"대출 3억 중에 1억만 갚으면 안 되나요?"
가장 많이 받는 질문입니다. 안타깝게도 원칙은 '전액 변제'입니다. 근저당권자는 돈을 다 받을 때까지 담보권을 행사할 수 있기 때문입니다.
예외 상황 2가지
예외 1: 청구금액을 일부만 적은 경우
채권자가 경매신청서에 청구금액을 일부만 적었다면, 그 금액만 갚아도 됩니다. 나중에 "역시 더 받을래요"라고 청구금액을 늘릴 수 없다는 게 실무 원칙이기 때문입니다. 경매신청서를 꼼꼼히 확인해야 하는 이유입니다.
예외 2: 피담보채권 확정의 효과
근저당권자가 경매를 신청하는 순간, 그때까지 발생한 원본 채권이 확정됩니다. 이후에 새로 생긴 원본 빚은 근저당권으로 담보되지 않습니다.
다만 주의하세요. 확정 전 원본에 대한 이자나 연체료는 채권최고액 범위 안에서 계속 담보됩니다. 즉, 경매 신청 후에도 이자는 계속 불어납니다.
지금 당장 해야 할 3가지
1. 채권자와 즉시 대화를 시작하세요
배당요구 종기 전이 골든타임입니다. 전화를 걸어 상황을 설명하고 분할상환 계획을 제시하세요.
"다음 주에 1억 보내드리고, 나머지는 6개월 안에 갚겠습니다"처럼 구체적으로 말하는 게 중요합니다. 채권자도 경매로 5억 받느니 협상으로 8억 받는 게 낫습니다.
2. 돈을 구할 수 있는 모든 방법을 동원하세요
다른 건물이 있다면 급매로 내놓으세요. 경매 낙찰가는 시세의 50~70%입니다. 직접 파는 게 훨씬 낫습니다.
가족, 친척, 사업 파트너에게 솔직하게 말하고 차입을 요청하는 등 모든 방법을 동원해야 합니다.
3. 법률 전문가를 만나세요
민사집행법 제268조(제265조 준용)에 따라 경매개시결정에 이의를 신청할 여지가 있는지 확인해야 합니다.
다음의 경우 경매 자체를 취소시킬 수 있습니다:
빚을 이미 다 갚은 경우
근저당권이 무효이거나 부존재하는 경우
소멸시효가 완성된 경우
혼자 판단하지 마세요. 전문가의 조력이 필요합니다.
시간은 당신 편이 아닙니다
배당요구 종기가 지나면 선택지가 반으로 줄어듭니다. 최고가매수신고가 들어오면 거의 게임오버입니다.
채무 원금과 이자 외에도 경매신청 비용, 감정평가 비용까지 내야 한다는 것도 잊지 마세요. 실제로 갚아야 할 금액은 생각보다 많습니다.
법원 우편물을 받은 오늘, 바로 지금이 당신의 10억짜리 건물을 지킬 수 있는 마지막 기회입니다.
내일로 미루지 마세요.
채권자에게 전화하고
돈을 구하고
전문가를 만나세요
세 가지를 동시에 진행해야 합니다.
수억원대 자산이 걸린 문제입니다. 단 하나의 실수로 모든 것을 잃을 수 있습니다.
법무법인 이현은 지난 10년간 300건 이상의 근저당권 경매 사건을 해결했습니다.
배당요구 종기 전 긴급 협상부터 경매개시결정 이의신청까지, 단계별 맞춤 전략을 제시합니다.