청년안심주택 강제경매개시결정｜서울시 대응은?

"청년들이 안심하고 살 수 있는 집"이라는 약속으로 시작된 서울시 청년안심주택.

하지만 2024년 여름, 296가구의 청년들이 하루아침에 보증금을 잃을 위기에 처했습니다.

잠실 센트럴파크에 살던 A씨(28세)는 "출근하려고 나가는데 현관문에 경매개시결정문이 붙어있었다"며 "2년간 모은 1억 원의 보증금이 날아갈 뻔했다"고 말했습니다.

민간사업자의 부도와 공사비 미지급으로 시작된 이 사태는 단순한 개별 사건이 아닙니다. 보증보험 미가입, 근저당권 설정, 복잡한 채권 구조가 얽히면서 수백 명의 청년들이 집과 돈을 동시에 잃을 뻔한 구조적 문제였습니다.

지금 청년안심주택에 살고 계신가요? 혹시 경매개시결정 통지를 받으셨나요?

청년안심주택 강제경매, 무슨 일이 벌어진 걸까?

서울시가 추진한 청년안심주택은 민간사업자와 공공이 협력해 공급하는 임대주택입니다. 그런데 일부 사업장이 시행사 부도·공사비 미지급 등의 이유로 법원에서 강제경매개시결정을 받았습니다. 대표적인 곳이 바로 잠실 센트럴파크, 사당동 코브, 쌍문동 에드가쌍문, 구의동 옥산그린타워 등입니다.

이 주택들은 근저당권이 설정돼 있었기 때문에 경매 절차가 끝나기 전에는 세입자들이 보증금을 돌려받을 수 없습니다. 더 큰 문제는 임대사업자가 보증보험에도 가입하지 않았다는 점입니다.

결국 경매가 끝나도, 배당금이 부족하면 세입자는 보증금 대부분을 잃게 되는 거죠.

청년안심주택 피해, 전세사기와 다른 점은?

청년안심주택 피해가 ‘공공주도 전세사기’로 불릴 만큼 논란이 크지만, 법적으로는 전세사기와 동일하게 보긴 어렵습니다. 전세사기는 임대인의 고의적 기망행위가 있어야 인정됩니다.

전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제3조에 따르면, 전세사기피해자로 인정받기 위한 요건은 다음과 같습니다:

1. 주택의 인도 및 주민등록을 마치고 확정일자 또는 임차권등기 완료

2. 임차보증금 5억 원 이하 (서울 등 지역별 2억 원 상향 가능)

3. 경매·공매 개시 등으로 다수 임차인 피해 발생

4. 임대인의 기망 등 ‘보증금 반환 의사 없음’이 의심되는 경우

단순한 사업자 부실이나 경영난만으로는 전세사기피해자로 인정받기 어렵습니다.

따라서, 청년안심주택 세입자가 전세사기 피해자 인정을 받으려면 임대인의 기망 행위 입증이 중요합니다.

앞으로 청년안심주택, 안전해질까?

서울시는 민간사업자의 재무건전성 검증을 예비-본-최종-운영검증 4단계로 강화하고, 보증보험 가입 시점 조정과 시 보증보험 관리권한 부여 등을 정부에 건의했습니다.

제도는 개선되고 있지만, 실무에서는 여전히 사업자 부실 리스크가 완전히 제거되지 않은 상태입니다. 따라서 계약 단계에서부터 보증보험 가입 여부를 직접 확인하셔야 합니다.

서울시의 대응: 보증금 선지급 및 임차인 보호대책

서울시는 지난 8월, 청년안심주택 세입자들의 피해가 확산되자 긴급하게 ‘임차인 보호 대책’을 발표했습니다.

핵심은 서울시가 시비를 투입해 보증금을 먼저 돌려주는 구조입니다.

• 선순위 임차인: 11월부터 보증금 선지급 (잠실 센트럴파크, 에드가쌍문 등)

• 후순위 임차인: 국토부 전세사기 피해자로 인정받은 뒤 12월부터 지원

• 최우선변제 임차인: 동일 절차로 12월부터 지급

이 보증금은 임차권등기를 한 뒤, 신한은행과 보증금반환채권 양수계약을 체결하는 방식으로 지급됩니다. 쉽게 말해, 서울시가 먼저 세입자에게 돈을 주고, 나중에 경매 결과에 따라 사업자에게 구상권을 행사하는 구조입니다.

강제경매개시결정 후 세입자가 해야 할 행동 5단계

1. 등기부등본 확인 – 근저당권 설정 및 채권 순위 확인

2. 임차권등기명령 신청 – 퇴거 전이라도 법원에 신청 가능

3. 배당요구신청 – 경매 진행 시 보증금 회수를 위한 필수 절차

4. 서울시·SH공사 상담 – 선지급 대상 여부 확인

5. 전문 변호사 상담 – 소송 및 손해배상 가능성 진단

경매 절차가 한 번 개시되면 법적 대응의 ‘타이밍’이 매우 중요합니다. 배당요구를 놓치면 우선변제권이 사라질 수 있으니, 반드시 법률 전문가의 도움을 받으시길 권합니다.

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📌 집이 경매로 넘어가면 세입자의 돈은 어떻게 될까?

법률적으로 본 임차인의 권리와 대응 절차

(1) 임차권등기명령 제도

임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 경우, 임차인은 법원에 ‘임차권등기명령’을 신청할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의3 제1항). 이 절차를 통해 퇴거 후에도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다(동조 제5항).

즉, 임차권등기를 마치면 이후에 대항요건(거주, 전입신고)을 상실해도 이미 취득한 권리는 그대로 유지됩니다. 다만, 임대차 종료 전에는 신청이 불가능하다는 점을 주의하셔야 합니다. 임차권등기명령 신청서에는 다음 내용을 포함해야 합니다.

• 신청의 취지 및 이유

• 임대차 목적 주택 정보

• 반환받지 못한 보증금 및 차임액

• 대항력·우선변제권 취득 사실 (확정일자 등)

(2) 배당요구신청의 중요성

배당요구는 반드시 배당요구 종기일까지 제출해야 합니다(민사집행법 제84조, 제88조). 배당요구 종기는 첫 매각기일 이전으로 정해지며, 법원이 경매개시결정을 하면서 공고합니다. 우선변제청구권이 있는 임차인도 배당요구를 해야 배당에 참여할 수 있습니다.

배당요구서에는 채권의 원인과 금액을 명시해야 하며(민사집행규칙 제48조 제1항), 이를 놓치면 보증금 회수 기회를 잃을 수 있으니 반드시 확인해야 합니다. 참고로, 임차권등기만으로 자동으로 배당에 참가되는 것은 아닙니다. 따라서 등기를 마쳤더라도 반드시 별도로 배당요구신청을 해야 합니다(광주지법 2004).

청년안심주택 강제경매 피해, 이것만은 꼭 확인하세요

• 계약 전 등기부등본에서 근저당권 여부 확인

• 보증보험 가입 여부 반드시 확인

• 임대사업자 등록증과 임대인 명의 일치 여부 검토

• 임차권등기명령과 배당요구는 반드시 별도로 진행

• 보증금 반환 전 임차권등기 말소 금지

→ 임대인의 반환의무가 먼저 이행되어야 합니다

법률 전문가의 조언: 피해 최소화 및 소송 전략

보증보험 미가입은 민간임대주택에 관한 특별법 제49조 위반 소지가 있습니다. 해당 법령은 일정 요건을 갖춘 민간임대사업자에게 보증보험 가입 의무를 부과하고 있으며, 이를 위반하면 등록 말소 사유가 됩니다. 다만, 손해배상 청구는 “가능성을 검토할 수 있는 단계”입니다. 법적으로 인정받으려면

① 보증보험 가입 의무 위반,

② 그로 인한 임차인 손해 발생,

③ 인과관계가 입증되어야 하기 때문입니다.

또한, 서울특별시 기준 소액임차인(1억7천만 원 이하)은 5,100만 원까지 최우선변제권을 인정받습니다. 단, 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖춘 경우에만 해당됩니다.

변호사가 필요한 이유

1. 절차가 많고, 시기별 대응이 다르기 때문입니다 임차권등기명령, 배당요구신청 등은 시기와 순서가 매우 중요합니다. 서류나 기한 하나만 잘못 처리해도 수천만 원의 보증금을 잃을 수 있습니다.

   → 변호사는 각 단계별 법적 시점을 정확히 관리합니다.

2. 보증보험 미가입·사업자 부실 등 책임 추궁이 까다롭습니다 보증보험 미가입은 단순 행정위반이 아니라 손해배상 사유가 될 수 있지만, 이를 입증하려면 법령·판례·증거분석이 필요합니다.

   → 변호사는 임대인의 책임을 구체적으로 입증해 손해배상을 이끌어냅니다.

3. 경매·배당 단계에서는 전문 지식이 없으면 불리합니다 민사집행 절차는 매우 전문적입니다. 우선변제, 소액보증금 범위, 배당순위 조정 등은 일반인이 이해하기 어렵습니다.

   → 변호사는 권리순위를 분석해 실제 회수 가능한 금액을 극대화합니다.

4. 지자체 지원제도도 ‘법적 조치 병행’이 있어야 효과적입니다 보증금 선지급 등 행정절차는 법적 조치(등기·양도계약)가 선행되어야 합니다.

   → 변호사는 행정·법률 절차를 함께 진행해 탈락이나 지연을 막습니다.

자주 묻는 질문

Q1. 강제경매개시결정이 내려졌는데, 집을 나가면 보증금 못 받나요?

아닙니다. 임차권등기명령을 통해 퇴거하더라도 보증금 반환 청구권을 유지할 수 있습니다.

Q2. 보증보험에 가입되지 않은 경우, 어디에 신고해야 하나요?

서울시·국토부 전세사기피해지원센터에 신고하면 지원 절차를 안내받을 수 있습니다.

Q3. 서울시의 보증금 선지급 대상이 아닌 경우에는 어떻게 해야 하나요?

일반 전세사기 피해자 구제 절차를 밟거나, 민사소송(부당이득·손해배상청구)을 통해 반환을 청구해야 합니다.

청년안심주택 강제경매 사태는 296가구의 개인적 비극이 아닙니다. 민관 협력 주거정책의 허점과 임차인 보호제도의 사각지대가 드러난 사회적 문제입니다.

다행히 서울시가 시비를 투입해 보증금을 선지급하기로 결정했지만, 모든 피해자가 자동으로 구제받는 것은 아닙니다.

반드시 본인이 직접 행동해야 합니다.