신축 3개월 배관 수리비, 임대인이 낼 필요 없는 이유

신축 3개월 배관 수리비, 임대인이 낼 돈 아닙니다.

"임차인이 천장에서 물이 샌다고 사진을 보내왔는데, 심장이 덜컥 내려앉으셨나요?

세입자는 당장 가구 보상해내라며 소리치고, 시공사는 연락조차 잘 안 되는 이 상황, 막막하실 겁니다."

새 건물주가 되었다는 기쁨도 잠시, 준공 3개월 만에 터진 배관 수리비와 손해배상 청구서는 임대인에게 큰 공포로 다가옵니다.

하지만 지금 가장 주의해야 할 것은 당황해서 내 돈으로 먼저 수리해 버리는 것입니다.

오늘 이 글에서는 법률 전문가의 시각에서, 여러분이 왜 이 비용을 낼 필요가 없는지, 그리고 어떻게 시공사에게 모든 책임을 넘길 수 있는지 실질적인 해결책을 드립니다.

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신축 3개월 배관 누수, 임차인이 "당장 나가겠다"고 협박한다면?

"주인분, 이런 집인 줄 알았으면 계약 안 했어요. 당장 복비랑 이사비 내놓으세요. 저 오늘 당장 나갑니다!"

누수 수리비 걱정만으로도 벅찬데, 임차인의 날 선 항의와 퇴거 요구까지 겹치면 임대인의 멘탈은 무너지기 마련입니다.

특히 신축인데 왜 말 안 했냐는 추궁을 들으면 내가 정말 속여서 계약한 건가 싶은 죄책감마저 드실 겁니다.

하지만 냉정해지셔야 합니다. 신축 3개월 만에 터진 누수는 당신의 잘못이 아니라 시공사의 잘못이며, 이 상황이 곧바로 '계약 해지'로 이어지는 것은 아닙니다.

"왜 말 안 했냐"는 임차인의 공격

임차인은 임대인이 하자를 알고도 숨겼다며 고지 의무 위반을 주장할 것입니다. 하지만 법원의 판단은 다릅니다.

• 잠재적 하자의 불인지

  • 준공된 지 3개월 된 신축 건물에서 배관이 터질 것을 미리 알 수 있는 임대인은 없습니다.

  • 즉, 고의로 숨긴 것이 아니기에 고지 의무 위반이 성립되지 않습니다.

• 하자담보책임의 영역

  • 이는 '사기 계약'이 아니라, 시공사가 책임져야 할 하자담보책임의 문제입니다.

  • 당신 또한 시공사로부터 완벽한 건물을 인도받을 권리를 침해당한 피해자임을 분명히 인지하십시오.

누수가 있다고 해서 무조건 계약 해지를 해줄 필요는 없습니다.

임차인이 "무서워서 못 살겠다, 당장 나가겠다"고 한다면, 우리 판례의 기준을 기억하십시오.

하자가 존재하더라도 수리가 가능하고, 그 하자가 임대차의 목적을 달성할 수 없을 정도가 아니라면 임차인은 일방적으로 계약을 해지할 수 없습니다.

단순 배관 누수는 충분히 수리가 가능한 영역입니다.

임대인이 적극적으로 수리 의지를 보이고 시공사에 보수를 요청하고 있다면, 임차인은 이를 수용해야 할 의무가 있습니다.

수리해 줄 테니 일단 살라는 말이 법적으로는 정당한 방어권이 됩니다.

임차인 진정시켰다면, 이제 시공사에게!

민법 제667조가 당신의 돈을 지켜줍니다

임대인은 임차인에게 목적물을 사용·수익하게 할 의무가 있지만(민법 제623조), 건물을 지은 지 얼마 되지 않았다면 이야기가 달라집니다.

이때는 임대인의 의무보다 시공사(수급인)의 하자담보책임이 우선합니다.

• 배관은 주요 구조부: 배관 하자는 건물의 기능에 치명적인 결함으로, 신축 3개월이라면 시공사의 공사상 과실이 99%입니다.

• 보수 비용 + 손해배상: 배관을 고치는 비용과 그 배관 누수로 인해 임차인에게 물어줘야 하는 피해 보상액까지 모두 시공사에게 청구할 수 있습니다.

실패하지 않는 배관 수리비 대응 팁

지금 당장 다음 세 가지를 실행하십시오.

• 직접 수리 금지: 시공사에 '하자 보수 이행'을 먼저 요구해야 합니다. 거절당했을 때 비로소 내가 고치고 비용을 청구(구상권)하는 것이 순서입니다.

• 증거의 기록: 누수 지점뿐만 아니라 '배관의 노출 상태', '결합 부위의 부실함' 등을 영상으로 상세히 찍어두십시오.

• 임차인과의 소통 창구 단일화: "내가 고쳐주겠다"고 확답하지 마세요. "시공사의 하자가 명확하니, 시공사를 통해 보상이 신속히 이뤄지도록 법적 절차를 밟겠다"고 안심시키는 것이 중요합니다.

시공사 vs 임대인 vs 임차인... 이 복잡한 싸움을 혼자 감당하시겠습니까?

지금 귀하가 처한 상황은 단순히 '물 새는 배관을 고치는 일'이 아닙니다.

시공사는 책임을 회피하고, 임차인은 당장 보상을 요구하며 귀하를 압박하는 다자간 심리전의 한복판에 서 계신 것입니다.

임차인을 같은 편으로 만드세요.

여기서 가장 피해야 할 최악의 수는 임차인과 감정적으로 대립하는 것입니다.

오히려 임차인을 내 편(피해자 연대)으로 만들어, 함께 시공사를 몰아세워야 합니다.

하지만 건물 관리도 처음인데, 화가 난 임차인을 달래면서 동시에 노련한 시공사를 상대로 법적 논리를 펼치는 것이 과연 현실적으로 가능할까요?

이것이 바로 당신에게 '변호사'라는 든든한 대리인이 필요한 이유입니다.

변호사는 임대인의 방패가 됩니다

• 임차인의 날 선 공격을 변호사가 중간에서 차단합니다.

• 법률 대리인과 상의 중이니 모든 요구사항은 변호사를 통해 전달해달라"는 말 한마디로 귀하의 일상은 평온을 되찾을 수 있습니다.

• 하지만 변호사 명의의 공식 내용증명과 법적 청구는 시공사에 '이대로 있다간 소송까지 가겠구나'라는 실질적인 위기감을 줍니다.

• 임차인의 명품 가방, 가전제품 피해액... 시공사에게 얼마를 청구해야 할까요?

• 전문가가 객관적인 판례와 증거를 바탕으로 계산해야 단 한 푼의 손해 없이 시공사로부터 보상액을 받아낼 수 있습니다.

지금 대응하지 않으면 골든타임을 놓칩니다

시공사와 감정적으로 싸우다가는, 시공사가 법인을 폐업하거나 '사용자 과실'로 몰아가는 수법에 당할 수 있습니다.

특히 배관 하자는 시간이 지날수록 곰팡이와 구조적 결함으로 이어져 수리비가 수천만 원 단위로 불어날 수 있습니다.

지금 바로 전문가의 조력을 받아 시공사를 압박하고 귀하의 소중한 자산을 보호하십시오.

적기에 변호사를 선임하여 시공사로부터 수리비와 보상금을 전액 받아내는 것이, 결국 임차인에게 위약금을 물어주고 공실 손해를 보는 것보다 수십 배 경제적인 선택입니다.

이 복잡한 협상의 실타래를 저희와 함께 풀어나가고 싶으신가요?

연락 두절된 시공사를 끝까지 추적해 3,200만 원을 받아낸 비결

많은 임대인분이 가장 절망하시는 순간은 시공사와의 연락 단절입니다.

"법인 폐업 절차 중이다", "주소지에 가보니 사무실이 없더라"는 식의 상황에 직면하면 대다수는 내 돈으로 수리비를 감당하려 합니다.

하지만 제가 해결해 드린 임대인 D씨의 사례는 달랐습니다.

거의 유령회사였던 시공사

D씨는 준공 3개월 만에 발생한 대규모 배관 누수로 인해 임차인으로부터 가전제품 침수와 위생 문제(해충 발생)에 대한 거센 항의를 받고 있었습니다.

하지만 정작 공사를 맡았던 시공사는 주소지를 허위로 등록해놓고 연락을 회피하고 있었죠.

저는 즉시 다음과 같은 전략적 조력에 착수했습니다.

• 유령 법인(형해화) 논리 전개: 상대방 회사가 외형만 법인일 뿐, 실질적으로는 개인 기업처럼 운영되며 책임을 회피하고 있다는 점을 법리적으로 입증했습니다.

• 허위 주소지 증거 확보: 등록된 주소지에 실제 사업장이 존재하지 않는다는 증거를 첨부하여, 시공사의 악의적인 책임 회피를 강하게 질타했습니다.

• 손해액의 정밀 산출: 단순히 배관 수리비에 그치지 않고, 누수로 파생된 임차인의 피해 보상금까지 포함하여 총액을 청구했습니다.

최종 결과

서울서부지방법원은 저희의 청구를 모두 받아들여, 시공사가 임대인에게 총 32,799,470원을 지급하라는 판결을 내렸습니다.

연락조차 되지 않던 시공사를 상대로 거둔 이 승소는, 전문적인 법률 전략만 있다면 유령 회사 뒤에 숨은 시공사로부터도 반드시 피해 보상금을 받아낼 수 있다는 것을 증명한 사례였습니다.

D씨는 이 판결을 통해 임차인과의 문제를 깔끔히 해결하고 임대 사업의 평온을 되찾으셨습니다.

신축 3개월 차 임대인들이 밤잠 설치며 묻는 질문들

법전에는 나오지 않지만, 현장에서 가장 많이 듣는 날 것 그대로의 질문들을 모았습니다.

Q1. 시공사가 "세입자가 배관에 뭘 버려서 막힌 거다"라고 우기는데, 제가 이걸 어떻게 반박하나요?

A: 가장 흔한 시공사의 가스라이팅 수법입니다.

하지만 준공 3개월 만에 발생한 누수는 세입자의 과실보다는 배관의 구배(기울기) 불량이나 이물질 잔존 등 시공상의 하자일 가능성이 90% 이상입니다.

이때는 감정적으로 다투지 마시고, 내시경 카메라를 보유한 전문 누수 탐지 업체를 불러 '배관 내부 영상'을 확보하십시오.

영상 속에 공사 자재(시멘트, 벽돌 가루 등)가 발견되는 순간, 시공사는 더 이상 변명할 수 없게 됩니다.

Q2. 이미 제가 급해서 사비로 수리를 끝냈습니다. 이젠 시공사한테 돈 못 받나요?

A: 받을 수는 있지만, 절차가 까다로워집니다.

시공사에게 '하자 보수 기회'를 주지 않고 먼저 고치면, 시공사는 "우리가 더 싸게 고칠 수 있었는데 과다 청구됐다"고 나옵니다.

하지만 절망하지 마세요. 수리 전 사진과 영상, 그리고 시공사에게 수차례 보수 요청을 했던 기록(카톡, 통화 녹취)이 있다면 '하자보수에 갈음하는 손해배상'으로 충분히 청구 가능합니다.

지금 바로 가지고 계신 기록들을 전문가에게 검토받으십시오.

Q3. 시공사랑 법적으로 싸우면, 나중에 다른 곳에 하자 생겨도 안 고쳐줄까 봐 무서워요.

A: 오히려 반대입니다.

적당히 넘어가 주는 임대인은 시공사 입장에서 나중에 대충 대응해도 되는 사람으로 분류됩니다.

하지만 초기에 변호사를 통해 법적 절차를 정석대로 밟는 임대인에게는 함부로 대하지 못합니다.

이번 배관 건을 완벽하게 해결해 두어야, 향후 2~10년간 이어질 다른 하자 담보 기간에도 시공사의 성실한 협조를 이끌어낼 수 있습니다.

신축인데 설마 했던 믿음이 부서졌다면

믿음이 배신감으로 돌아온 지금, 가장 필요한 것은 감정적인 대응이 아니라 시공사를 굴복시킬 데이터입니다.

지금 임차인이 내뱉은 "한 달 치 월세 감면" 혹은 "이사비 지원" 요구가 정당한 수준인지 궁금하신가요?

혹은 시공사가 보내온 책임 회피용 답변서가 타당한지 분석이 필요하신가요?

여러분의 상황을 있는 그대로 알려주세요.

저희가 시공사와 임차인 사이에서 귀하의 자산과 평온을 지키는 가장 강력한 방패가 되어 드리겠습니다.

하자보수증권 확인되나요?

시공사가 혹시 "하자보수증권"을 끊어놓았는지 확인해 보셨나요?

이 증권 번호만 알아도 훨씬 수월하게 보상받을 수 있습니다. 증권 확인 방법을 모르신다면 제가 바로 안내해 드리겠습니다.