권리금이란 무엇인가
창업을 앞두고 가게를 인수하는 분들이 가장 먼저 맞닥뜨리는 돈이 바로 권리금입니다.
보증금과 월세는 임대인에게 내는 돈이지만, 권리금은 나가는 임차인, 즉 양도인에게 지급하는 별개의 돈입니다. 성격 자체가 다르죠.
상가건물임대차보호법 제10조의3은 권리금을 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용 대가로 임대인·임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등으로 정의합니다.
조문이 긴 만큼 해석도 넓습니다.
실무에서 권리금은 세 가지로 나뉩니다.
인테리어·집기·장비처럼 눈에 보이는 시설 가치에 해당하는 시설권리금,
단골 고객·거래처·영업 노하우 등 쌓아온 영업 기반에 해당하는 영업권리금,
그리고 해당 상권의 입지 자체가 가진 가치인 바닥권리금입니다.
대부분의 계약에서 이 세 요소가 혼재돼 있고, 총액만 한 줄로 적히는 경우가 많습니다.
바로 여기서 문제가 시작됩니다.
권리금이 무엇에 대한 대가인지 계약서에 명확히 특정되지 않으면, 나중에 허위 고지가 있었더라도 어느 항목을 근거로 얼마를 돌려받을 수 있는지 입증하기가 훨씬 어려워집니다.
계약서 한 줄이 분쟁의 범위를 결정하는 것이죠.
그렇다면 권리금 사기는 구체적으로 어떤 방식으로 이루어질까요?
유형을 알면 내가 당한 것인지, 단순한 과장인지를 구분하는 기준이 생깁니다.
권리금 사기의 대표 유형 4가지
권리금 사기는 특정 업종이나 특정 상황에서만 발생하지 않습니다.
유형은 다르지만, 공통점이 있죠.
모두 계약 전 정보 불균형을 이용한다는 것입니다.
양도인은 해당 가게를 오래 운영했고, 양수인은 처음 보는 사람입니다.
그 격차를 악용하는 것이 권리금 사기의 본질입니다.
유형 1. 허위·과장 매출 제시
가장 빈번하게 발생하는 유형입니다.
양도인이 실제보다 높은 매출 자료를 제시하며 권리금을 부풀립니다.
특정 성수기 구간의 POS 데이터만 선별해 보여주거나, 카드 매출과 현금 매출을 합산한 수치를 월평균인 것처럼 제시하는 방식이 대표적입니다.
막상 인수해서 운영해 보면 제시받은 매출의 절반에도 못 미치는 경우가 적지 않습니다.
법적으로 이 유형은 과장과 사기의 경계가 쟁점이 됩니다.
민법 제110조상 사기가 성립하려면 상대방을 기망하려는 고의, 그 기망 행위로 인해 착오에 빠진 사실, 착오에 기인한 의사표시가 모두 입증되어야 합니다.
단순히 매출이 기대에 못 미친다는 것만으로는 부족한 것입니다.
양도인이 허위임을 알면서 고의로 제시했다는 점을 입증해야 하기 때문에, 계약 전 주고받은 자료와 메시지를 반드시 보존해야 합니다.
유형 2. 시설·설비 허위 고지
계약 당시 모든 설비가 정상 작동한다는 말을 믿고 인수했더니, 냉장·냉동 시스템 노후, 전기 용량 부족, 환기 설비 결함 등이 잇달아 드러나는 경우입니다.
개업 전후로 수리비가 수백만 원씩 발생하고, 양도인은 이미 연락이 뜸해집니다.
양도인이 결함을 사전에 인지하고도 고지하지 않았다면, 불법행위에 기한 손해배상(민법 제750조) 또는 계약상 채무불이행 책임을 물을 수 있습니다.
권리금 양도 계약의 특성상 민법상 매도인의 하자담보책임 법리(민법 제580조)를 유추 적용한 판례도 존재합니다.
다만 유추 적용 여부는 계약의 성격과 내용에 따라 달리 판단될 수 있으므로, 개별 사안에 대한 법적 검토가 필요합니다.
핵심은 계약 당시 설비 상태를 입증할 자료입니다.
인수 전 현장 점검 영상, 양도인과 나눈 설비 관련 대화, 수리 업체 견적서와 수리 내역서가 모두 증거가 됩니다.
유형 3. 담배권·복권 등 수익 자격 자동 승계 오해 유도
편의점이나 소형 슈퍼마켓을 인수할 때 자주 발생합니다.
담배소매업 지정이나 복권 판매 자격이 양수인에게 자동으로 넘어오는 것처럼 안내하지만, 실제로는 그렇지 않습니다.
담배사업법 시행규칙상 담배소매업 지정은 사업자 단위로 이루어지며, 영업 양수 시 양수인이 새로 지정 신청을 해야 합니다.
기존 지정이 자동으로 이전되지 않습니다.
복권 판매점 역시 기획재정부 복권위원회 또는 수탁사업자인 나눔로또가 별도 심사를 거쳐 지정하며, 영업 양수만으로 판매 자격이 승계되지 않습니다.
두 자격 모두, 인수 후 신청해야 하고 심사 과정에서 탈락할 수도 있습니다.
이 사실을 숨기거나 자동 승계가 되는 것처럼 말해 권리금을 높인 경우, 형사 사기죄 또는 민사 불법행위 책임을 물을 수 있습니다.
👉 담배권이 있다고 해서 계약했다가, 권리금 사기를 당했던 사례
유형 4. 임대차 조건 허위 고지
양도인이 임대차 잔존 기간을 실제보다 길게 고지하거나, 임대인과의 갱신 합의가 이미 이루어진 것처럼 안내하는 유형입니다.
잔존 기간이 짧으면 영업 안정성이 현저히 낮아지고, 이는 권리금 가치에도 직접 영향을 미칩니다.
이를 숨긴 채 계약을 유도했다면 사기 요건을 충족할 수 있습니다.
임대인의 동의 없이 전대차 형식으로 사실상 권리금을 수수하는 경우도 있습니다.
이때는 임대인이 전대를 승인하지 않으면 계약 자체가 불안정해질 수 있으므로, 계약 전 임대인의 동의 여부와 임대차계약서 원본을 반드시 확인해야 합니다.
이처럼 유형은 달라도, 피해를 인지했을 때의 대응 순서는 공통적입니다.
어떤 유형이든 초기 대응이 결과를 크게 좌우하고, 시간이 지날수록 회수 가능성은 줄어듭니다.
피해를 입었다면? 단계별 회수 절차 안내
시효 문제가 아니더라도, 시간이 지날수록 상대방의 재산이 줄어들거나 소재 파악이 어려워집니다.
감정적으로 정리될 때까지 기다리기보다, 지금 당장 할 수 있는 것부터 시작하는 것이 중요합니다.
1단계. 증거 수집
권리금 사기 사건에서 가장 먼저, 가장 중요하게 해야 할 일입니다.
소송이 됐든 협상이 됐든, 모든 대응은 증거에서 출발합니다.
계약 전에 받은 자료부터 확인하세요.
양도인이 제시한 매출 자료, POS 출력물, 문자·카카오톡 메시지, 이메일, 구두 약속이 있었다면 그 내용을 최대한 복원해 두어야 합니다.
계약 당일 현장 사진이나 영상이 있다면 반드시 보존하세요.
계약 이후 드러난 문제도 즉시 기록해야 합니다.
설비 결함이라면 수리 업체 견적서와 수리 내역서, 현장 사진을 확보하세요.
실제 매출이 제시받은 수치와 다르다면 인수 후 POS 데이터와 카드 매출 내역을 주기적으로 출력해 두는 것이 좋습니다.
나중에 기억에 의존하면 입증이 흔들립니다.
2단계. 손해액 산정
증거를 모았다면, 다음은 피해를 수치로 정리해야 합니다.
감정적으로 억울한 것과 법적으로 청구할 수 있는 금액은 다릅니다.
청구 금액을 근거 없이 높게 잡으면 오히려 신뢰를 잃습니다.
허위 매출로 인한 피해는 제시받은 매출과 실제 매출의 차액을 기준으로 산정합니다.
예를 들어 월 매출 2,000만 원으로 제시받아 이를 근거로 권리금을 책정했는데, 실제 매출이 1,000만 원이라면 그 차이에 해당하는 권리금 과다 지급액이 손해액의 기초가 됩니다.
시설 결함으로 인한 수리비는 실제 지출 금액을 항목별로 정리합니다.
여러 항목이 혼재된 경우 유형별로 분리해 정리해야 협상이나 소송에서 근거로 쓰기 수월합니다.
3단계. 내용증명 발송
손해액 산정이 되었다면, 상대방에게 사실관계와 법적 근거를 명시한 내용증명을 발송합니다.
내용증명 자체에 법적 강제력은 없습니다.
하지만 이 시점부터 분쟁이 공식화됩니다.
이후 소송에서 상대방이 허위 고지 사실을 몰랐다고 주장할 때, 내용증명은 상대방의 인지 시점을 입증하는 근거가 됩니다.
4단계. 합의 진행
내용증명 발송 이후 상대방이 반환 의사를 보이면, 합의로 해결하는 것이 시간과 비용 면에서 효율적입니다.
다만 합의서를 작성할 때는 반드시 청구 범위와 포기 조항을 꼼꼼히 확인해야 합니다.
합의금만 받고 나머지 청구권을 모두 포기하는 조항이 포함되는 경우가 있기 때문입니다.
5단계. 민사소송 제기
합의가 결렬되면 민사소송을 제기합니다.
청구 근거는 상황에 따라 달리 구성하는데, 사기 고의성이 명확하다면 민법 제110조에 따른 의사표시 취소 후 원상회복(지급한 권리금 전액 반환)을 청구할 수 있습니다.
고의 입증이 어렵거나 손해가 일부에 그친다면 민법 제750조 불법행위에 기한 손해배상 청구를 주위적 또는 예비적으로 구성합니다.
두 청구를 함께 제기하는 경우도 많습니다.
형사 고소 병행 여부
민사 절차와 별개로, 사기죄(형법 제347조) 요건이 충족된다면 형사 고소를 병행하는 것을 검토할 수 있습니다.
수사 과정에서 수사기관이 금융 거래 내역이나 POS 데이터 등 민사 단계에서 확보하기 어려운 증거를 수집할 수 있고, 이것이 민사 소송에서도 활용될 수 있습니다.
다만 형사 고소는 무고죄 위험과 입증 요건이 민사보다 엄격하다는 점을 염두에 두어야 하며, 진행 전 법적 검토가 필요합니다.
절차를 알았다고 해서 어떤 경로를 선택해야 하는지 바로 답이 나오는 것은 아닙니다.
협상이 유리한 상황이 있고, 처음부터 법적 대응이 필요한 상황이 있습니다.
그 기준을 다음에서 살펴보겠습니다.
소송 전 협상이 가능한 경우 vs 바로 법적 대응이 필요한 경우
협상이 먼저인 경우
양도인과 연락이 유지되고 있고, 제시받은 자료와 실제 현황의 차이가 문서로 명확히 드러나며, 상대방도 자신의 법적 책임을 어느 정도 인식하고 있는 상황이라면 협상이 우선입니다.
이때는 내용증명으로 분쟁을 공식화한 뒤 구체적인 반환 금액을 제시하는 방식이 효율적입니다.
피해 금액이 비교적 소액인 경우도 협상이 유리할 수 있습니다.
소송은 인지대·송달료 등 기본 비용이 발생하고, 1심 판결까지 통상 6개월에서 1년 이상 소요됩니다.
빠른 회수가 목적이라면 협상을 시도하는 것이 현실적인 것이죠.
즉각 법적 대응이 필요한 경우
다음 중 하나라도 해당된다면 협상보다 법적 조치를 먼저 고려해야 합니다.
양도인과 연락이 두절되거나 잠적 징후가 보이는 경우입니다.
이때는 가압류를 최우선으로 검토해야 합니다.
가압류는 본안소송 전에 상대방의 재산을 동결하는 보전처분으로, 부동산·예금·차량 등에 신청할 수 있습니다.
판결이 나오기 전에 상대방이 재산을 처분하거나 숨기면 승소해도 실질적인 회수가 불가능해지는 경우가 생깁니다.
가압류는 빠를수록 유리하고, 늦으면 효력이 없어집니다.
피해 금액이 크거나, 동일한 양도인이 여러 사람에게 같은 방식으로 권리금을 수수한 정황이 있는 경우도 마찬가지입니다.
조직적·반복적 사기에 해당할 수 있고, 이 경우 형사 고소가 수사 전체의 흐름을 바꿀 수 있습니다.
임대차 계약 조건 자체를 허위로 제시한 경우, 즉 잔존 기간이나 임대인 동의 여부가 거짓이었다면 계약의 효력 자체를 다투는 방향이 필요할 수 있습니다.
이 경우 협상보다 법적 판단이 먼저 이루어져야 대응 방향이 정해집니다.
판단이 서지 않는다면
두 경우를 나눠봤지만, 실제로는 경계가 모호한 사안이 많습니다.
협상을 시도했다가 상대방이 버티면 소송으로 전환하는 경우도 있고, 처음엔 합의 의지를 보이다가 태도가 바뀌는 경우도 있죠.
어느 경로를 선택하든, 초기 대응이 이후 전략 전체의 토대가 됩니다.
그 판단이 서지 않는다면 변호사와의 초기 상담이 경로를 결정하는 출발점이 됩니다.
자주 묻는 질문
Q. 계약서에 권리금 허위 고지에 대한 책임 조항이 없어도 소송이 가능한가요?
A. 가능합니다. 계약서 특약이 없더라도 민법상 사기(제110조) 또는 불법행위(제750조)를 근거로 청구할 수 있습니다.
Q. POS 데이터를 받지 못하고 계약했는데, 허위 매출 입증이 어렵지 않나요?
A. 직접적인 매출 자료가 없더라도 간접 증거를 통한 입증이 가능합니다.
양도인의 세무 신고 자료(부가가치세 신고서, 종합소득세 신고 자료), 카드 매출 내역, 인근 동종 업종의 평균 매출 비교 자료, 계약 당시 주고받은 메시지나 구두 약속에 대한 녹취 등이 간접 증거로 활용될 수 있습니다.
Q. 임대인이 신규 임차인과의 계약을 거절해 권리금을 받지 못했는데, 이것도 사기인가요?
A. 이는 권리금 사기와는 별개의 문제입니다. 상가건물임대차보호법 제10조의4는 임대인이 정당한 사유 없이 신규 임차인과의 계약을 방해하는 행위를 금지하고, 위반 시 손해배상 책임을 부담합니다.
임대인을 상대로 한 권리금 방해 손해배상 청구 소송이 가능합니다.
지금 할 수 있는 것부터 시작하세요
많은 분들이 어차피 돌려받기 어렵다는 생각으로 포기합니다.
하지만 실제로는 증거와 전략에 따라 상당 부분 회수가 가능한 사건이 적지 않습니다.
계약서와 상대방으로부터 받은 자료를 모은 뒤, 피해 내용을 시간 순서대로 정리하여 저희 법무법인 이현으로 문의 주시면 권리금 회수 가능성에 대해 상세히 안내해드리겠습니다.